派息超预期，盈利能力持续改善

海外 研证券研究报告 究房地产 买入(维持） 市场数据日期 2024.03.28 收盘价（港元） 26.60 总股本（亿股） 5.53 总市值（亿港元） 147 净资产（亿元） 87.20 总资产（亿元） 148.77 每股净资产（元） 15.8 公司跟踪报告 数据来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理 相关报告 海外研究 分析师：宋健 songjian@xyzq.com.cnSFC：BMV912SAC：S0190518010002 孙钟涟 sunzhonglian@xyzq.com.cnSAC：S0190521080001 请注意：孙钟涟并非香港证券及 期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动 06049.HK保利物业港股通（深） 派息超预期，盈利能力持续改善 2024年04月01日 投资要点 公司2023年盈利能力持续提升、派息超预期：2023年，公司实现营收150.62亿元，同比增长10.0%；综合毛利率同比提升0.8个百分点至19.6%，其中物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务的毛利率分别同比提升0.4、 6.4和0.4个百分点至14.6%、38.4%和18.7%；得益于成本费用管控，管理费用率同比下降0.7个百分点至8.1%；归母净利润为13.80亿元，同比增长24.0%，表现略超预期；每股派息0.998元，同比增长98.4%，派息率同比提升15个百分点至40%，派息超预期。 现金流健康，盈利质量高：截至2023年末，公司贸易应收款同比增长3.4%至23.41亿元，贸易应收款增幅小于收入增幅，现金回款健康；经营性现金流净流入24.16亿元，较净利润覆盖倍数达1.73倍，盈利质量高；现金及现 金等价物同比增长22.9%至110.11亿元，在手现金充裕。 市场拓展量质齐增，聚焦优势区域和优势业态：截至2023年末，公司在管面积和合约面积分别为7.2和9.2亿平米，分别同比增长24.9%和19.5%；新拓单年合同金额29.70亿元，同比增长7.4%；新签约第三方单年合同金额 27.71亿元，同比增长61.0%，其中单年合同额超千万的项目占比49.8%，聚焦深耕的重点50城项目占比同比提升8.5个百分点至72.8%，优势业态的公服和商写项目分别占比达54.3%和31.7%。 两增业务缩量保质：2023年公司非业主增值业务收入为20.93亿元，同比下降4.6%，主要因房地产行业下行环境下案场服务数量下降且写字楼租赁业务 下滑，此外，公司已布局工程服务，有望成为新增长点；社区增值服务收入为28.16亿元，同比下降8.1%，主要因公司优化产品结构，主动收缩部分盈利能力较弱的生活服务。 我们的观点：公司提质增效成果显著，盈利能力持续提升，基于公司市场拓展量质齐增、母公司交付稳健，我们预计公司业绩、派息均稳健增长，2024/2025/2026年归母净利润分别为15.83/18.05/20.33亿元，分别同比增长 14.7%/14.0%/12.7%。维持“买入”评级，3月28日收盘价对应2024/2025/2026 年PE分别为8.4/7.4/6.6倍。 会计年度 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 15,062 17,038 19,400 21,720 同比增长(%) 10.0 13.1 13.9 12.0 归母净利润(百万元) 1,380 1,583 1,805 2,033 同比增长(%) 24.0 14.7 14.0 12.7 毛利率(%) 19.6 19.6 19.5 19.5 归母净利率(%) 9.2 9.3 9.3 9.4 ROE(%) 16.8 17.2 17.7 17.9 每股收益(元) 2.51 2.87 3.28 3.69 每股股息(元) 1.00 1.15 1.31 1.48 风险提示：业务扩张不及预期，收缴率不及预期，增值业务拓展不及预期。主要财务指标 来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 附表 资产负债表单位:百万元人民币利润表单位:百万元人民币 会计年度 2023A 2024E 2025E 2026E 会计年度 2023A 2024E 2025E 2026E 流动资产 14,228 15,551 17,433 19,420 营业收入 15,062 17,038 19,400 21,720 存货 31 50 57 64 营业成本 12,109 13,706 15,619 17,483 贸易应收款项 2,341 1,780 2,026 2,269 毛利润 2,953 3,331 3,781 4,237 预付款项、按金及其他应收款项 845 1,303 1,484 1,661 销售费用 2 2 2 2 存款及银行结余 11,011 12,418 13,866 15,426 管理费用 1,226 1,346 1,513 1,672 非流动资产 649 697 752 819 营业利润 1,725 1,984 2,266 2,563 于联营企业╱合营企业的权益 16 16 16 16 财务费用 5 5 5 5 物业、厂房及设备 242 301 367 445 其他收入及收益 136 141 149 158 投资物业 226 219 212 205 税前盈利 1,841 2,109 2,404 2,708 按公平值计入的金融资产 0 0 0 0 所得税 444 506 577 650 无形资产 104 100 96 92 净利润 1,397 1,603 1,827 2,058 物业、厂房及设备预付款项 4 4 4 4 少数股东损益 17 20 22 25 资产总计 14,877 16,247 18,185 20,238 归属母公司净利润 1,380 1,583 1,805 2,033 流动负债 5,921 6,322 7,154 7,963 EPS(元) 2.51 2.87 3.28 3.69 贸易应付款项 2,009 1,246 1,420 1,589 应计费用及其他应付款项 2,161 2,741 3,124 3,497 合约负债 1,548 