地产行业周报：京深优化楼市政策，多地拍出高溢价地块

1京深优化楼市政策，多地拍出高溢价地块证券研究报告2024年4月1日平安证券研究所地产团队请务必阅读正文后免责条款地产行业周报行业评级：地产强于大市（维持） 2核心摘要周度观点：本周北京北京取消离婚三年内购房限制，既3月22日国常会表态后，进一步优化房地产政策，有效激发潜在需求；深圳取消“7090”政策，多地土拍取消地价上限、容积率限制后不乏高价地拍出，“保障+市场”供给新体系加速构建；尽管克而瑞百强房企3月销售仍呈现弱复苏态势，但我们认为伴随各种限制性政策打开及优质项目陆续入市，核心城市或迎来局部结构性点状复苏。多家房企披露2023年年报、业绩表现分化，其中绿城管理控股、招商蛇口、越秀服务、星盛商业等相对稳健，个别股息率亦具备吸引力。考虑当前板块持仓、估值仍处低位，后续政策端支持可期，配置可适度积极。个股建议关注土储质量优化、历史包袱较轻的优质房企如保利发展、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等；同时关注物管（招商积余、保利物业等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头、产业链（北新建材、海螺水泥、华新水泥、东方雨虹、伟星新材等）及保障房、城中村改造等主题性机会。政策环境监测：1）多地土拍现高价地，北京深圳调整楼市政策；2）克而瑞百强房企3月销售呈现弱复苏态势市场运行监测：1）成交环比改善，短期有望延续。本周(3.23-3.29)新房成交3.3万套，环比升36.1%，二手房成交2.2万套，环比升3.9%。3月（截至29日）新房日均成交同比下降44.1%，降幅较2月收窄16.7个百分点。2）库存环比微降，去化周期21.6个月。16城取证库存10289万平，环比降0.4；去化周期21.6个月。3）土地成交回落、溢价率回升，一线占比提高。上周百城土地供应建面2007.8万平、成交建面1486.5万平，环比升13.3%、降33.9%；成交溢价率6.5%，环比升4.4pct；其中一、二、三线成交建面分别占比10%、22.4%、67.6%，环比分别升6.5pct、降5.1pct、降1.4pct。资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行173.6亿元，环比增加3.6亿元，无海外债发行；房企发行利率为2.09-3.8%，可比利率较前次有升有降。2）地产股：本周房地产板块跌1.74%，跑输沪深300（-0.21%）；当前地产板块PE（TTM）12.98倍，估值处于近五年78.95%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为张江高科、保利发展、滨江集团，南向资金净流入前三为长实集团、华润万象生活、华润置地。风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 政策环境监测-政策梳理3资料来源：各部门网站，观点网，平安证券研究所偏紧中性偏松南海诸岛2024年3月25日中山购房人在中山市购买商品房无须提供个人住房证明2024年3月26日深圳已审议正式取消“7090” 政策2024年3月27日北京废止“离异3年内不得京内购房”文件2024年3月20日南昌自4月1日起取消首套房商贷利率下限 政策环境监测-重点政策点评42020年1月10日多地土拍现高价地，北京深圳调整楼市政策事件描述：本周北京废止“离异3年内不得京内购房”文件；深圳取消对住宅户型比例“7090政策”要求。3月27日苏州、厦门、宁波土拍重现高价地，其中苏州双湖地块楼面地价竞至65022元/平米，创苏州土拍楼面地价新高。点评：1）3月22日国常会提出，要进一步优化房地产政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系；当前一线城市中北京上海限购政策仍较为严格，仍具继续松绑空间。2）本周苏州、厦门、宁波土拍重现高价地，一方面反映销售尚无企稳下房企更加追求投拓安全度；另一方面，多数城市土拍已取消地价上限、容积率限制，给予开发商在优质区域地块更多产品力的操作空间。如3月27日绿城经过51轮竞价，以成交楼面价65022元/平米、溢价18.22%竞得苏州工业园区双湖板块02号地块，刷新苏州楼面价记录(此前苏州最高成交楼面价仅为45455元/平米），最高容积率仅1.02，侧紧邻金鸡湖和独墅湖，享一线湖景，有利于打造满足改善性需求的溢价产品。此外国贸竞得厦门岛内将军祠地块成交楼面价62671元/平米，溢价率40.79%；宁波湾头地块成交楼面地价32613元/平米，溢价率7.3%。3）深圳取消对住宅户型比例“7090政策”（指新建住宅项目的户型比,即套型建筑面积在90平米以下的房屋户型必须占据整个楼盘项目的70%以上）要求亦有异曲同工之处，此前2023年以来深圳多宗宅地出让已事实废止“70/90”限制，如中海2023年6月竞得的深超总地块。据深圳房地产信息网数据，2023年深圳成交的31621套新房住宅中，90平以下的产品占比37.6%，90-144平改善型产品的占比达58.2%，如若新增住宅供地继续执行“7090政策”，难以匹配高地价下新房购买力需求；取消“70/90”限制后可减少低效新房（黄金地段豪宅项目小户型产品）供应，从而提振房企拿地积极性。4）“保障+市场”供给新体系加速构建。预计未来刚需家庭购房主要通过配售型保障性住房或二手房市场解决，核心地段商品房主要面向有支付能力的改善型住房需求。资料来源：政府网站，土地情报公众号，平安证券研究所 政策环境监测-重点政策点评52020年1月10日克而瑞百强房企3月销售呈现弱复苏态势事件描述：3月31日，克而瑞公布2023年中国房地产企业销售T0P100排行榜。点评：1）2023年3月百强房企累计销售金额同比下降49.1%，累计销售面积同比下降50.7%，降幅分别较上月收窄1.4、0.6个百分点。其中3月单月销售金额环比增长97.2%，同比下降47.4%，同比降幅较2月收窄14.2个百分点；销售面积环比增长69.5%，同比下降49.9%，同比降幅较2月收窄10.2个百分点。