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【国金地产】万科23年报点评:经营业务稳步成长,降杠杆守安全底线

2024-03-29-未知机构张***
【国金地产】万科23年报点评:经营业务稳步成长,降杠杆守安全底线

【国金地产】万科23年报点评:经营业务稳步成长,降杠杆守安全底线 【业绩】 万科2023全年实现营业收入4657.4亿元,同比-7.6%;实现归母净利润121.6亿元,同比-46.4%;每股基本盈利1.03元,同比-47.3%。 【点评】 结转量减少&毛利率下滑,营收利润均下滑:①公司2023年房开业务结算2961.5万方,同比-12.9%,贡献营收4016.1亿元(占比86. 【国金地产】万科23年报点评:经营业务稳步成长,降杠杆守安全底线 【业绩】 万科2023全年实现营业收入4657.4亿元,同比-7.6%;实现归母净利润121.6亿元,同比-46.4%;每股基本盈利1.03元,同比-47.3%。 【点评】 结转量减少&毛利率下滑,营收利润均下滑:①公司2023年房开业务结算2961.5万方,同比-12.9%,贡献营收4016.1亿元(占比86.2%),同比-9.6%。 ②公司2023年毛利率15.23%,较2022年下降4.32pct。 ③2023年资产减值损失34.9亿元,较2022年多计提30.4亿元。 ④公司2023年投资收益26.9亿元,同比-34.7%。 销售维持行业第二,投资聚焦一二线城市:公司2023年合同销售金额3761亿元,同比-9.8%,稳居行业第二;在35个城市销售居当地排行前三;项目去化稳中有升,新开盘项目首开当日去化67%。 2023年全年获取项目43个,总地价849亿元,权益地价463亿元,一二线城市投资金额占比98%。 经营服务贡献提升,多元板块营收稳步增长:公司2023年经营服务业务全口径收入558.1亿元,同比+8.9%。 物业营收334.2亿元,同比+10.2%;物流仓储业务实现营收41.8亿元,同比+17.2%;租赁住宅实现营收34.6亿元,同比+6.8%;商业开发与运营实现营收91.1亿元,同比+4.6%。 多渠道融资,优化债务结构:公司2023年新获境内融资766亿元,境外融资131亿元,2024年以来新增经营性物业贷108.9亿元,境内新获融资成本3.61%。 优化债务结构,短期有息负债占比19.5%,较2022年下降1.0pct;境外负债占比19.7%,较2022年下降2.2pct。未来预计将通过交易回款、削减有息负债等方式保障公司平稳发展。 【投资建议】 考虑公司结转面积洞少、毛利率下滑和资产减值压力,我们调整公司2024/2025年归母净利润至125.1和127.5亿元(原为218.1/232.3亿元),新增2026年归母净利润预测129.0亿元,同比增速分别为2.8%、1.9%和1.2%。 公司股票现价对应PE估值为8.8/8.7/8.6倍,预计公司未来开发业务收缩,经营服务业务贡献稳步提升,稳固基本盘,维持增持”评级。