信用观澜：地产新政点评、青岛世园自曝、湘潭化债

2024年1月25日 地产新政点评、青岛世园自曝、湘潭化债 信用观澜 地产继续出牌，剩余哪些房企受益 1月24日，央行行长潘功胜在国新办新闻发布会上表示，人民银行将联合金融监管总局出台政策，完善经营性物业贷款的有关政策，支持优质房企盘活存量资源，扩大资金使用范围，改善流动性状况。当晚，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（以下简称《通知》）。 《通知》主要内容包括： 1、所称经营性物业贷款，是指商业银行向持有已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产的企业法人发放的，以经营性物业为抵押，实际用途投向物业本身或与房地产相关领域的贷款。商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房。除本通知所称经营性物业贷款外，其他贷款仍按现行政策执行。 2、经营性物业贷款的借款人须依法成立，承贷物业应产权清晰，无复杂的债权债务关系。经营性物业贷款的借款人可以为房地产开发企业。 3、经营性物业贷款在发放前应明确贷款用途。2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。 4、商业银行要根据承贷物业经营状况、评估价值，以及借款人及其集团公司的偿债能力、信用状况、担保方式等因素，合理确定经营性物业贷款额度。经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70%。 5、经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。 6、经营性物业贷款第一还款来源应为承贷物业本身的经营收入。商业银行应与借款人在贷款合同中约定资金管理账户，承贷物业经营收入原则上均应进入该账户，优先用于偿还当期贷款本息。商业银行要加强对承贷物业经营收支情况的监测，保障信贷资金安全。 7、商业银行发放经营性物业贷款应以承贷物业作为抵押品。 2024年1月25日 8、商业银行应将经营性物业贷款纳入对借款人及其所在集团客户的统一授信管理，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障信贷资金安全，支持通过银团贷款模式分散风险。 9、中国人民银行、金融监管总局各分支机构要加强经营性物业贷款监管，指导督促商业银行严格落实本通知要求，依法合规开展经营性物业贷款业务，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。 本次政策最需关注之处在于允许经营性物业贷款偿还公开市场债券，政策落地执行后尚未展期违约的非国有房企潜在受益情况如何？我们以尚未抵押的投资性房地产账面价值为基础，按照最高折扣率7折的比例计算潜在可获取的融资支持，并对比各企业目前的存量债情况。可以看到各家的表现差异较大，部分主体可能仍存在明显压力。 注：投资性房企产账面价值数据为2023年6月末；存量债数据为2024年1月24日 当然，还需要考虑政策落地的时间及力度，以及评估值和折扣率的实际情况。此外，目前包括一线城市在内的写字楼出租率持续走低，购物中心等商场表现可能略好，但无论如何，行业环境的弱化是商业银行落地政策支持的重要考量因素，这一点可能也是后续的压力点。 青岛世园弃车保帅 2024年1月24日，青岛世园（集团）有限公司发布截至当日未能清偿到期债务本息合计 3.58亿元的公告。根据公告内容，违约原因主要是由于临近假期项目用款较多，新增授信审批时间较长而导致流动性暂时出现紧张所致；此外，公告也提及了相对积极的偿付计划，称正在积极与债权人沟通协商，对后续还款方案已基本达成一致意见，也已向地方政府和监管机构汇报。结合市场舆情，本次债务逾期大概率是银行借款，我们注意到截至2023年3月末，主要授信行包括国开行45.80亿元、建设银行7.50亿元、华夏银行6.00亿元和恒丰银行5.70亿元等，当期授信合计97.25亿元，但未使用授信仅1.84亿元，备用流动性趋于枯竭。 