24年3月百强房企销售点评：弹性差异再现

房地产 证券研究报告 2024年04月02日 弹性差异再现——24年3月百强房企销售点评 3月百强销售小幅修复，分梯度弹性差异显现 克而瑞地产研究数据显示，2024年3月百强房企（公司可比口径）单月销售金额环比增长104.6%，同比下降46.7%，同比增速较2024年2月提高16.0pct；1-3月累计销售金额同比下降48.4%，增速较1-2月上升3.3pct。百强房企单月销售金额中69家环比增长，较2月增加49家，5家同比增长，较2月增加2家。百强销售均价 18531元/平，单月同比+6.5%。 2024年3月TOP3、TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100单月销售金额同 比变化-32.2%、-33.0%、-61.2%、-47.2%、-55.0%，增速较2024年2月分别变化+26.0pct、 +25.6pct、+6.1pct、+17.6pct、+7.4pct。 3月，1）23年高基数下，百强销售累计同比降幅收窄是积极信号，但有窗口期房企集中供货的影响，修复幅度小或说明前期政策效力仍未显现；2）分梯度房企同比增速再度分化，折射出回暖期房企的销售弹性差异，头部强韧性继续验证；3）百强销售均价同环比上行，或反映①新房价格上升趋势延续（备案价支撑），②高单价改善型成交比例提升。 央企降幅收窄显著，中海表现抢眼 24年3月，TOP20房企单月销售额均同比下降，7家房企降幅超50%，16家房企降 幅超过30%；其中碧桂园降幅最大，同比-82.7%，中海地产降幅最小，同比-4.2%。分类型来看，1）地方国企：3月单月销售金额同比-52.1%，较上月+10.9pct，建发/ 投资评级 行业评级强于大市(维持评级) 上次评级强于大市 作者 王雯分析师 SAC执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 鲍荣富分析师 SAC执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 行业走势图 房地产沪深300 1% -5% -11% -17% -23% -29% -35% 2023-042023-082023-12 资料来源：聚源数据 越秀/华发3月单月分别同比-27.3%/-46.0%/-60.6%。2）央企：3月单月同比-35.4%， 较上月+29.1pct，保利/中海/招蛇/华润/金茂3月分别同比 -46.4%/-4.2%/-43.5%/-22.7%/-64.9%；3）典型非国央企：3月单月销售金额同比-59.6%，较上月+5.1pct。万科/绿城/滨江/龙湖/金地/新城3月分别同比 -43.5%/-11.2%/-41.7%/-49.9%/-69.5%/-47.0%。 央企3月收窄幅度明显更高，品牌、产品、资源、资金等优势对市占率的提升在逐步兑现。中海表现亮眼，3月单月销售排名第一，高端项目中海·顺昌玖里热销，刷新全国商品房单次开盘最高销售纪录。地方国企中建发韧性良好、越秀提升较快，非国央企中绿城同环比表现均较好，或与深耕区域垂直、对应城市热度更好有关。此外，城建集团、保利置业展现良好韧性，后续销售弹性值得关注。 高热度城市或有回调压力，4月百强销售或仍具压力 根据克而瑞地产研究监测，3月新房成交与去年成交低点三季度均值仍有差距：重 点30城供应环比倍增、同比腰斩；成交环比大增92.8%，仍不及去年三季度和四季度月均，一季度累计同比降52%，降幅持续扩大4pcts。 分城市看，1）宁波、济南、长春、常州等二三线城市呈现成交止跌，底部趋稳趋势。2）广州、重庆、天津、佛山、珠海等热点城市仍处于需求稳步修复期，3月成交规模已好于2023年三季度月均，但是与四季度月均仍有差距。3）跌幅超三成城市大体分为两类，一类为前期热度较高的北京、杭州、合肥、长沙等，购房需求遭遇阶段性瓶颈，回调压力较大；另一类为昆明、青岛、福州等弱二线城市，因前期需求透支，目前仍处深度调整期，成交尤有下探空间。 我们认为，4月百强销售或仍具压力，主要因二手房以价换量的分流影响可能阶段性持续，房企集中推盘的供给因素或减弱，而影响基本面预期的关键因素如价格止跌等因素仍未见明显信号。有无新政策出台或是影响未来修复持续性的关键因素。 投资建议：需求侧LPR超预期下调，因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，有望带动改善需求集中释放，白名单等供给端融资支持力度持续加码，预计24年供给侧出清基本结束。行业基本面止跌企稳前，我们认为需求不稳、政策延续，看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。 标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注华润置地、越秀地产、绿城中国、滨江集团；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 相关报告 1《房地产-行业研究周报:满足改善性需求力度加大，关注短期政策博弈机会》2024-04-01 2《房地产-行业研究周报:基数效应影响感知，投资开工压力持续——统计局24年1-2月数据点评》2024-03-24 3《房地产-行业研究周报:3月过半， 小阳春表现如何？》2024-03-17 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1 1.弹性差异再现——24年2月百强房企销售点评 3月百强销售小幅修复，分梯度弹性差异显现 克而瑞地产研究数据显示，2024年3月百强房企（公司可比口径）单月销售金额环比增长104.6%，同比下降46.7%，同比增速较2024年2月提高16.0pct；1-3月累计销售金额同比下降48.4%，增速较1-2月上升3.3pct。百强房企单月销售金额中69家环比增长，较2月增加49家，5家同比增长，较2月增加2家。