世联行：2023年年度报告

2023年年度报告 2024年3月30日 2023年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人胡嘉、主管会计工作负责人陈志聪及会计机构负责人（会计主管人员）童朝军声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。 公司已在本报告中描述公司存在的风险因素，敬请查阅第三节管理层讨论与分析关于公司未来发展的展望中公司面临的风险及对策部分内容。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义...........................................................................................................................2第二节公司简介和主要财务指标......................................................................................................................8第三节管理层讨论与分析....................................................................................................................................13第四节公司治理.......................................................................................................................................................40第五节环境和社会责任.........................................................................................................................................57第六节重要事项.......................................................................................................................................................58第七节股份变动及股东情况...............................................................................................................................76第八节优先股相关情况.........................................................................................................................................82第九节债券相关情况..............................................................................................................................................83第十节财务报告.......................................................................................................................................................84 备查文件目录 一、载有法定代表人、财务负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。 二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 三、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本及公告的原稿。 四、以上备查文件的备置地点：公司董事会办公室及深圳证券交易所。 释义 以价值服务，消化市场积压 回首2023年我们的预测，无论如何，还是乐观了。尽管世联行在经营上采取了一系列针对性的措施以应对市场下行： 1、大幅降低有息负债；2、持续收缩二线以下城市的人力投入；3、加强应收款项的清收行动；4、限制资本性投资，只对能力投入；5、确保经营活动产生净现金流为正；6、努力开拓资管业务。 但我们仍对市场下行期间的清收难度和资产减值预估不足，对2023年上半年市场回暖的期望过于乐观，因此在行动上不甚坚决和迅速。 二 进入2024年前三个月，市场呈现出新特点。 1、政策层面，各类限制正在全面放开，为交易量带来正面影响；2、市场对“降价”极为敏感，进入“价格弹性”出量阶段，标志着市场正在筑底；3、资产价值正逐步回归“收益率估值”基础，即“现金流”决定价值阶段；4、二手住宅挂牌量和商办物业空置率的上升，意味着无论是增量还是存量，市场主题已转向“消化积压”；5、虽然市场整体疲弱，但市场逻辑逐渐清晰，尤其是商办和产业园的招商租赁已成为价值的基础。 三 世联行已过三十而立的年龄，既是中国房地产市场的受益者，也是市场化最前沿的积极参与者。面对新一轮的市场化价值回归，我们认为是挑战更是机会。 挑战在于，大交易业务需适应“新媒体”趋势，并回归“综合业务”（整合策销渠媒）的客户需求，为开发商解决营销问题，这是开发商生死存亡的关键。大资管业务经过三年的系统建设、基地（横琴、深圳）巩固，将于今年达成预定的拓展目标，并实现预期利润。 世联行始终相信，下行市场才是真正体现服务价值的市场。无论面对的是开发商还是存量资产持有人，当服务价值体现在现金流、流动性和配套服务上时，唯坚唯实才是解决问题的经营之道。 四 中国房地产，无论是增量还是存量，依然是全球最大的市场。世联行作为轻资产、市场化、学习型的服务组织，只要我们坚守“以客户为中心，以团队为强大，以奋斗者为本，以专业为生”的理念，相信2024年我们会交出令各位股东满意的答卷。 感谢各位股东一直以来的支持与信任！ 胡嘉、陈劲松 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 九、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 单位：元 适用□不适用 2）与转让合并内子公司股权一并转让终止债权确认的损失 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 2023年的中国房地产是继续深度调整的一年。在这一年中，房地产市场的供求关系发生了重大变化，住房发展的主要矛盾从总量短缺转向了结构性供需不平衡。 回顾2023年，房地产市场成交量整体呈现出“前高、中低、后稳”的态势。年初市场相对活跃，销售迎来“小阳春”，在后疫情时期需求集中释放下快速冲高，随后供应收缩、需求退潮下销售下滑、市场复苏动能快速衰退，三四季度在政策的调控和市场自身调整下，且随着供应加码，销售金额、面积在低位迎来边际改善，进入平稳期。 保交楼工作对于恢复购房者特别是新建住宅购房者的信心至关重要。一段时间以来，很多房企出现债务危机，许多已售项目逾期交付。这种现象让居民对购买新房充满担忧。从数据上看，保交楼工作取得一定进展，全年房屋竣工面积99831万㎡，增长17.0%。其中，住宅竣工面积72433万㎡，增长17.2%。保交楼工作的有序推进，能够保障购房者的合法权益，也有助于提振整体市场信心，为房地产市场的长期稳定打下坚实基础。 2023年新房销售规模持续下行，二手房成交放量，总量保持平稳，说明整个房地产市场仍然存在较大的现实需求。尽管我国已经解决了住房总量不足问题，但不平衡、不充分问题依然突出，新需求也很明确。首先，我国仍处在城镇化发展阶段，2023年我国城镇化率为66.16%，户籍人口城镇化率不到48%，远低于周边发达国家水平。特别是每年有几百万大学毕业生走进大城市，如此大的新市民规模，对新增房地产需求依然庞大。再者，虽然我国城镇居民人均住房建筑面积已达38.62㎡（2020年），但广东、上海、浙江、福建、北京等城市的人均建筑面积低于16㎡的占比达20%以上。另外，全国有30%的房子楼龄在20年以上，按照住建部标准，全国需改造的老旧小区达到17万个，涉及建筑面积40亿㎡，这些都对未来房地产市场提出了新需求。 2023年中国房地产市场的销售百强企业新增货值的集中度维持在一个较高的水平。据克而瑞统计，销售TOP10房企新增货值占59%，较11月末降低5个百分点，11-20强房企新增货值占比19%，两者合计占比78%，较2022年提升6个百分点。头部企业的市场份额进一步扩大，并且国央企是土地市场绝对主力，央企2023年拿地金额占百强比例接近四成，与地方国企合计占比达到66%，城投、民企则分别仅有14%和20%。在拿地策略上，房企更加聚焦于一二线核心城市，这一趋势对比去年进一步加剧。拿地金额TOP10的全国化房企中，大部分企业的拿地城市数量控制在20个以下，且主要集中在一线城 市和长三角、珠三角、川渝地区的核心二线城市，这些城市的市场活跃度高，需求稳定，对于房企来说具有更高的投资价值。总体来看，房企在一二线核心城市的聚焦策略，反映了市场对于优质城市资产的看好，以及对于未来改善需求进一步扩大的市场机会。 房地产行业已经走上“双轨制”的发展道路。短期内会加大保障性住房建设和供给，完善商品房和保障房的相关基础性制度。“保障归保障”解决居住问题，“市场归市场”解决改善需求，人们对更舒适的空间、更现代化的室内设施、更高的建筑品质、更健全的基础设施、更便利的生活配套，更和谐的社区文化有大量潜在需求。折射在房地产市场上，住房品质与人们对更好生活环境的需求仍存在差距，这正是我国房地产的巨大潜力所在。 未来，稳定市场、化解风险，加快构建房地产发展新模式，是房地产领域重要的发展内容。 房地产市场仍具有广阔的发展空间，特别是在改善性住房需求方面。随着政策落地和房地产发展新模式的逐步建立，预计将推动房地产转型升级和高质量发展。 房地产市场正处于机遇与挑战交织的关键时期。受经济增长放缓和预期信心偏弱的影响，有效需求显得不足。核心城市的商办物业空置率上升、