2023年3月房企销售融资数据点评：百强销售累计增速转正，头部房企优势明显

百强销售累计增速转正，头部房企优势明显 ——2023年3月房企销售融资数据点评 2023年04月13日 证券研究报告行业研究行业专题报告房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 百强销售累计增速转正，头部房企优势明显 2023年04月13日 摘要: 百强销售：百强房企1-3月累计销售金额转为同比增长2.19%，单月同比环比均保持正增。2022年1-3月百强房企累计销售金额为16635.20亿元，同比上升2.19%，同比增速为2021年11月以来首次转正。百强房企单月全口径销售金额为7456.70亿 元，同比上升28.67%，同比增速连续2个月保持正增。3月旺季，销售延续今年以来改善趋势，我们认为主要原因在于：1）房企加大推货，2）地产政策发力，3）经济与 收入预期修复。我们认为随收入预期和购房者信心继续修复，4月销售有望保持稳定。分梯队看，销售额方面，TOP5、TOP6-10、TOP11-20的头部和中部梯队房企累计销售额同比转为正增，全部梯队单月销售额均实现同比增长。各梯队房企累计销售金额同比增速TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-50/TOP51-100分别为3.75%/25.17%/ 20.38%/-9.51%/-17.23%。入榜门槛方面，3月TOP5/TOP10/TOP20/TOP50/ TOP100累计全口径销售金额入榜门槛分别为790/459/211/78/29亿元，同比增速 64.59%/23.90%/-2.18%/-16.68%/-9.69%。TOP5、TOP6-10梯队全口径累计销售 额入榜门槛相比2022年1-3月大幅提升。权益口径来看，TOP5/TOP10/TOP20/TOP50/TOP100入榜门槛分别为603/305/151/54/21亿元，同比增速分别为 39.63%/26.80%/0.67%/-23.36%/-14.74%。集中度方面，TOP6-10权益销售占比提升。TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-50/TOP51-100房企占百强房企累计权益销售金额比例为30.28%/15.40%/17.75%/21.87%/14.71%，分别变动-0.03/+0.53/- 0.67/-0.04/+0.21pct。操盘合作趋势延续。百强房企累计操盘金额/全口径累计金额为 89.17%，下降0.06pct，连续两个月下降，但仍维持在较高水平。权益金额/全口径金额为70.58%，下降0.73pct。 3月多数房企销售额环比正增，近半数房企实现相对去年1-3月的同比增长。从1-3月 累计同比指标来看，44家相比于去年1-3月增长，另有32家房企下降。前10房企 中，仅有万科和碧桂园累计同比负增。国央企表现优于民企，Top40房企榜单中，国央企累计销售额同比增速均值为69.91%，民企均值为-1.65%。国企方面，19家国央企中有18家累计同比正增，保利置业、越秀地产、华发股份增速超过100%，另有金融街、电建地产、中海地产、华润置地累计同比增速超过70%。民企方面，113家民企中，大家房产、滨江集团、龙湖集团、卓越集团和美的置业，5家累计同比正增，其他民营房企相比去年同期下滑。 融资：房企发债总额同比增速转为小幅负增。3月房企境内外债券融资规模891.47 亿元，环比上升40.27%，同比下降4.13%，发行规模同比连续5个月正增后首次转为 负增。其中，境内债发行747.30亿元，同比上升11.78%。境外债发行144.17亿元，同比下降44.83%。品种方面，除无新增交易商协会ABN外，其他品种均环比增长。3月境内债平均期限延长，利率环比小幅上升。境内债加权平均期限4.69年，环比上 升1.32年，期限延长符合季节性。境内债加权平均利率3.79%，从1月3.87%的高点 回落后，目前仍保持在过去1年内较高水平。境外债方面，平均期限环比延长、利率下降。分上市情况来看，3月A股上市房企发行境内债295.17亿元，同比上升 10.67%。非A股上市房企发行境内债452.13亿元，同比上升12.51%。发行主体方面，国有房企发债720.30亿元，同比上升12.8%，平均期限4.79年，环比上升1.4年，平均利率3.73%，环比上升6bp，期限延长且利率上升。民企发债规模20.00亿元，规模低于2022年月度均值（23.72亿），但为今年以来单月最高量。其中，滨江发行1笔9亿元短融，利率5.03%，华宇集团发行1笔3年期中票，利率4.50%。 3月房企境内债违约事件有所增加。3月有3家房企评级被下调。无境外债违约事件。 境内债方面，共有26笔境内债展期、3笔债券实质违约，实质违约事件有所增加。债 务到期压力方面，2023年、2024年和2025年仍是偿债高峰期。考虑行权因素后，截至2023年3月31日，房企4月债务到期规模1103.43亿元。2023年下半年，7月、 8月和9月偿债规模较高，单月偿还额均超过800亿元。 一季度销售延续改善趋势，关注后续持续性。尽管进入3月后部分城市热度有所降低，但3月销售整体延续年内改善趋势。我们认为4月份销售有望保持稳定，主要原因在于：第一，经济与收入预期不断修复，有望推动过往被抑制的购房需求逐步释 放。第二，当前政策环境依然保持宽松。第三，2022年4月全国多地爆发疫情，销售同期基数走低，有望带动今年同比读数改善。但在积压需求释放之后，仍需关注后续销售恢复的持续性。投资逻辑方面，我们建议继续关注当前布局能级更高、货值弹性 更充裕、规模成长确定性更强的国央企，如华发股份、越秀地产、招商蛇口、保利发 展及优质民企滨江集团。 风险因素：房地产政策放松不及预期。疫情反复导致销售表现不及预期。 