2024年2月REITs观察：二级市场反弹，权益属性明确

2024年2月REITs观察：二级市场反弹，权益属性明确 YY团队2024/03/08 摘要： 2月舆情跟踪：行业方面，国家发改委表示将支持更多领域符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs。产品方面，本月华夏华润商业REIT公告成立，募集期间净认购金额69.02亿元，募集份额合计10亿份。 REITs量价回顾：2月REITs成交量和成交金额有所下滑，但各资产类型区间换手率普遍走高。二级市场方面，受政策及节后市场流动性修复等因素 影响，2月产权类REITs价格整体上行，其中博时招商蛇口产业园REIT上涨幅度最大，经营权型REITs亦呈上涨趋势，但反弹表现稍弱于产权类REITs。 热点关注：中国证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》，明 确从基础设施REITs其他投资方的会计处理角度看，其持有的份额在性质上属于权益工具投资，明确基础设施REITs权益属性，表明REITs具备一定的风险特征。而投资人后续可选择将持有期间的公允价值变动计入其他综合收益，将避免二级市场波动对利润表的影响，同时引导更加长期、稳定的资金进入市场，推动REITs规模进一步扩容。 目录 2024年2月REITs观察：二级市场反弹，权益属性明确1 摘要：1 1.2024年2月舆情跟踪3 1.1行业层面3 1.2产品层面3 2.REITs成交量价回顾4 2.1成交活跃度回顾4 2.2价格回顾4 2.3估值表现6 3.热点关注：会计类4号文—基础设施REITs属于权益工具投资8 瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司免责声明10 表目录 图表1REITs行业舆情跟踪3 图表2REITs产品舆情跟踪4 图表3REITs成交活跃度回顾4 图表4产权型REITs价格走势5 图表5经营权型REITs价格走势6 图表6产权型REITs估值表现7 图表7经营权型REITs估值表现8 1.2024年2月舆情跟踪 1.1行业层面 行业方面，国家发改委表示将支持更多领域符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs；中国证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》，明确从基础设施REITs其他投资方的会计处理角度看，其持有的份额在性质上属于权益工具投资，后续投资机构可选择以FVOCI计量，将持有期间REITs公允价值变动计入其他综合收益；上交所发布通知要求基金管理人应当于2024年3月31日前完成基础设施REITs2023年年度报告的编制、报送以及披露工作。国家发展改革委、河北省人民政府支持符合条件的绿色低碳发展和转型项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。 图表1REITs行业舆情跟踪 日期 相关舆情 2024年2月5日 国家发改委在国新办举行营造市场化、法治化、国际化一流营商环境国务院政策例行吹风会上表示，将支持更多领域符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs。 2024年2月8日 中国证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》，新规明确指出，从基础设施REITs其他投资方的会计处理角度看其持有的份额在性质上属于权益工具投资，后续投资机构可选择以FVOCI计量，将持有期间REITs公允价值变动计入其他综合收益，即所有者权益类科目。 2024年2月8日 上交所发布《关于做好公开募集基础设施证券投资基金（REITs）2023年年度报告披露工作有关事项的通知》，要求基金管理人应当于2024年3月31日前完成基础设施REITS2023年年度报告的编制、报送以及披露工作。 2024年2月8日 国家发展改革委、河北省人民政府联合印发《关于推动雄安新区建设绿色发展城市典范的意见》，支持符合条件的绿色低碳发展和转型项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。 数据来源：公开资料，YY评级整理 1.2产品层面 产品方面，2月8日，华夏华润商业REIT公告成立，募集期间净认购金额 69.02亿元，募集份额合计10亿份。2月21日，华夏华润商业REIT基础设施项目公司与外部贷款银行签署《借款合同》，借款类型为经营性物业抵押贷款，借款金额12.3亿元，借款期限10年。 图表2REITs产品舆情跟踪 日期 相关舆情 2024年2月8日 中国经济网北京2月8日讯，华夏基金发布华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金基金合同生效公告，募集份额合计10亿份。 2024年2月21日 2月21日，华夏基金管理有限公司发布公告，披露其旗下华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金的基础设施项目公司——青岛嘉昇润城商业管理有限公司，已与外部贷款银行签署《借款合同》，授信金额达20亿元。根据公告，此次借款类型为经营性物业抵押贷款，借款金额为12.3亿元，借款期限为10年。 数据来源：公开资料，YY评级整理 2.REITs成交量价回顾 2.1成交活跃度回顾 2月REITs成交量和成交金额除交通基础设施类以外，均较1月有所下滑，但区间日均换手率除仓库物流类和保障性租赁住房类以外，均有较大提升。成 交量和成交金额方面，交通基础设施类分别上涨11%和15%，仓储物流类下降幅度最大，分别在38%和34%。区间换手率方面，仓储物流类REITs区间日均 换手率最低，下降至0.83%，能源基础设施类涨幅最高，2月较1月上涨36%。 