房地产行业研究周报：“两会”房地产定调如何解读？

行业追踪（2024.3.2-2024.3.8） 事件：3月5日，十四届全国人大二次会议举行，国务院总理李强向大会作政府工作报告，有关房地产相关内容涉及以下关键词： 关键词1：标本兼治化解房地产风险&一视同仁满足融资需求 原文：标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构风等险。优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。 解读：23年12月中央经济工作会议提出“一视同仁”，自24年1月以来，房地产融资协调“白名单”加速落地，可以看到，首批白名单入围项目民企居多，该创新举措是“一视同仁”满足不同所有制房企融资需求的实质性落地。我们认为，协调机制将与“保交楼”专项支持一同成为未来解决项目层面交付问题的主要方式，而此前“金融16条”延期、经营性物业贷等新政的陆续出台反映出企业层面的融资支持仍在同步加码，两种方式并行的背后，或反映出当前市场环境下防止供给侧出清范围再扩大的必要性较强。 关键词2：加快构建新模式 原文：适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。 解读：本次《政府工作报告》未提“房住不炒”，加快房地产发展新模式的仍为侧重点。 对于改善性住房需求的表述也由此前的“支持”调整为“满足”、并加入了“多样化”表述，或说明当前市场结构下改善型需求较好的发展前景，其相关限制性政策具备进一步宽松空间。同时，保障房的重要性再度提升，“加大建设和供给”的背后是不同梯度的住房需求仍迫切需要满足。24年以来，深圳、广州、福州等地首批或首个配售型保障房项目已经开工建设，“保障+市场”双轨制的住房市场结构蓝图逐步清晰。 关键词3：“人地钱”挂钩 原文：积极推进新型城镇化…把加快农业转移人口市民化摆在突出位置，深化户籍制度改革，完善“人地钱”挂钩政策，让有意愿的进城农民工在城镇落户，推动未落户常住人口平等享受城镇基本公共服务。 解读：我国城镇化进程仍未结束，完善“人地钱”挂钩政策将调动地方政府吸纳农业转移人口落户的积极性，利好城镇化率稳步提升。通过“以人定房”的方式灵活调控大城市的土地和住房供应，适应供求关系变化的同时，有助于控制价格处于合理区间。 关键词4：城市更新&三大工程 原文：稳步实施城市更新行动，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造。 解读：存量市场方面，《政府工作报告》提及城市更新和“三大工程”（保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造）。三大工程是落实新模式的重要抓手，具有投资周期长、公益性突出的特征，在市场新旧产能转换中或能起到稳增长、稳楼市的重要作用，城市更新则力图解决结构性问题、供需错配、需求断层等问题，两者对行业长期健康运行及稳定增长具有重要意义。近期，部分城市城中村改造专项借款已快速落地，我们看好在三大工程及城市更新的大力推进下，存量需求潜在增长空间的及对产业链带来的增长机遇。 3月新房、二手房同比降幅收窄 新房市场本周成交228万平，月度同比-48.59%，相较上月改善10.53pct；累计库存13859万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交156万平，月度同比-32.15%，相较上月改善13.82pct。2月26日-3月3日，土地市场成交建面2819万平，滚动12周同比-7.46%；成交总额355亿元，滚动12周同比17.42%；全国平均溢价率3.21%，滚动12周同比-0.31pct。 本周申万房地产指数-4.52%，较上周下跌3.81pct，涨幅排名31/31，跑输沪深300指数4.72pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-3.32%，较上周下降0.95pct，涨幅排序10/11，跑输恒生指数1.90pct；克而瑞内房股领先指数为-5.90%，较上周下跌0.41pct。 投资建议：需求侧LPR超预期下调，因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，有望带动改善需求集中释放，白名单等供给端融资支持力度持续加码，预计24年供给侧出清基本结束。行业基本面止跌企稳前，我们认为需求不稳、政策延续，看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注越秀地产、华润置地；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。 风险提示： 行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 1.“两会”房地产定调如何解读？ 事件：3月5日，十四届全国人大二次会议举行，国务院总理李强向大会作政府工作报告，有关房地产相关内容涉及以下关键词： 关键词1：标本兼治化解房地产风险&一视同仁满足融资需求 原文：标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构风等险。 优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。 解读：标本兼治化解房地产风险基调明确。23年12月中央经济工作会议提出“一视同仁”，自24年1月《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》提出以来，房地产融资协调“白名单”加速落地，旨在缓解项目端企业融资压力。可以看到，首批白名单入围项目民企居多，该创新举措是“一视同仁”满足不同所有制房企融资需求的实质性落地。 根据近期调度会议安排，地级及以上城市在3月15日前要建立融资协调机制。我们认为，协调机制将与“保交楼”专项支持一同成为未来解决项目层面交付问题的主要方式，而此前“金融16条”延期、经营性物业贷等新政的陆续出台反映出企业层面的融资支持仍在同步加码，两种方式并行的背后，或反映出当前市场环境下防止供给侧出清范围再扩大的必要性较强。 