2）从企业表现来看，3月超8成百强房企实现单月业绩环比增长，但高基数下，单月和累计业绩同比降低房企占比亦近九成；其中中海地产3月单月实现全口径销售金额412.1亿元，单月销售额居百强之首，主要系上海新天地板块中海·顺昌玖里项目（存在价格倒挂）3月28日开盘贡献近200亿销售额，同时刷新全国商品房单次开盘最高销售额纪录。3）我们认为短期内楼市延续弱复苏走势，房企整体去化仍有较大压力，但伴随各种限制性政策打开，核心城市或迎来局部结构性点状复苏。资料来源：克而瑞，平安证券研究所-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%2023年1-8月2023年1-10月2023年1-12月2024年1-2月克而瑞百强销售额累计增速克而瑞百强销售面积累计增速-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%2023年8月2023年10月2023年12月2024年2月克而瑞百强销售额单月同比克而瑞百强销售面积单月同比克而瑞百强房企累计销售克而瑞百强房企单月销售 市场运行监测6资料来源：中指院，克而瑞，Wind，平安证券研究所；注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同2020年1月10日成交：环比改善，短期有望延续重点50城新房月日均成交变化重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比重点20城二手周成交走势对比点评：本周(3.23-3.29)新房成交3.3万套，环比升36.1%，二手房成交2.2万套，环比升3.9%。3月（截至29日）新房日均成交同比下降44.1%，降幅较2月收窄16.7个百分点。00.511.522.533.5W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W492021年2022年2023年2024年万套02468W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W492021年2022年2023年2024年万套00.511.522.533.50246822.9.1723.1.1723.5.1723.9.1724.1.1750城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）万套万套-100%-50%0%50%100%2023.22023.42023.62023.82023.102023.122024.2新房月日均成交同比一线同比二线三线 市场运行监测7资料来源：Wind，平安证券研究所库存：环比微降，去化周期21.6个月点评：16城取证库存10289万平，环比降0.4；去化周期21.6个月。16城商品房取证库存及去化月数0510152025800085009000950010000105001100021.10.821.12.1022.2.1122.4.1522.6.1722.8.1922.10.2122.12.2323.3.323.5.523.7.723.9.823.11.1024.1.1224.3.1516城库存去化月数（右）万平月 82020年1月10日点评：上周百城土地供应建面2007.8万平、成交建面1486.5万平，环比升13.3%、降33.9%；成交溢价率6.5%，环比升4.4pct；其中一、二、三线成交建面分别占比10%、22.4%、67.6%，环比分别升6.5pct、降5.1pct、降1.4pct。土地：成交回落、溢价率回升，一线占比提高资料来源：Wind，平安证券研究所市场运行监测百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城02000400060008000100002023.22023.52023.82023.112024.2W3.11百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周0%1%2%3%4%5%6%7%0500100015002000250030002023.22023.52023.82023.112024.2W3.11平均楼面价平均溢价率(右轴）元/平近1年近4周01000200030004000500060007000800022.9.1223.1.1223.5.1223.9.1224.1.12一线成交建面二线三线万平137 110 92 63 62 050100150保定广州唐山平顶山盐城万平百城土地成交前五城（3.18-3.24） 资本市场监测——流动性环境年1月10日资金价格大多上行。3月29日当周，R001上行27.39BP至2.17%，R007上行73.27BP至2.81%。截至3月29日，OMO存量（MA10）余额为2437亿元，较3月22日增加2057亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。流动性环境：资金价格大多上行资料来源：Wind，平安证券研究所R007环比上行73.27BP (% )资金价格大多上行（%）OMO存量（MA10）环比上行012345601-0103-0105-0107-0109-0111-0120202021202220232024-100-60-2020600400080001200016000200002400028000DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元)9 资本市场监测——境内债2020年1月10日本周（2024.3.25-2024.3.31）境内地产债发行173.6亿元，总偿还量为154.2亿元，净融资额为19.4亿元。到期压力方面，24年地产债到期压力整体小于23年，24年全年到期和提前兑付的规模总共2687.2亿，同比23年约增加0.4%。境内房地产债发行非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量资料来源：Wind，平安证券研究所-50050100150200250W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51亿元202220232024-200-150-1