图表3REITs成交活跃度回顾 成交量(亿份) 成交金额(亿元) 区间日均换手率(%) 资产类型 1月 2月 趋势 1月 2月 趋势 1月 2月 趋势 园区基础设施 12.18 8.74 ↓ 26.49 19.78 ↓ 1.33 1.38 ↑ 生态环保 1.34 0.90 ↓ 6.21 4.79 ↓ 1.89 1.98 ↑ 能源基础设施 1.60 1.46 ↓ 12.01 11.14 ↓ 1.31 1.67 ↑ 交通基础设施 2.68 2.97 ↑ 17.82 20.48 ↑ 0.55 0.87 ↑ 仓储物流 4.62 2.87 ↓ 11.70 7.72 ↓ 1.11 0.83 ↓ 保障性租赁住房 4.09 3.38 ↓ 10.10 8.73 ↓ 1.52 1.40 ↓ 数据来源：Wind，YY评级整理 2.2价格回顾 2月产权类REITs二级市场整体上行。产业园类产品中博时招商蛇口产业 园REIT上涨幅度最大，达25.98%（上月跌幅10.81%）；保租房板块，涨幅前三为华夏基金华润有巢REIT、华夏北京保障房REIT和红土创新深圳人才安居REIT，分别上涨14.23%（上月跌幅8.55%）、9.88%（上月涨幅3.07%）和8.51% （上月跌幅6.06%）；仓储物流板块，嘉实京东仓储基础设施REIT涨势最猛，涨幅达22.49%（上月跌幅27.98%）。 图表4产权型REITs价格走势 类型 名称 收盘价 近一月(%) 近三月 (%) 近半年 (%) 今年以来 (%) 上市至今(%) 产业园 博时招商蛇口产业园REIT 1.862 25.98 0.49 -20.89 13.68 -13.16 华夏合肥高新产园REIT 1.858 9.75 6.66 -14.05 4.25 -10.67 华夏杭州和达高科产园REIT 2.263 12.20 6.57 -13.42 3.27 -16.11 中金湖北科投光谷产业园REIT 2.202 17.94 9.83 -13.34 1.85 -16.11 国泰君安临港创新产业园REIT 4.396 10.81 0.80 -15.40 -3.07 8.07 东吴苏州工业园区产业园REIT 3.134 10.94 -0.63 -22.90 -0.54 -14.19 华安张江产业园REIT 2.548 16.29 -19.49 -21.04 -2.34 -9.84 国泰君安东久新经济REIT 3.098 12.25 -2.71 -15.45 -3.64 6.30 建信中关村产业园REIT 2.241 15.93 -4.76 -19.91 6.06 -25.88 保租房 红土创新深圳人才安居REIT 2.550 8.51 2.86 -3.12 2.41 6.20 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT 3.007 6.74 -1.35 -1.35 -1.35 -1.41 中金厦门安居保障性租赁住房REIT 2.713 7.83 4.27 -1.18 3.35 7.90 华夏北京保障房REIT 2.858 9.88 11.29 3.96 12.61 17.73 华夏基金华润有巢REIT 2.456 14.23 11.79 -6.01 3.98 4.65 仓储物流 红土创新盐田港仓储物流REIT 2.300 13.24 4.12 -13.91 -2.38 7.28 嘉实京东仓储基础设施REIT 2.964 22.49 -11.50 -21.75 -10.51 -12.31 中金普洛斯仓储物流REIT 3.553 19.95 13.88 -16.78 4.19 -0.23 数据来源：wind，YY评级整理 2月经营权型REITs亦呈上涨趋势，反弹表现稍弱于产权类REITs。高速公路板块，华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT涨幅最多，达15.25%（上月跌幅0.83%）；清洁能源板块，鹏华深圳能源REIT上涨居前，达10.17%（上月跌幅4.16%）；生态环保REITs中，富国首创水务REIT领涨，达11.57%（上月涨幅0.92%）。 图表5经营权型REITs价格走势 类型 名称 收盘价 近一月 (%) 近三月 (%) 近半年 (%) 今年以来(%) 上市至今 (%) 高速公路 平安广州交投广河高速公路REIT 9.517 9.01 14.29 8.02 8.93 -12.18 华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT 7.067 15.25 15.16 2.35 15.21 12.33 浙商证券沪杭甬高速REIT 8.231 5.12 9.81 1.73 5.22 13.88 中金山高集团高速公路REIT 6.929 7.93 16.04 0.70 6.18 1.06 国金中国铁建高速REIT 9.270 11.03 14.93 6.39 11.14 5.04 中金安徽交控REIT 8.116 13.46 10.19 -2.69 12.48 -13.03 华夏中国交建高速REIT 5.467 14.80 3.39 -6.42 6.16 -37.51 华泰江苏交控REIT 6.879 5.67 9.28 -3.52 5.02 -2.77 清洁能源 鹏华深圳能源REIT 6.610 10.17 16.13 6.80 5.25 31.25 中航京能光伏REIT 9.933 6.66 6.26 1.14 2.39 12.57 中信建投国家电投新能源REIT 9.722 4.72 8.62 5.06 1.73 6.33 生态环保 中航首钢生物质REIT 12.931 7.49 15.52 -0.78 3.86 22.54 富国首创水务REIT 3.616 11.57 11.95 -3.92 11.47 12.70 数据来源：Wind，YY评级整理 2.3估值表现 2月产权型REITs的中债IRR指数全面下跌。产业园板块，中债IRR估值最高的是博时招商蛇口产业园REIT7.69%，2月跌幅亦最大，幅度达194.77bp； 保租房REITs中债IRR均在4%以上，其中华夏基金华润有巢REIT跌幅最大，达62.84bp；仓储物流板块，整体中债IRR降至5%以上，其中嘉实京东仓储基础设施REIT跌幅达137.63bp。 图表6产权型REITs估值表现 类型 名称 2月底价格 2月底 中债 IRR 1月底 中债 IRR 变动幅度 （BP） 产业园 博时招商蛇口产业园REIT 1.86 7.69 9.64 -194.77 华夏合肥高新产园REIT 1.86 6.53 7.47 -94.23 华夏杭州和达高科产园REIT 2.26 7.10 7.80 -69.57 中金湖北科投光谷产业园REIT 2.