胜遇信用周报：地产景气度下行背景下深圳国资压力初现

2024年1月8日 地产景气度下行背景下深圳国资压力初现 胜遇信用周报 目录： 一、本周重要信用事件与分析 1、地产景气度下行背景下深圳国资压力初现 2、本周其他重大信用事件二、本周新增违约 三、本周评级变动 四、本周新增非标违约五、下周关注 六、信用债发行情况 2024年1月8日 一、本周重要信用事件与分析 1、地产景气度下行背景下深圳国资压力初现 2023年12月30日，金地（集团）股份有限公司（以下简称“金地集团”）和深圳市福田建设房地产开发（集团）股份有限公司（以下简称“福田建设”）拟将各自持有的深圳市金地新沙房地产开发有限公司51%和49%股权全部转让给深圳市福田投资控股有限公司（以下简称“福田投控”）。福田投控作为金地集团第二大股东，选择最简单直接的方式救助了金地集团，其实控人为深圳市福田区国有资产监督管理局，我们认为本次股权转让是深圳市政府对于投资地产企业支持的一种体现。 我们整理出深圳市政府持有主要地产主体的敞口情况。金地集团（600383.SH）的第二大股东福田投控的实际控制人深圳市福田区国有资产管理局，根据福田投控持7.79%金地集团股份计算，深圳市福田区国资局间接持有金地集团市值约14.88亿元。中国平安保险(集团)股份有限公司1（601318.SH，以下简称“中国平安”）的第二大股东为深圳市投资控股有限公司（以下简称“深投控”），深投控实际控制人为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称“深圳国资委”），根据深投控持5.29%中国平安股份计算，深圳国资委间 接持有中国平安市值约375.41亿元。万科企业股份有限公司（2202.HK，以下简称“万科”），深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深圳地铁”）为其第一大股东，根据深圳地铁持27.18%万科股份计算，深圳地铁持万科市值约330.83亿元。华南城控股有限公司（1668.HK，以下简称“华南城”）的第一大股东深圳市特区建设发展集团有限公司（以下简称“特区建发”），特区建发实际控制人为深圳国资委，根据特区建发持29.28%华南城股份计算，深圳国资委间接持有华南城市值约9.21亿元。 另外，我们梳理了以上公司近期发生的重大事件。2023年11月6日，万科就十月中旬以来美元债出现大幅下跌，从60元上方跌到40元下方，跌了三分之一左右事宜，召集金融机构进行线上交流，深圳市国资委相关领导、深圳地铁董事长辛杰等出席了会议。国资委表示万科具备足够的安全性，没有财务风险、管理风险，是深圳国资体系重要成员，虽是口头上的支持，但也使得万科当日股债双涨。万科一方面依托其规模优势和相对稳健的经营策略，同时也因股东深圳地铁国企的企业性质，使得其在2021年以来地产行业下行周期的过程中表现相对较好。近期，据公开报道至少2家具有国资背景的中资保险公司与监管机构沟通后，同意对向其借款的万科给予喘息空间，这些借款主要是万科的非标准化债权，这 1截至2022年末中国平安投资性房地产中房屋及建筑物的公允价值为人民币1,546.90亿元。 2024年1月8日 也反映出监管对仅剩不多的非国有房企的支持意愿。（此前万科详细分析见《胜遇研究‖万科：人在江湖，命不由己2023.11.08》） 2022年5月，深圳国资通过深圳市特区建发发展有限公司全资持有的特区建设发展投资控股有限公司入股华南城29.28%股份，华南城自此实控人由郑松兴及其家族变为无实际控制人。2023年12月4日，华南城公告称未偿付应于2023年11月20日支付的美元债利息，且若未在宽限期内偿付将导致违约事件，反映了其在行业下行背景下面临的极大债务压力。2023年12月18日，华南城发布公告称，受房地产环境恶化影响，公司已经遇到并预计将继续面临重大的资金流动和现金流紧张问题，拟将所有存续的5只境外债再度展期，同时，还有包括约5亿元的对多家境内金融机构的偿债义务，将于2023年12月到期。