世联行：2023年年度报告

深圳世联行集团股份有限公司 2023年年度报告 2024年3月30日 2023年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人胡嘉、主管会计工作负责人陈志聪及会计机构负责人（会计主管人员）童朝军声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。 公司已在本报告中描述公司存在的风险因素，敬请查阅第三节管理层讨论与分析关于公司未来发展的展望中公司面临的风险及对策部分内容。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义2 第二节公司简介和主要财务指标8 第三节管理层讨论与分析13 第四节公司治理40 第五节环境和社会责任57 第六节重要事项58 第七节股份变动及股东情况76 第八节优先股相关情况82 第九节债券相关情况83 第十节财务报告84 备查文件目录 一、载有法定代表人、财务负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。 二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 三、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本及公告的原稿。 四、以上备查文件的备置地点：公司董事会办公室及深圳证券交易所。 释义 释义项 指 释义内容 世联、世联行或公司、本公司 指 深圳世联行集团股份有限公司 大横琴 指 珠海大横琴集团有限公司，世联行之控股股东 世联中国 指 世联地产顾问（中国）有限公司，世联行之股东之一 北京世联 指 北京世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 东莞世联 指 东莞世联地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 上海世联 指 上海世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 深圳世联行 指 深圳世联行顾问服务有限公司，世联行之全资子公司 惠州世联 指 世联房地产咨询（惠州）有限公司，世联行之全资子公司 广州世联 指 广州市世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 天津世联 指 天津世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 山东世联 指 山东世联怡高物业顾问有限公司，世联行之控股子公司 四川嘉联 指 四川世联行兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 重庆世联 指 重庆世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 世联投资 指 深圳世联投资有限公司，世联行之全资子公司 世联小贷 指 深圳市世联小额贷款有限公司，世联行之全资子公司 盛泽担保 指 深圳市盛泽融资担保有限责任公司，世联行之全资子公司 北京安信行 指 北京安信行物业管理有限公司，世联行之控股子公司 珠海世联 指 珠海世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 厦门世联 指 厦门世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 世联先锋 指 深圳世联先锋投资有限公司，世联行之全资子公司 长沙世联 指 长沙世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 沈阳世联 指 沈阳世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 大连世联 指 大连世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 成都世联 指 成都世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 苏州世联 指 苏州世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 常州世联 指 常州世联房地产代理有限公司，世联行之全资子公司 西安世联 指 西安世联卓群房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 青岛世联 指 青岛世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 武汉世联 指 武汉世联兴业房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 三亚世联 指 三亚世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 安徽世联 指 安徽世联行房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 无锡世联 指 无锡世联行房地产营销有限公司，世联行之全资子公司 福州世联 指 福州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 佛山世联 指 佛山世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 南昌世联 指 南昌世联置业有限公司，世联行之全资子公司 南京世联 指 南京世联兴业房地产投资咨询有限公司，世联行之全资子公司 长春世联 指 长春世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 南通世联 指 南通世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 昆明世联 指 昆明世联卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 宁波世联 指 宁波世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 广西世联 指 广西世联行房地产代理有限公司，世联行之全资子公司 苏州居善 指 苏州居善网络技术服务有限公司，先锋投资之全资子公司 南京云掌柜 指 南京云掌柜信息技术有限公司，先锋投资之全资子公司 天津居善 指 天津居善电子商务有限公司，先锋投资之全资子公司 郑州世联 指 郑州世联兴业房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 漳州世联 指 漳州世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 徐州世联 指 徐州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 杭州世联卓群 指 杭州世联卓群房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 