2,131 2,407 2,673 主要财务比率 非流动负债 79 79 79 79 会计年度 2023A 2024E 2025E 2026E 租赁负债 69 69 69 69 成长性(%) 递延税项负债 11 11 11 11 营业收入增长率 10.0 13.1 13.9 12.0 负债合计 6,001 6,401 7,234 8,042 营业利润增长率 21.7 14.5 14.0 12.7 母公司拥有人应占权益 8,720 9,670 10,753 11,973 归母净利润增长率 24.0 14.7 14.0 12.7 股本 553 553 553 553 盈利能力(%) 储备 8,167 9,117 10,199 11,419 毛利率 19.6 19.6 19.5 19.5 非控股权益 157 176 198 224 归母净利率 9.2 9.3 9.3 9.4 股东权益合计 8,877 9,846 10,951 12,196 ROE 16.8 17.2 17.7 17.9 负债及权益合计 14,877 16,247 18,185 20,238 偿债能力 现金流量表 单位:百万元人民币 资产负债率(%) 40.3 39.4 39.8 39.7 会计年度 2023A 2024E 2025E 2026E 流动比率 2.4 2.5 2.4 2.4 除所得税开支前溢利 1,841 2,109 2,404 2,708 速动比率 1.9 2.0 1.9 1.9 物业、厂房及设备折旧 0 97 120 147 营运能力(次) 无形资产摊销 0 7 7 7 资产周转率 1.1 1.1 1.1 1.1 存货减少╱（增加） 9 -18 -7 -7 应收账款周转率 6.2 9.0 9.0 9.0 贸易应收款项减少╱（增加） -77 561 -247 -242 每股资料(元) 经营活动产生现金流量 2,099 2,199 2,360 2,601 每股收益 2.51 2.87 3.28 3.69 投资活动产生现金流量 0 -159 -190 -227 每股净资产 15.8 17.5 19.4 21.7 融资活动产生现金流量 -552 -633 -722 -813 每股股息 1.00 1.15 1.31 1.48 现金净变动 1,547 1,407 1,448 1,560 估值比率(倍) 现金的期初余额 8,956 11,011 12,418 13,866 PE 9.6 8.4 7.4 6.6 现金的期末余额 11,011 12,418 13,866 15,426 PB 1.5 1.4 1.2 1.1 数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 分析师声明 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本 报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 投资建议的评级标准 类别 评级 说明 报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后的12个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅。其中：沪深两市以沪深300指数为基准；北交所市场以北证50指数为基准；新三板市场以三板成指为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标普500或纳斯达克综合指数为基准。 股票评级 买入 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15% 增持 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在5%～15%之间 中性 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-5%～5%之间 减持 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5% 无评级 由于我们无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使我们无法给出明确的投资评级 行业评级 推荐 相对表现优于同期相关证券市场代表性指数 中性 相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平 回避 相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数 投资评级说明 信息披露 本公司在知晓的范围内履行信息披露义务。客户可登录www.xyzq.com.cn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司 持股情况。 有关财务权益及商务关系的披露 兴证国际证券有限公司及/或其有关联公司在过去十二个月内与JinJiangRoad&BridgeConstructionDevelopmentCo Ltd、成都经开资产管理有限公司、义乌市国有资本运营有限公司、ChouzhouInternationalInvestmentLtd、桐庐新城发展投资有限公司、宝应县开发投资有限公司、中泰证券、中泰金融国际有限公司、中泰国际财务英属维尔京群岛有限公司、杭州上城区城市建设投资集团有限公司、安庆盛唐投资控股集团有限公司、巨星传奇集团有限公司、湖州市城市投资发展集团有限公司、如皋市经济贸易开发有限公司、重庆大足实业发展集团有限公司、江西省金融资产管理股份有限公司、中国信达(香港)控股有限公司、ChinaCinda2020IManagementLtd、成都银行股份有限公司、成都新津城市产业发展集团有限公司、滁州经济技术开发总公司、珠海华发集团有限公司、华发投控2022年第一期有限公司、成都空港城市发展集团有限公司、海盐县国有资产经营有限公司、海盐海滨有限公司、平安国际融资租赁有限公司、上海银行杭州分行、湖州南浔振浔污水处理有限公司、湖州吴兴交通旅游投资发展集团有限公司、湖北农谷实业集团有限责任公司、湖州经开投资发展集团有限公司、环太湖国际投资有限公司、泰安市城市发展投资有限公司、TaishanCityInvestment