目录 1百强销售：1-3月累计增速转正，头部梯队优势明显4 2融资：发债总额同比降低，国央企融资为主8 3展望：一季度销售延续改善趋势，关注后续持续性12 风险因素13 图表目录 图表1：百强房企全口径累计销售金额及同比增速（万亿元，%）4 图表2：百强房企全口径单月销售金额及同比增速（万亿元，%）4 图表3：各梯队房企累计销售金额及同比增速（万亿元，%）5 图表4：各梯度房企当月销售金额同比增速（万亿元，%）5 图表5：各梯队房企全口径累计销售金额入榜门槛（亿元）5 图表6：各梯队房企权益口径累计销售金额入榜门槛（亿元）5 图表7：各梯队房企累计权益销售金额占比6 图表8：操盘金额与权益金额比例6 图表9：3月百强房企销售情况7 图表10：房企发债总额及同比增速8 图表11：境内外债券发行规模占比（%）8 图表12：境内债券发行种类占比（%）8 图表13：境外债发行规模及同比增速8 图表14：境内债平均发行期限及利率9 图表15：境外债平均发行期限及利率9 图表16：上市公司境内债发行规模及同比增速9 图表17：国企和民企境内债券发行规模（亿元）9 图表18：3月境外评级机构调整房企评级情况9 图表19：3月房企境外债违约事件10 图表20：3月房企境内债违约事件10 图表21：房企年度到期债务规模11 图表22：房企月度到期债务规模11 图表23：部分房企到期债务余额（亿元）11 1百强销售：1-3月累计增速转正，头部梯队优势明显 百强房企1-3月累计销售金额转为同比增长2.19%，单月同比环比均保持正增。2022 年1-3月百强房企累计销售金额为16635.20亿元，同比上升2.19%，同比增速为2021年 11月以来首次转正。百强房企单月全口径销售金额为7456.70亿元，同比上升28.67%，同比增速连续2个月保持正增。3月单月环比43.84%，也延续了自2月以来的改善趋势。 今年3月百强当月销售金额接近2020年（7679亿）和2018年同期（7421亿），3月销售额延续了1-2月以来的改善趋势。我们认为主要原因在于：1）房企加大推货。2月销售情况改善，房企加推力度较大，可能将部分二季度推货提前至3月。2）地产政策仍在发力。3月多地继续下调首套房贷利率，并提高公积金贷款额度，促进楼市温和复苏。3）经济与收入预期持续修复。疫情高峰过后经济逐步复苏，居民收入预期也有望持续改善。4月销售通常环比3月略有回落，2017-2022年环比均值-4.76%。受去年同期疫情影响，同比基数较低。我们认为，随着收入预期和购房者信心继续修复，4月销售有望保持稳定。 图表1：百强房企全口径累计销售金额及同比增速（万亿元，%）图表2：百强房企全口径单月销售金额及同比增速（万亿元，%） 20 全国商品房累计销售金额（万亿元）全国累计同比（%） 百强房企累计全口径销售金额（万亿元) 百强累计同比（%） 60% 15 30% 10 0% 5 -30 0 -60 百强房企当月销售金额（万亿元）环比增速（%） 2.0 1.8 1.6 1.4 1.2 1.0 0.8 0.6 % 0.4 0.2 %0.0 同比增速（%） 100% 50% 0% -50% -100% 资料来源：克而瑞，统计局，信达证券研发中心资料来源：克而瑞，信达证券研发中心 分梯队来看，销售额方面，TOP5、TOP6-10、TOP11-20的头部和中部梯队房企累计销售额同比保持正增，全部梯队单月销售额均实现同比增长。2023年1-3月，各梯队房企累计销售金额同比增速TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-50/TOP51-100分别为3.7 5%/25.17%/20.38%/-9.51%/-17.23%，同比变化+13.0/+2.9/+12.2/+20.3/+13.0pc t。其中，TOP5、TOP6-10、TOP11-20的头部与中部梯队累计同比保持正增。TOP21-50和TOP51-100梯队累计同比仍为负增，但改善幅度较大。当月销售金额同比26.19%/28.52%/41.85%/38.43%/8.07%，同比变化+16.8/-49.2/-1.4/+44.5/+26.9pct。全部梯队单月同比均转为正增，其中TOP11-20、TOP21-50的中部梯队增速较高。 图表3：各梯队房企累计销售金额及同比增速（万亿元，%）图表4：各梯度房企当月销售金额同比增速（万亿元，%） TOP5TOP6-10TOP11-20 TOP21-50TOP51-100TOP5同比 14 TOP51-100同比 12 10 8 6 4 2 0 TOP6-10同比TOP11-20同比TOP21-50同比 TOP5TOP6-10TOP11-20 TOP21-50TOP51-100TOP5同比 TOP6-10同比TOP11-20同比TOP21-50同比 20% 0% -20% -40% -60% -80% -100% 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 TOP51-100同比 100% 50% 0% -50% -100% -150% 资料来源：克而瑞，信达证券研发中心资料来源：克而瑞，信达证券研发中心 入榜门槛方面，TOP5全口径累计销售额入榜门槛同比大幅增长，TOP10门槛有所上升，TOP20、50、100梯队入榜门槛仍同比下跌。1-3月TOP5/TOP10/TOP20/TOP50/TOP100累计全口径销售金额入榜门槛分别为790/459/211/78/29亿元，同比增速64.59%/ 23.90%/-2.18%/-16.68%/-9.69%。TOP5、TOP6-10梯队全口径累计销售额入榜门槛相比 2022年1-3月大幅提升。其余梯队全口径销售额入榜门槛依然低于去年同期，TOP50门槛下跌幅度最大。各梯队入榜门槛同比增速变动+15.52/