胜遇信用周报：中观与微观层面地产数据“寒气逼人”；境内外对潍坊水务定价存差异

2024年3月18日 胜遇信用周报‖中观与微观层面地产数据“寒气逼人”；境内外对潍坊水务定价存差异 2024年3月11日-2024年3月17日 目录： 一、本周重要信用事件与分析 1、中观与微观层面衬托房地产的“寒气逼人” 2、境内外对弱资质城投风险溢价存在差异 3、本周其他重大信用事件 二、新增违约三、评级变动四、下周关注 五、信用债发行情况 2024年3月18日 一、本周重要信用事件与分析 1、中观与微观层面衬托房地产的“寒气逼人” 3月15日，国家统计局公布2月份70个大中城市1商品住宅销售价格变动情况，环比变动方面，一线、二线、三线城市新建商品住宅销售价格分别环比下降0.30%、0.30%、0.40%，其中一线与三线城市降幅与上月持平，二线较上月收窄0.10个百分点；二手住宅方面，一线、二线、三线城市分别销售价格环比下降0.80%、0.60%、0.60%，降幅分别较上月收窄0.20个百分点、上月持平以及收窄0.1个百分点。同比变动方面，受去年同期基数相对较高等因素影响，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比降幅均扩大，一线、二线、三线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.00%、下降1.10%和2.70%，降幅分别比上月扩大0.50个百分点、0.70和0.60个百分点。二手住宅方面，一线、二线、三线城市销售价格同比下降6.30%、5.10%、5.10%，降幅比上月分别扩大1.40个百分点、0.70个百分点以及0.60个百分点。无论是环比、还是同比，目前主要大中城市商品房住宅销售价格延续之前的跌势，尚未有企稳的迹象。 从微观企业层面，以保利发展、万科、招商蛇口、华润置地等为代表的优质房企，无论是签约面积还是签约金额同比均出现了较大幅度的下滑，除绿城中国降幅偏小外，其他房企签约面积、金额同比平均跌幅45.50%、59.62%，房企在销售端“寒气逼人”。 图2024年1-2月主要优质房企签约面积与金额概况（亿元） 签约面积 同比 签约金额 同比 保利发展 213.57 -44.86% 359.48 -43.68% 万科 225.50 -37.53% 334.70 -43.03% 绿城中国 126.00 -8.03% 249.00 -20.70% 招商蛇口 95.85 -42.89% 210.52 -45.05% 华润置地 98.68 -40.80% 206.10 -48.80% 龙湖 90.60 -47.99% 127.60 -121.32% 金地 56.90 -58.95% 106 -55.83% 170个大中城市房地产价格统计一二三线城市划分：一线城市指北京、上海、广州、深圳等4个城市；二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐等31个城市；三线城市指唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理等35个城市。 2024年3月18日 数据来源：公开资料、胜遇研究团队整理 从高频数据来看，3月份至今全国30大中城市2日均商品房销售面积20.15万平方米，而去年同期日均46.15万平方米，同比下降56.34%，3月以来日均销售面积的“断崖式”下跌将继续施压房企的经营端，势必加剧相关企业的偿债压力。“糟糕”的销售数据也更加衬托出一系列诸如房贷利率持续下降、各地放开限购等利好政策的“心有余而力不足”。3月14日，杭州放开二手房限购、放宽增值税征免条件，旨在以二手房为基础维稳新房市场，截至目前至少有南京、合肥、济南、青岛、武汉、无锡、宁波等在内的20个城市已全面取消住房限购政策，但总体收效甚微，我们认为后续在个税、增值税以及契税等方面均有较大的调整空间，以减轻购房人的负担。 2、境内外对弱资质城投风险溢价存在差异 潍坊水务投资集团有限公司（以下简称“潍坊水务”）公告，公司于2024年3月12日发行了“24潍坊水务MTN001”，实际发行总额10.16亿元，票息4.25%，期限5年。与此同时，3月15日发行成功一笔2年期的美元债“潍坊水务8%N20260315”，金额0.95亿美元，票息高达8.00%。发行的新债呈现出两大特点：1、境内外发行债券的票息存在着较大的差异。我们看到潍坊水务2024年发行的3笔美元债，久期平均在2.30年，票息平均高达8.03%，境外较高的风险溢价既与中美利差有较大关系（3、5、10年期利差分别为238.24BP、208.72BP以及199.00BP），也与境内外投资人对以潍坊水务等为代表的弱资质城投偿债能力理解的差异（即使加上利差，票息也相差150BP左右）；2、以城投债为代表的政府平台融资成本下降明显。潍坊水务境内融资成本自去年末随着城投信用风险持续缓释而持续下降，3月12日发行的中票票面利率创2016年以来新低。此外，我们注意到“24潍坊水务MTN001”为潍坊水务2022年10月以来首次公开发行长久期债券，2023年期间仅发行短期融资券和私募债。 图2021年以来潍坊水务与担保子公司存续债券概况（亿元） 230大中城市:北京、上海、广州、深圳、成都、大连、福州、杭州、南京、青岛、苏州、武汉、厦门、安庆(停止)、包头(停止)、东莞、佛山、惠州、江阴、昆明(停止)、兰州(停止)、南宁、韶关、石家庄(停止)、无锡、扬州、岳阳（停止）。其中杭州、南昌、武汉、哈尔滨、昆明、扬州、安庆、南宁、兰州、江阴、佛山11个城市为商品房数据，其它城市为商品住宅数据。30大中城市其它指标与此相同。2、南昌、包头、长春、安庆、岳阳、长沙、哈尔滨、昆明、石家庄、兰州，10个城市自停更后不参与最新计算。3、不包含二手房数据。 