2024年1月25日 此外，我们也关注到青岛世园月内将要刚兑的债券分别为1月27日的0.26亿元“22青岛世园PPN001”利息和1月29日的10.46亿元“19青岛世园PPN001”本息，此后2月无到期本息，但3月将再度面临23.22亿元本息到期。另一方面，我们也注意到青岛世园于1月23日公告称拟对4亿元的“23世园01”下调票面利率（由6%下调至4.2%），有主观压缩债券融资成本的意愿，在债务逾期的同时，对于债务持有人亦表现出较高的议价姿态。总的来看，在当下化债大环境下，标债优先级最高，我们认为青岛世园在面临较大规模刚兑债券前夕发生债务逾期的行为大概率是为了保债券的刚兑，故预计不会发生债券信用风险，此举乃弃“车”保“帅”。 湘潭化债点评 近日，湘潭市财政局发布了2024年财政预算报告，2023年，湘潭市成功争取中央财政特殊再融资债券650.92亿元，上级财政补助和政府债券额度268.5亿元，专项债券获批额度及使用率均居全省前列。市本级债务穿透后银行资金占债务总额比重达90%以上，成本降至4%以下，每年利息负担较2021年减轻近一半。用好“用、售、租、融”四字诀，全年累计处置盘活“三资”105亿元。 作为老网红区域，早在2018年，湘潭市的债务问题已十分突出，且区域内违规举债及非标逾期等负面事件频发，区域融资环境恶化，此后湘潭市陆续出台多项化债措施，踏上了化债之路。湘潭市存量城投债自2018年以来连续六年持续下降，净融持续为负。截至2024年1月25日，城投债余额降至122.02亿元，存量规模不大，2023年争取到了650.92亿元的特殊再融资债券，一方面反映出湘潭市自身偿债来源相对不足，另一方面可见省政府对湘潭市债务化解的高度重视，并给予大力度的化债资金倾斜，湘潭市债务问题得到改善。 2024年1月25日 截至2022年末，湘潭市城投有息债务1167.35亿元，多为市级城投，其中高成本的非标规模高达167.09亿元，占比高达14.31%，其中湘潭九华、湘潭城投等平台非标占比都超过了30%。经我们测算，湘潭市区域内城投综合融资成本在7%左右，根据现有债务规模，年度需支付利息大约为81亿元，报告中提及“市本级债务穿透后银行资金占债务总额比重达90%以上，成本降至4%以下”，将大大减轻区域的付息压力。2024年，湘潭市区域城投到期债务本金及利息规模将在350亿元左右，与2023年相比有所下降，2023年一般预算收入124.39亿元，市级政府性基金预算收入42.47亿元（全市口径未披露），足以对今年到期的债券本息进行保障，但是对今年到期的全部债务本息仍有一定的缺口。随着债务规模和融资成本的进一步降低，未来湘潭市的债务问题将进一步改善，区域内城投债券性将得到提升。 2024年1月25日 报告声明 1.本报告仅供丝路海洋（北京）科技有限公司（本公司）客户使用。 2.本报告所载的所有内容均不构成投资建议，任何投资者须对任何自主决定的行为负责。任何投资者因信赖本报告而进行的投资或其他行动并由此产生的任何损失，均由投资者自行承担，本公司不承担任何法律责任。 3.本报告所载的所有信息均以本公司认为准确、可靠的来源获取，但本公司不保证本报告所述信息的准确性和完整性，本报告的使用者不应认为本报告所载的信息是准确和完整的而加以依赖，本公司不对因本报告所载信息的不合理、不准确或遗漏导致的任何损失或损害承担任何责任。 4.本报告是本公司依据合理的内部程序独立做出的，所载的观点仅是报告当日的观点，且上述观点后续可能发生变化，在不同时期，本公司可能会发出与本报告观点不一致的研究报告，本公司不承担及时更新和通知的义务。 5.本公司对本报告的所有信息表达与本公司业务利益存在直接或间联不做任何保证，相关风险请本报告的使用者独立做出评估，本公司不承担由此可能引起的任何法律责任。 6.本报告的版权归本公司所有，未经本公司书面许可任何个人和机构不得以任何形式复制、翻版、篡改、引用、刊登或发表等。 7.本公司发布的报告和信息适用法律法规规定的其它有关免责规定。 8.以上声明内容的最终解释权归本公司所有。