上述5笔债于2022年7月第一次展期，分别将在2024年4月、6月、7月、10月、12月再次到期。12月20日，华南城未付息美元债单笔通过同意征求避免违约。我们认为，对于华南城而言，在当下市场环境下仍能进行美元债的二次展期，这也是市场对其国资股东的较高认可度体现，此外华南城全资子公司华南国际工业原料城(深圳)有限公司也已于2023年9月兑付清全部存续在岸债券，2022年以来累计偿付金额为24.10亿元，较好的偿债履历也是支撑其投资人信心的重要因素，华南城方能在2023年末得到暂时的喘息。 2023年12月30日，金地集团及福田建设转让股权给福田投控，福田投控向项目公司发放股东借款，用于偿还金地集团和福田建设的股东借款。本次股权转让，金地集团应收取的总交易对价约32.51亿元（金地集团将以应收项目公司5.8亿元款项为福田投控设立应收账款质押担保，因此短期可用资金约为26.7亿元），此次股权转让显示出金地集团目前面临的财务压力，而买方深圳市福田区国资局的介入，为金地集团提供了重要支持，在一定程度上帮助缓解债务压力。（此前金地集团详细分析见《胜遇研究‖金地集团：船长弃船，驶向何方？2023.10.19》） 2024年1月3日，有市场消息称，中国平安旗下华夏幸福一度被认定为房企化债标杆，美元债部分持有人仅收到债务重组协议下，在上月月底应付款项的不到1/3。按照重组计划，华夏幸福须在2023年12月31日之前，以现金形式向参与其境外债务重组的债权人兑付该债券本金的1.8%。另外，在2023年年底的时候，华夏幸福未能按时向中融信托支付4,661万元债权利息，借款人、华夏幸福的行为已构成对《债务重组协议》违约。另外，平安不动产有限公司也是中国平安为发展不动产投资业务而设立的子公司，2022年与2023年1-9月实现净利润8.97亿元、1.60亿元，同比分别下降80.37%、75.22%，目前存续15只债券，以行权 2024年1月8日 计一年内到期债务为74.02亿元，在行业周期背景下，面临较大的业绩下滑以及债券集中兑付压力，其业务以及收入来源极大依赖于平安集团，靠自身很难维持运营以及偿还债务。此外，我们也关注到，2023年11月4日，中国平安通过新方正控股发展有限责任公司（持股66.51%）实际控制的江苏苏钢集团有限公司因土壤污染产生侵权纠纷，被上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司告上法庭，涉及金额100.44亿元。2023年11月8日，中国平安透露，截至三季度末不再持有碧桂园控股有限公司（以下简称“碧桂园”）股份，然而其一直为碧桂园的二股东，根据碧桂园2023年中期报告显示，中国平安持有其股份5.37%；8月10日碧桂园发布的亏损公告中，中国平安持股降至4.99%，意味着不到两个月的时间，中国平安彻底清空了碧桂园股份。整体来看，平安集团依靠其很大的体量以及稳定的现金流，继续维持其在深圳国资所投企业中的龙头地位，近年来也依靠计提减值等方式逐步消化因地产投资而发生的损失，但较大的投资需求使其始终面临较大的地产业务风险敞口。（此前平安不动产详细分析见《胜遇研究‖平安不动产：地产的劫，平安的难2023.09.19》） 我们梳理了深圳市房地产发债企业概况，从企业性质看，数量最多的为中央国有企业， 合计7家，地方国有企业有2家，深圳市国有地产主体综合信用资质均较好；非国有企业中已发生重大信用风险事件的合计4家，分别为恒大地产集团有限公司、新力地产集团有限公司、深圳市龙光控股有限公司和花样年集团(中国)有限公司；此外，非国有企业中深圳市卓越商业管理有限公司在政策支持下已累计发行4期由中债增担保的债权，在非国有企业中市场认可度相对较高。 从主要财务数据看，恒大地产集团有限公司资产负债率为127.97%，债务负担最重；除招商局积余产业运营服务股份有限公司资产负债率为47.21%外，其余主体资产负债率均50%以上，债务负担均较重。