房地产行业：两会《政府工作报告》房地产相关内容解读

事实与观点-克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/6 两会《政府工作报告》房地产相关内容解读 克而瑞研究中心 2023年 两会《政府工作报告》房地产相关内容解读 文/杨科伟、李诗昀 3月5日，十四届全国人大一次会议开幕，李克强总理作政府工作报告。开局之年的两会设定了哪些发展目标？对房地产工作又做了哪些重要部署？ 1、未提“房住不炒”不代表定位动摇，房地产相关论述一脉相承——防风险、促需求 过去五年工作回顾：“持续推进以人为核心的新型城镇化。我国仍处于城镇化进程中，每年有上千万农村人口转移到城镇。完善城市特别是县城功能，增强综合承载能力。分类放宽或取消城镇落户限制，十年1.4亿农村人口在城镇落户。有序发展城市群和都市圈，促进大中小城市协调发展。推动成渝地区双城经济圈建设。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。加强城市基础设施建设，轨道交通运营里程从4500多公里增加到近1万公里，排 水管道从63万公里增加到89万公里。改造城镇老旧小区16.7万个，惠及2900多万家庭。”今年工作建议：“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进 房地产业平稳发展。加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人 等住房问题。” 点评：首先需要明确的是，虽然本次《政府工作报告》的工作建议中并未提到“房住不炒”，但这并不表示这一定位会发生动摇，相反，“房住不炒”已成为住房基本制度和长效机制的基本遵循，会一以贯之地坚持，正如《求是》杂志刊发的习总书记重要文章中所提的那样。 事实上，今年《政府工作报告》提到的房地产工作重点仍是防风险、增信心促需求，与《求是》杂志刊文相关提法一脉相承。 首先，重点强调化解房地产业风险。房地产业对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响，房地产领域风险处置不当，极易引发系统性风险。四季度以来中央一系列保交楼、保优质市场主体政策持续落地，及时托底市场，避免硬着陆。 其次，因城施策精准对症，着力改善预期、扩大有效需求。一方面，考虑到改善性需求的挖潜空间、政策空间都更大，地方政策松绑可以更多在激活改善性需求上发力，放宽购房套数限制、下调二套房首付比例、实行认贷不认房、降低住房交易税费、缩短住房限售年限都是政策可选项。另一方面，定向支持多孩家庭、人才新市民群体购房，比如多孩家庭可以多购1套、下调非户籍人才限购社保要求、新市民购房给补贴等。 最后，中长期来看，坚守“房住不炒”定位，向新发展模式转型。“房住不炒”这一长期定位不会动摇，短期内的纾困松绑政策是对市场过热时期政策的纠偏调整，并不是鼓励炒房，也不会任 由投机炒作故态复萌、房价脱离控制飞涨，化解市场风险不能以注入新的风险和透支未来为代价。而随着人口总量负增、结构日趋老龄化、城镇化进程放缓，房地产市场中长期需求中枢水平下移是 大势所趋，向新发展模式是行业发展的必由之路。 表：《政府工作报告》和《当前经济工作的几个重大问题》房地产相关表述 2023《政府工作报告》 《求是》刊文 有效防范化解优质头部 防范房地产业引发系统性风险。房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财 房企风险，改善资产负 富、金融稳定都具有重大影响。要正确处理防范系统性风险和道德风险的关系， 债状况，防止无序扩张， 做好风险应对各项工作，确保房地产市场平稳发展。各地区和有关部门要扛起 促进房地产业平稳发 责任。要因城施策，着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需 展。加强住房保障体系 求，支持落实生育政策和人才政策，解决好新市民、青年人等住房问题，鼓励 建设，支持刚性和改善 地方政府和金融机构加大保障性租赁住房供给，探索长租房市场建设。