合肥世联先锋 指 合肥世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 贵阳世联 指 贵阳世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 惠州世联先锋 指 惠州市世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 太原世联 指 太原世联卓群房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 石家庄世联 指 石家庄世联卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 世联君汇 指 深圳世联君汇不动产运营管理有限公司，世联行之全资子公司 廊坊世联 指 廊坊市世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 香港世联 指 世联咨询(香港)有限公司，世联行之全资子公司 前海资管 指 深圳前海世联商业运营管理有限公司，世联行之全资子公司 厦门立丹行 指 厦门市立丹行置业有限公司，世联行之控股子公司 先锋居善 指 深圳先锋居善科技有限公司，世联行之全资子公司 世联科创 指 深圳市世联科创科技服务有限公司，世联行之控股子公司 青岛荣置地 指 青岛荣置地顾问有限公司，世联行之控股子公司 世联集金 指 深圳世联集金财富管理有限公司，世联行之全资子公司 深圳赋能创新 指 深圳市赋能创新投资有限公司，世联行之全资子公司 哈尔滨世联 指 哈尔滨卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 以价值服务，消化市场积压 一 回首2023年我们的预测，无论如何，还是乐观了。尽管世联行在经营上采取了一系列针对性的措施以应对市场下行： 1、大幅降低有息负债； 2、持续收缩二线以下城市的人力投入； 3、加强应收款项的清收行动； 4、限制资本性投资，只对能力投入； 5、确保经营活动产生净现金流为正； 6、努力开拓资管业务。 但我们仍对市场下行期间的清收难度和资产减值预估不足，对2023年上半年市场回暖的期望过于乐观，因此在行动上不甚坚决和迅速。 二进入2024年前三个月，市场呈现出新特点。 1、政策层面，各类限制正在全面放开，为交易量带来正面影响； 2、市场对“降价”极为敏感，进入“价格弹性”出量阶段，标志着市场正在筑底； 3、资产价值正逐步回归“收益率估值”基础，即“现金流”决定价值阶段； 4、二手住宅挂牌量和商办物业空置率的上升，意味着无论是增量还是存量，市场主题已转向“消化积压”； 5、虽然市场整体疲弱，但市场逻辑逐渐清晰，尤其是商办和产业园的招商租赁已成为价值的基础。 三 世联行已过三十而立的年龄，既是中国房地产市场的受益者，也是市场化最前沿的积 极参与者。面对新一轮的市场化价值回归，我们认为是挑战更是机会。 挑战在于，大交易业务需适应“新媒体”趋势，并回归“综合业务”（整合策销渠媒）的客户需求，为开发商解决营销问题，这是开发商生死存亡的关键。大资管业务经过三年的系统建设、基地（横琴、深圳）巩固，将于今年达成预定的拓展目标，并实现预期利润。 世联行始终相信，下行市场才是真正体现服务价值的市场。无论面对的是开发商还是存量资产持有人，当服务价值体现在现金流、流动性和配套服务上时，唯坚唯实才是解决问题的经营之道。 四 中国房地产，无论是增量还是存量，依然是全球最大的市场。世联行作为轻资产、市 场化、学习型的服务组织，只要我们坚守“以客户为中心，以团队为强大，以奋斗者为本，以专业为生”的理念，相信2024年我们会交出令各位股东满意的答卷。 感谢各位股东一直以来的支持与信任！ 胡嘉、陈劲松 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称 世联行 股票代码 002285 变更前的股票简称（如有） 无 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳世联行集团股份有限公司 公司的中文简称 世联行 公司的外文名称（如有） SHENZHENWORLDUNIONGROUPINCORPORATED 公司的外文名称缩写（如有） WORLDUNION 公司的法定代表人 胡嘉 注册地址 深圳市罗湖区深南东路2028号罗湖商务中心12楼 注册地址的邮政编码 518001 公司注册地址历史变更情况 2013年由深圳市罗湖区深南东路5047号深圳发展银行大厦13楼变更为深圳市罗湖区深南东路2028号罗湖商务中心12楼 办公地址 深圳市罗湖区深南东路2028号罗湖商务中心12楼 办公地址的邮政编码 518001 公司网址 http://www.worldunion.com.cn 电子信箱 info@worldunion.com.cn 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 吴惠明 胡迁 联系地址 深圳市罗湖区深南东路2028号罗湖商务中心15楼 深圳市罗湖区深南东路2028号罗湖商务中心15楼 电话 0755-22162824 0755-22162824 传真 0755-22162231 0755-22162231 电子信箱 info@worldunion.com.cn info@worldunion.com.cn 三、信息披露及备置地点 公司披露年度报告的证券交易所网站 http://www.szse.cn 公司披露年度报告的媒体名称及网址 证券时报、巨潮资讯网http://www.cninfo.com.cn 公司年度报告备置地点 深圳市罗湖区深南东路2028号罗湖商务中心15楼、深圳证券交易所 四、注册变更情况 统一社会信用代码 91440300618867554R 公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 2009年8月28日-2009年10月26日主营业务：从事投资可行性研究、项目策划、房地产信息、房地产交易代理、企业形象设计、科研经济技术管理咨询、物业管理业务（以上不含限制项目）。在本市设立1家非法人分支机构，经营范围与总公司相同。2009年10月27日至今主营业务：房地产咨询、房地产代理、房地产经纪、物业管理。 历次控股股东的变更情况（如有） 2020年8月28日，公司控制权发生变更，珠海大横琴集团有限公司成为公司单一拥有表决权比例最高的股东，为公司控股股东。 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座8层 签字会计师姓名 侯光兰、吴益羽 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 □适用☑不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □适用☑不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是☑否 2023年 2022年 本年比上年增减 2021年 营业收入（元） 3,373,302,763.66 3,979,430,159.12 -15.23% 6,082,507,921.06 归属于上市公司股东的净利润（元