2024年3月18日 证券简称 证券类别 剩余期限（年） 票面利率 (发行时)% 当前余额 (亿元) 发行日期 到期日期 回售日 潍坊水务8%N20260315 海外债 1.99 8 0.95 2024/3/15 2026/3/15 24潍坊水务MTN001 中票 4.99 4.25 10.16 2024/3/12 2029/3/13 潍坊水务7.5%N20270308 海外债 2.96 7.5 4 2024/3/8 2027/3/8 潍坊水务8.6%N20260124 海外债 1.86 8.6 2.56 2024/1/24 2026/1/24 23潍水01 私募债 2.72+2 5.8 2.85 2023/12/6 2028/12/7 2026/12/7 23潍坊水务CP004 短融 0.31 7 5 2023/7/4 2024/7/6 23潍坊水务CP003 短融 0.24 7 5.5 2023/6/12 2024/6/13 23潍坊水务CP002 短融 0.11 7 4.5 2023/4/26 2024/4/27 23潍坊水务CP001 短融 0.02 7 5 2023/3/22 2024/3/23 22潍坊水务MTN002 中票 1.46+2 6.9 3 2022/8/31 2027/9/2 2025/9/2 22潍水02 私募债 0.45+3 7 5.7 2022/8/29 2027/8/30 2024/8/30 22潍水小微01 企业债 1.36+1 6.5 3 2022/7/25 2026/7/27 2025/7/27 22潍坊水务MTN001 中票 1.11 6.8 7 2022/4/25 2025/4/27 22潍水01 私募债 0.81 6.6 2.65 2022/1/5 2025/1/7 2024/1/8 21潍水02 私募债 1.38+1 6.8 0.5 2021/8/4 2026/8/6 2025/8/6 21潍水01 私募债 1.89 6.5 5.5 2021/2/4 2026/2/8 2024/2/8 22绿科03（担保子公司，下同） 私募债 0.94 7.1 2 2022-02-23 2025-02-24 21绿科01 私募债 0.73 7.2 5.5 2021-12-07 2024-12-08 23绿科D1 私募债 0.56 7 7.5 2023-10-09 2024-10-10 22峡绿01合计 私募债 - 0.40 - 7- 5 87.87 2022-08-11 - 2024-08-12 - - 数据来源：公开资料、胜遇研究团队整理 从主体资质来看，潍坊水务胜遇评级7，预警黄色，公司是潍坊市主要的原水供应主体及峡山开发区重要的基础设施建设运营主体，控股股东及实际控制人均为潍坊市国有资产监督管理委员会，持股90.00%，另有山东省财欣资产运营有限公司持股10.00%。2023年9月末，公司总资产为695.72亿元，净资产为485.15亿元，资产负债率为30.27%。政府支持力度较强2020-2022年及2023年1-9月，其他收益分别为1.13亿元、1.53亿、1.91亿元和1.11亿元，主要为政府补助；2021年，峡山管委会将潍坊峡山国有资产运营有限公司（以下简称“峡山国资”）100%股权无偿划转至潍坊水务，并将峡山国资注册资本金由1,000.00万元增加至10.00亿元；将峡山水库及主要河道内的矿产资源注入峡山国资；此外，峡山管委会还将潍坊市峡山水库管理服务中心下的资产无偿划转至发行人，划拨资产评估价值合计为412.30亿元。2023年9月末，潍坊水务总有息债务合计134.12亿元，其中短期债务占比36.35%，债务期限结构一般，期末现金及现金等价物余额/短期有息债务为0.23，保障程度较差，此外潍坊水务的非标占总 2024年3月18日有息债务的比例为16.12%，占比较高。从公司及子公司存续债到期结构看，半年内到期（含回售）金额38.20亿元，一年内到期（含回售）金额48.35亿元，整体的债务压力仍很大，即便山东省累计发行282.00亿元特殊再融资债券，潍坊区域债务压力有所缓释但广义债务率为420.92%，仍处于很高水平，公司基本面较差与政府外部支持力度不低可能也是境内外投资人对其风险溢价存在差异的重要考量因子。 3、本周其他重大信用事件 （1）杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》。《通知》明确优化二手住房限购政策，在本市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格。同时明确优化增值税征免年限，本市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。 （2）景德镇陶文旅：“23景德镇陶MTN002”票息拟下调500BP至1%，今日起回售申 请。 （3）宿迁城投：“22宿迁城投MTN002”票息拟下调205BP至1%，3月15日起回售申请。新长宁集团：“21新长宁MTN002”票息拟下调264BP至1%，3月15日起回售申请。 （4）福州水务集团公告，公司于3月13日完成发行了“24福州水务SCP001”，实际发行总额为5亿元，合规申购金额为25.05亿元，获5.01倍认购，债券期限为270日，发行利率为2.4%，据DM终端显示，票息2.4%创存续债新低。 （5）惠誉：上调上海华谊长期发行人评级至“BBB+”，展望“稳定”。 （6）惠誉：上调安徽交控集团信用评级为“A”，评级展望维持“稳定”。 （7）惠誉：上调北汽集团及附属长期发行人评级至“A-”，展望“稳定”；移出标准观察。 （8）金地集团公告，“16金地02”本息兑付日为2024年3月22日，债券摘牌日为 2024年3月22日，发行总额为17亿元，剩余规模为11亿元，债券期限为8Y（5+3），发行票息为3.5%。 （9）3月12日，“H1碧地01”（“21碧地01”）通知持有人，无法按期支付当日到期利息分期，将使用30个交易日的宽限期