2023年1-9月净利润处于亏损状态的主体有8家，分别为恒大地产集团有限公司、华侨城集团有限公司、深圳华侨城股份有限公司、深圳市龙光控股有限公司、花样年集团(中国)有限公司、新力地产集团有限公司、大悦城控股集团股份有限公司及深圳市振业(集团)股份有限公司。 2024年1月8日 表深圳市房地产企业基本情况2（单位：亿元，%） 企业性质 主体名称 总资产 资产负债率 营业收入 净利润 胜遇等级 胜遇预警 地方国有企业 深圳市振业(集团)股份有 限公司 282.61 70.49 8.29 -0.04 5 - 深业集团有限公司 1,904.68 73.49 102.01 7.80 4+ - 中央国有企业 招商局积余产业运营服务 股份有限公司 185.83 47.21 108.56 6.27 5 - 华侨城集团有限公司 5,816.03 75.42 507.54 -54.59 4+ - 中海企业发展集团有限公 司 6,553.87 65.94 771.91 90.40 3+ - 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 9,635.22 69.24 758.29 55.26 3+ - 大悦城控股集团股份有限公司 2,081.98 77.10 206.98 -0.75 4 - 华润置地控股有限公司 7,879.02 83.43 606.72 77.77 3- - 深圳华侨城股份有限公司 3,901.17 76.80 317.60 -40.66 4+ - 公众企业 万科企业股份有限公司 16,467.02 75.28 2903.08 210.27 6 关注主体 金地(集团)股份有限公司 4,099.32 72.07 522.35 6.74 7- 关注主体 华南国际工业原料城(深圳)有限公司 792.42 61.58 43.48 8.90 9+ - 民营企业 星河实业(深圳)有限公司 519.71 59.02 12.98 1.18 8+ 橙色预警 恒大地产集团有限公司 13,827.57 127.97 1075.08 -179.35 10- 违约主体 深圳香江控股股份有限公司 214.03 70.11 24.86 0.30 9+ - 新力地产集团有限公司 554.94 98.20 79.23 -0.98 10- 违约主体 外商独资企业 正兴隆房地产(深圳)有限 公司 317.93 70.65 12.96 0.24 9+ 橙色预警 深圳市卓越商业管理有限 公司 1,502.76 58.18 118.65 14.55 8- 橙色预警 深圳市龙光控股有限公司 2,529.92 82.60 134.60 -16.31 10 - 花样年集团(中国)有限公 司 695.71 85.24 31.68 -7.95 10 - 中外合资企业 天安数码城(集团)有限公 司 321.41 71.17 11.05 1.55 7- - 数据来源：企业预警通、胜遇研究团队整理 以上国有性质主体中，中央国有企业的实际控制人是国务院国资委，所以深圳国资委实际控制的房地产主体仅有深圳市振业(集团)股份有限公司和深业集团有限公司，其主要通过这两家主体在债券市场进行融资，为深圳国资大举进入房地产行业的重要抓手，此外通过对万科、金地和华南城等企业进行股权收购，使得这些企业有了国资背景，也使得这些企业由“民”向“国”转变，使其更容易得到贷款去融资缓解压力。但是我们关注到，在行业下行背景下，深圳国资投资企业的市场化的融资亦面临投资人认可度的下降，现金流的回流面临经营业绩下滑的压力，整体来看，保有较大规模的地产业务投资的深圳国资仍将 2除华南国际工业原料城(深圳)有限公司为2021年数据，恒大地产集团有限公司、新力地产集团有限公司、正兴隆房地产(深圳)有限公司、深圳市龙光控股有限公司、花样年集团(中国)有限公司及天安数码城(集团)有限公司为2023年6月末及1-6月数据，其余均为2023年9月末及1-9月数据。 2024年1月8日 在地产行业景气度下行周期内继续受到冲击，我们也将对此持续跟踪。 2、本周其他重大信用事件 （1）据悉，万达集团告诉其一支已展