公司点评：经营业务稳步成长，降杠杆守安全底线

万科A在2023年实现营业收入4657.4亿元，同比增长-7.6%；实现归母净利润121.6亿元，同比增长-46.4%；每股基本盈利1.03元，同比增长-47.3%。公司2023年房开业务结算2961.5万方，同比-12.9%，贡献营收4016.1亿元（占比86.2%），同比-9.6%。受房地产市场下行影响，公司2023年毛利率15.23%，较2022年下降4.32pct。出于谨慎原则，对公司并表项目计提减值，2023年资产减值损失34.9亿元，较2022年多计提30.4亿元。公司2023年投资收益26.9亿元，同比-34.7%，主因非并表毛利率下降，对部分非并表项目计提减值。公司2023年合同销售金额3761亿元，同比-9.8%，稳居行业第二；在35个城市销售居当地排行前三；项目去化稳中有升，新开盘项目首开当日去化67%。2023年全年获取项目43个，总地价849亿元，权益地价463亿元，一二线城市投资金额占比98%。2023年新获项目33个实现年内开盘，投资兑现度达88%。公司2023年经营服务业务全口径收入558.1亿元，同比增长8.9%。物业营收334.2亿元，同比增长10.2%，蝶城战略稳步推进，带动住宅物业毛利率提升3.5pct；物流仓储业务实现营收41.8亿元，同比增长17.2%；租赁住宅实现营收34.6亿元，同比增长6.8%；商业开发与运营实现营收91.1亿元，同比增长4.6%。公司2023年新获境内融资766亿元，境外融资131亿元，2024年以来新增经营性物业贷108.9亿元，境内新获融资成本3.61%。优化债务结构，短期有息负债占比19.5%，较2