要坚持 性住房需求，解决好新 房子是用来住的、不是用来炒的定位，深入研判房地产市场供求关系和城镇化 市民、青年人等住房问 格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策，消除多年来“高 题。 负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 资料整理：CRIC 2、偏谨慎的5%增长目标体现高质量发展决心，稳就业、促增收提升居民购房消费能力 “国内生产总值增长5%左右；城镇新增就业1200万人左右，城镇调查失业率5.5%左右；居民消费价格涨幅3%左右；居民收入增长与经济增长基本同步。多渠道增加城乡居民收入。” 点评：5%左右的GDP增速目标设定整体比较谨慎，一方面，2022年我国GDP同比增长3%，对于2023年来说存在明显的低基数效应，另一方面，要实现15年GDP翻一番的2035年远景目标，GDP年均增速需要达到4.7%，考虑到要为未来留空间，前期发展目标不宜过低。不过这种偏谨慎保守的目标设定导向，从此前各地召开的地方两会中已可见端倪，比如上海2022年GDP同比下跌0.2%，2023年增长目标也仅为5.5%，江苏、浙江、广东、山东等经济大省GDP增长目标都为5%。偏稳妥的5%的GPD增长目标体现了中国经济高质量发展的定力和决心，也侧面印证房地产不会再成为短期经济刺激的手段，地产政策托而不举的主基调不会改变。 2023年新增就业目标1200万人，较2022年的目标增加了100万，2022年实际新增就业1206万，虽然疫情防控形式好转会带动就业需求，但考虑到出口走弱对就业拉动作用可能边际弱化，今年完成稳就业目标压力依然存在。 此外，《政府工作报告》还提到要多渠道增加居民收入。稳定的就业预期和居民收入是住房消费的基本支撑，提升城乡居民收入水平，尤其是提升中低收入群体收入及购买力，进一步挖掘内需消费潜力，房地产市场也将明显受益。 3、货币政策不会更松，降准降息可能性下降但差别化住房信贷支持尤可期 “稳健的货币政策要精准有力。保持广义货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，支持实体经济发展。保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。产业政策要发展和安全并举。” 点评：与央行《四季度货币政策执行报告》变化相一致，货币政策相关表述已从此前的“加大稳健货币政策实施力度”转为“稳健的货币政策要精准有力”，表明货币政策将从偏宽松逐渐向中性回归，但也不会大收大放。同时，“广义货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配”、删除去年的“扩大新增贷款规模”等表述也表明货币信贷总量上的增长诉求明显下降，但结构性支持尤可期。 联系房地产相关政策，短期内降准降息的必要性和可能性在下降，事实上在此前国新办举办的新闻发布会上，央行行长易纲就表示“用降准的办法来提供长期流动性综合考虑还是一种比较有效的方式……实际利率的水平也是比较合适的”，表明近期降准降息的空间不大。保交楼贷款等结构性工具继续发力，央行副行长刘国强近期表示要做好结构性货币政策工具评估和分类管理，而考虑到“保交楼”任务仍然艰巨且是修复市场信心、维持社会稳定的关键所在，预计保交楼专项贷款等结构性工具仍将继续发力。此外，差别化住房信贷支持政策预计短期内不会退出，例如房贷利率下限动态调整机制，低房贷利率政策已使不少城市房地产市场受益并有所回温，但我们认为，目前的市场复苏仍是局部而非全面的，持续性也有待观察，在复苏尚不明朗的现阶段，更需要维持政策的连续性和稳定性，稳定各方主体预期、重塑行业信心，使行业尽快回归平稳健康的良性发展轨道。 4、财政政策适度加力，健全养老生育等保障体系减轻购房者后顾之忧 “积极的财政政策要加力提效。赤字率拟按3%安排。完善税费优惠政策，对现行减税降费、退税缓税等措施，该延续的延续，该优化的优化。做好基层“三保”工作。政府投资和政策激励要有效带动全社会投资，今年拟安排地方政府专项债券3.8万亿元。加强养老服务保障，完善生育支持政策体系。” 