百强销售均价18531元/平，单月同比+6.5%。 2024年3月TOP3、TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100单月销售金额同比变化 -32.2%、-33.0%、-61.2%、-47.2%、-55.0%，增速较2024年2月分别变化+26.0pct、+25.6pct、 +6.1pct、+17.6pct、+7.4pct。1-3月TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100房企的销售金额入榜门槛分别达217、102、61、36、629亿元，同比变化-52.7%、-51.9%、-56.9%、 -52.8%、-37.6%，其中TOP30门槛下降最为明显。 3月，1）23年高基数下，百强销售累计同比降幅收窄是积极信号，但有窗口期房企集中供货的影响，修复幅度小或说明前期政策效力仍未显现；2）分梯度房企同比增速再度分化，折射出回暖期房企的销售弹性差异，头部强韧性继续验证；3）百强销售均价同环比上行，或反映①新房价格上升趋势延续，②高单价改善型成交比例提升。 央企降幅收窄显著，中海表现抢眼 24年3月，TOP20房企单月销售额均同比下降，7家房企降幅超50%，16家房企降幅超过 30%；其中碧桂园降幅最大，同比-82.7%，中海地产降幅最小，同比-4.2%。TOP50房企中，单月销售金额同比增速前五房企分别为金辉集团(20.3%)、中海地产(-4.2%)、邦泰集团(-4.8%)、大悦城控股(-9.3%)、绿城中国(-11.2%)，年初至今累计销售金额同比增速前五房企分别为邦泰集团(-6.1%)、城建集团(-21.4%)、深铁置业(-23%)、绿城中国(-24.3%)、金辉集团(-25%) 分类型来看，1）地方国企：3月单月销售金额同比-52.1%，较上月+10.9pct，建发/越秀/华发3月单月分别同比-27.3%/-46.0%/-60.6%，分别环比101.0%/208.1%/119.1%。2）央企： 3月单月同比-35.4%，较上月+29.1pct，保利/中海/招蛇/华润/金茂3月分别同比 -46.4%/-4.2%/-43.5%/-22.7%/-64.9%，分别环比73.1%/384.7%/115.4%/222.0%/69.9%。3）典型 非国央企：3月单月销售金额同比-59.6%，较上月+5.1pct。万科/绿城/滨江/龙湖/金地/ 新城3月分别同比-43.5%/-11.2%/-41.7%/-49.9%/-69.5%/-47.0%，分别环比 73.4%/173.8%/77.3%/132.6%/20.2%/4.8%。 央企3月收窄幅度明显更高，品牌、产品、资源、资金等优势对市占率的提升在逐步兑现。中海表现亮眼，3月单月销售排名第一，高端项目中海·顺昌玖里热销，刷新全国商品房单次开盘最高销售纪录。地方国企中建发韧性良好、越秀提升较快，非国央企中绿城同环比表现均较好，或与深耕区域垂直、对应城市热度更好有关。此外，城建集团、保利置业展现良好韧性，后续销售弹性值得关注。 高热度城市或有回调压力，4月基本面或仍具压力 根据克而瑞地产研究监测，3月新房成交与去年成交低点三季度均值仍有差距：重点30城供应环比倍增、同比腰斩；成交环比大增92.8%，仍不及去年三季度和四季度月均，一季度累计同比降52%，降幅持续扩大4pcts。 分城市看，1）宁波、济南、长春、常州等二三线城市呈现成交止跌，底部趋稳趋势。2）广州、重庆、天津、佛山、珠海等热点城市仍处于需求稳步修复期，3月成交规模已好于 2023年三季度月均，但是与四季度月均仍有差距。3）跌幅超三成城市大体分为两类，一类为前期热度较高的北京、杭州、合肥、长沙等，购房需求遭遇阶段性瓶颈，回调压力较大；另一类为昆明、青岛、福州等弱二线城市，因前期需求透支，目前仍处深度调整期，成交尤有下探空间。 我们认为，4月百强销售或仍具压力，主要因二手房以价换量的分流影响可能阶段性持续、 房企集中推盘的供给因素或减弱，而影响基本面预期的关键因素如价格止跌等因素仍未见明显信号，有无新政策出台或是影响未来修复持续性的关键因素。 情形一：政策会等到有明确的再回落的信号。参考去年，假使在4月-5月发生边际回落，届时政策加码概率提升，在此期间，政策博弈行情或持续演绎，且短期较难证伪。2）情形二：政策抢跑（如4月初）。具备可能性，主要因新房疲软，出于尽早稳地产、拉动经济等政策诉求。当前，我们仍更倾向于情形一，较为符合历史政策思路。 图1：房企全口径销售金额热力图 公司名称 23/04 23/05 23/06 23/07 23/08 23/09 23/10 23/11 23/12 24/01 24/02 24/03 滚动12个月 年初至今 保利发展 37 5 -20 -5 -19 -14 -16 -15 -56 -31 -54 -46 -22 -45 中海地产 42 17 -22 -28 -19 24 -20 -7 -38 -16 -70 -4 -13 -28 万科地产 -3 11 -15 -40 -31 1 12 -13 -25 -31 -52 -44 -20 -42 华润置地 119 55 -33 -39 -8 -15 0 9 -58 -29 -61 -23 -17 -36 招商蛇口 171 64 -29 -16 -18 -41 -19 3 -47 -23 -60 -44 -18 -44 绿城中国 89 21 -40 -52 -54 -24 -7 -12 -6 -26 -45 -11 -19 -24 建发房产 213 38 13 -7 -26 49 -36 -25 -1 -22 -44 -27 -6 -31 滨江集团 89 108 -47 -9 -19 -28 -23 -29 -49 -14 -48 -42 -18 -35 龙湖集团 48 9 -31 -34 -44 -25 -28 -40 -46 -28 -72 -50 -32 -53 越秀地产 15 33 -4 31 21 -38 -19 -1