信用观澜：碧桂园被申请清盘呈请，地产行业经营逻辑的变化

2024年2月28日 碧桂园被申请清盘呈请，地产行业经营逻辑的变化 信用观澜 碧桂园被申请清盘呈请 碧桂园控股有限公司（以下简称“碧桂园”，证券代码：2007.HK）于2024年2月28日发布公告称其已于2月27日被建滔集团有限公司（证券代码：0148.HK）全资子公司EverCreditLimited向香港特别行政区高等法院提交了清盘呈请，碧桂园拖欠呈请人约16亿港元本息债务，高等法院将于2024年5月17日进行首次聆讯。截至2024年2月28日收盘，碧桂园股票价格当日跌幅达12.50%，收盘价0.630港币/股。 早在2024年2月初，便已有传闻称碧桂园部分债权人将对碧桂园申请清盘，近期已有恒大集团和金科地产两家千亿级地产被裁定和申请了重整，其中恒大集团是由于与战略投资方签署了对赌协议，但投资标的未能如期上市，涉及金额7.5亿港元，首次于2022年6月被战略投资方佳盛环球申请清盘呈请，后在经历了8次清盘聆讯延期后，于2024年1月底被高等法院颁布了清盘令；金科地产首次于2023年5月被其供应商端恒建筑以明显缺乏清偿能力为由向重庆市第五中级人民法院申请了重整，作为承兑人的金科地产合计拖欠端恒建筑 2024年2月28日 商业承兑汇票0.28亿元，后金科地产主动寻求了以长城资产旗下的长城国富为战略投资人，于2024年2月主动向法院递交了破产重整申请。 此外，在本轮地产周期以来，包括融创中国、龙光集团、佳兆业、佳源国际和花样年等多家房企被债权人提交了清盘呈请，其中部分在与债权人达成和解后呈请被撤回，但其中也不乏未因未达成和解后终被颁布清盘令的诸如阳光城嘉世国际、新力控股和佳源国际，已分别于2022年10月、2022年12月和2023年5月颁布清盘令。 碧桂园的首只债券展期发生于2023年8月，此后多只在岸债券于9月便与投资人协商一致达成了整体展期，极大的缓解了当期的在岸债务压力，2023年10月10日，碧桂园曾公告称“本公司未支付某债务项下本金金额为4.7亿港币的到期款项，也预期无法如期或在相关宽限期内履行其所有境外债务款项的偿付义务，包括但不限于发行的美元债券项下的偿付义务”，同时称“已聘请了中国国际金融香港证券有限公司和华利安诺基（中国）有限公司等机构担任财务和法律顾问，协助评估其资本结构和流动性状况，并制定整体的解决方案”，被视为其拟对海外债重组的开端，但截至目前，但其规模庞大的海外债重组迟迟没有进展，2024年1月16日，碧桂园进一步公告称“已委聘毕马威企业咨询（中国）有限公司担任境外债务重组的主要财务顾问，协助建立与所有债权人的沟通平台，制定整体方案来全面解决境外债务风险”。我们注意到，在香港高等法院对恒大集团颁布清盘令时法官认为恒大的债务重组方案长期欠缺进展，故对于与债券持有人达成和解并对海外债整体展期是碧桂园未来保持持续经营的重要条件。碧桂园在2023年以来通过实控人提供无息贷款、高管降薪、出售所持珠海万达商管股权以及挂牌多项资产等途径筹集偿债资金，但也不乏存在将碧桂园服务股权划转至公益基金会等被市场解读为“转移资产”的行为。 随着地产项目白名单的持续披露，据统计，截至2024年2月27日，碧桂园已有超100个包括位于广东、湖南、河南、湖北和山东等地的项目经审批后陆续进入“白名单”，在偿债资金紧绷的背景下，“保交付”的资金也将很大程度的依赖项目被纳入白名单而获得的融资支持，但对于碧桂园2024年拟交付超48万套的计划看，资金来源仍面临很大的缺口。在房地产企业内部，用于项目交付的资金也将于与用于偿债的资金进一步形成隔离，资金用途将更加明确，这对通过举债进行拍地，在经过前期开发后迅速预售而形成回款从而快速扩大资产负债表的传统经营模式画上了句号，这也是在本轮地产周期内我国房企逐渐形成的一个特点。此外，叠加房地产市场终端消费者需求不确定性的背景下，预计未来我国房地产经营主体的融资周期将进一步增加，房地产主体的经营逻辑将发生较大的变化。 2024年2月28日 2024年2月28日 报告声明 1.本报告仅供丝路海洋（北京）科技有限公司（本公司）客户使用。 2.本报告所载的所有内容均不构成投资建议，任何投资者须对任何自主决定的行为负责。任何投资者因信赖本报告而进行的投资或其他行动并由此产生的任何损失，均由投资者自行承担，本公司不承担任何法律责任。 3.本报告所载的所有信息均以本公司认为准确、可靠的来源获取，但本公司不保证本报告所述信息的准确性和完整性，本报告的使用者不应认为本报告所载的信息是准确和完整的而加以依赖，本公司不对因本报告所载信息的不合理、不准确或遗漏导致的任何损失或损害承担任何责任。 4.本报告是本公司依据合理的内部程序独立做出的，所载的观点仅是报告当日的观点，且上述观点后续可能发生变化，在不同时期，本公司可能会发出与本报告观点不一致的研究报告，本公司不承担及时更新和通知的义务。 5.本公司对本报告的所有信息表达与本公司业务利益存在直接或间联不做任何保证，相关风险请本报告的使用者独立做出评估，本公司不承担由此可能引起的任何法律责任。 6.本报告的版权归本公司所有，未经本公司书面许可任何个人和机构不得以任何形式复制、翻版、篡改、引用、刊登或发表等。 7.本公司发布的报告和信息适用法律法规规定的其它有关免责规定。 8.以上声明内容的最终解释权归本公司所有。