点评：《政府工作报告》中财政政策的总体要求由去年的“提升积极的财政政策效能”转为“积极的财政政策要加力提效”，表明财政政策有望进一步加力，体现在赤字率、专项债规模均高于去年，具体来说，今年财政赤字率目标为3%，较去年提升0.2个百分点，专项债规模3.8万亿，较2022 年增加1500亿元。 我们认为，与房地产相关的财政支持政策主要体现在两方面：一是健全社保体系、减轻购房后顾之忧，《政府工作报告》明确提出，要“加强养老服务保障，完善生育支持政策体系”，通过完善社会保障体系，减轻居民支出压力，增强消费意愿，降低其置业的后顾之忧，促进住房需求释放。二是财税支持合理购房需求，压力城市运用调降住房交易税费、出台购房补贴等财税支持手段，支 持刚需和改善需求释放。 表：近年《政府工作报告》相关表述对比 类别 2023年 2022年 2021年 国内生产总值增长5%左右； 国内生产总值增长5.5%左右； 城镇新增就业1200万人左 城镇新增就业1100万人以上，城镇 国内生产总值增长6%以上；城镇新 经济目标 右，城镇调查失业率5.5%左右；居民消费价格涨幅3%左右； 调查失业率全年控制在5.5%以内；居民消费价格涨幅3%左右；居民收入增长与经济增长基本同步； 增就业1100万人以上，城镇调查失业率5.5%左右；居民消费价格涨幅3%左右；进出口量稳质升，国际收 居民收入增长与经济增长基 进出口保稳提质，国际收支基本平 支基本平衡；居民收入稳步增长。 本同步。 衡。 积极的财政政策要加力提效。 积极的财政政策要提质增效、更可 赤字率拟按3%安排。完善税 提升积极的财政政策效能。 持续。 费优惠政策，对现行减税降 今年赤字率拟按2.8%左右安排、比去 今年赤字率拟按3.2%左右安排、比 财政政策 费、退税缓税等措施，该延续的延续，该优化的优化。政府投资和政策激励要有效 年有所下调，有利于增强财政可持续性。要用好政府投资资金，带动扩大有效 去年有所下调，不再发行抗疫特别国债。扩大有效投资。今年拟安排地方政 带动全社会投资，今年拟安排 投资。今年拟安排地方政府专项债券 府专项债券3.65万亿元，优化债券 地方政府专项债券3.8万亿 3.65万亿元。 资金使用，优先支持在建工程，合 元。 理扩大使用范围。 加大稳健的货币政策实施力度。 稳健的货币政策要灵活精准、合理适度。把服务实体经济放到更加突出的位置，处理好恢复经济与防范风险的关系。货币供应量和社会融资规模增速与名义经济增速基本匹配，保持流动性合理充裕，保持宏观杠杆率基本稳定。保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。 发挥货币政策工具的总量和结构双重功能，为实体经济提供更有力支 稳健的货币政策要精准有力。 持。 保持广义货币供应量和社会 扩大新增贷款规模，保持货币供应量 货币 融资规模增速同名义经济增 和社会融资规模增速与名义经济增 政策 速基本匹配，支持实体经济发 速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳 展。保持人民币汇率在合理均 定。 衡水平上的基本稳定。 保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。进一步疏通货币政策传导机制，引导资金更多流向重点领域和薄弱环节，扩大普惠金融覆盖面。 保障好群众住房需求。坚持房子是 有效防范化解优质头部房企 继续保障好群众住房需求。坚持房子 用来住的、不是用来炒的定位，稳 风险，改善资产负债状况，防 是用来住的、不是用来炒的定位，探 地价、稳房价、稳预期。 止无序扩张，促进房地产业平 索新的发展模式，坚持租购并举，加 解决好大城市住房突出问题，通过 房地 稳发展。 快发展长租房市场，推进保障性住房 增加土地供应、安排专项资金、集 产 加强住房保障体系建设，支持 建设，支持商品房市场更好满足购房 中建设等办法，切实增加保障性租 刚性和改善性住房需求，解决 者的合理住房需求，稳地价、稳房价、 赁住房和共有产权住房供给，规范 好新市民、青年人等住房问 稳预期，因城施策促进房地产业良性 发展长租房市场，降低租赁住房税 题。 循环和健康发展。 费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房