关键词2：加快构建新模式 原文：适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。 加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。 解读：本次《政府工作报告》未提“房住不炒”，加快房地产发展新模式的仍为侧重点。 对于改善性住房需求的表述也由此前的“支持”调整为“满足”、并加入了“多样化”表述，或说明当前市场结构下改善型需求较好的发展前景，其相关限制性政策具备进一步宽松空间。 同时，保障房的重要性再度提升，“加大建设和供给”的背后是不同梯度的住房需求仍迫切需要满足。24年以来，“配售型保障房”成为新的发展方向，深圳、广州、福州等地首批或首个配售型保障房项目已经开工建设，“保障+市场”双轨制的住房市场结构蓝图逐步清晰。 关键词3：“人地钱”挂钩 原文：积极推进新型城镇化…把加快农业转移人口市民化摆在突出位置，深化户籍制度改革，完善“人地钱”挂钩政策，让有意愿的进城农民工在城镇落户，推动未落户常住人口平等享受城镇基本公共服务。 解读：我国城镇化进程仍未结束，完善“人地钱”挂钩政策将调动地方政府吸纳农业转移人口落户的积极性，利好城镇化率稳步提升。通过“以人定房”的方式灵活调控大城市的土地和住房供应，适应供求关系变化的同时，有助于控制价格处于合理区间。 关键词4：城市更新&三大工程 原文：稳步实施城市更新行动，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造。 解读：存量市场方面，《政府工作报告》提及城市更新和“三大工程”（保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造）。三大工程是落实新模式的重要抓手，具有投资周期长、公益性突出的特征，在市场新旧产能转换中或能起到稳增长、稳楼市的重要作用，城市更新则力图解决结构性问题、供需错配、需求断层等问题，两者对行业长期健康运行及稳定增长具有重要意义。近期，部分城市城中村改造专项借款已快速落地，我们看好在三大工程及城市更新的大力推进下，存量需求潜在增长空间的及对产业链带来的增长机遇。 表1：近20年"两会"《政府工作报告》中有关房地产的政策表述 1.1.投资建议 需求侧LPR超预期下调，因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，有望带动改善需求集中释放，白名单等供给端融资支持力度持续加码，预计24年供给侧出清基本结束。行业基本面止跌企稳前，我们认为需求不稳、政策延续，看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展、龙湖集团，建议关注越秀地产、华润置地；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。 表2：A股重点标的估值与盈利预测 表3：H股重点标的估值与盈利预测 2.政策与成交概览 2.1.政策梳理 表4：本周政策概览 2.2.新房市场 2.2.1.新房成交情况 3月1日-3月7日，60城商品房成交面积为228万平，移动12周同比增速为-27.13%，增速较上期下降2.79pct；月度同比-48.59%，相较上月改善10.53pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为54、145、29万平，移动12周同比增速分别为-15.10%、-29.78%、-32.54%，增速较上期分别变化-1.56pct、-3.45pct、0.00pct，与历史相比，一线、二线、三线及以下降幅扩大。 图1：60城商品房成交面积 图2：60城商品房成交面积-月度同比 图3：分能级商品房成交面积-移动12周同比 图4：一线4城商品房成交面积-移动12周同比 图5：商品房成交面积热力图 2.2.2.新房推盘去化 推盘去化方面，截至2月29日，17城商品房可售面积为16216万平。全国平均去化时长为124周，一线、二线、三线城市去化时间分别为91、154、280周，一线、二线、三线及以下去化放缓。 图6：17城商品房可售面积 图7：分能级城市推盘去化-移动12周 2.3.二手房市场 3月1日-3月7日，17城二手房成交面积为156万平，移动12周同比增速为+1.79%，增速较上期下降7.21pct；月度同比-32.15%，相较上月改善13.82pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为32、115、9万平，移动12周同比增速分别为-9.44%、+0.44%、+229.37%，增速较上期分别变化-6.98pct、-6.93pct、-8.37pct，与历史相比，一线降幅扩大，二线三线及以下增幅收窄。 图8：17城二手房成交面积 图9：17城二手房成交面积-月度同比 图10：分能级二手房成交面积-移动12周同比 图11：一线2城二手房成交面积-移动12周同比 图12：二手房成交面积热力图 2.4.土地市场 2月26日-3月3日，全国土地成交建筑面积为2819万平，滚动12周同比增速为-7.46%，较前期上升3.60pct；分能级看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为187、770、1861万平，滚动12周同比增速分别为-8.65%、-2.80%、-9.38%，增速较上期分别提升+6.77pct、-0.16pct、+4.88pct，与历史相比，二线成交建面降幅扩大，一线、三线降幅收窄。 全国土地成交金额达到355亿元，滚动12周同比增速为+17.42%，较前期上升12.36pct。 其中，一线、二线、三线城市分别为71、153、131亿元，滚动12周同比增速分别为95.25%、32.09%、-3.09%。 全国土地成交平均溢价率为3.21%，滚动12周同比增速为-0.31pct。分能级看，一线、二线、三线城市土地成交平均溢价率分别为0%、7.2%、0.57%，滚动12周同比增速分别为1.95pct、0.23pct、-0.91pct。 图13：土地成交建筑面积 图14：土地成交建筑面积-移动12周同比 图15：土地成交