开发业务稳健增长，资管规模持续提升

投资要点 利润保持增长，财务状况持续优化。] 2023年公司实现营业收入2511.4亿元， 同比增长21.3%；其中开发业务收入2120.8亿元，同比增长20.4%，经营性不动产业务收入222.3亿元，同比增长30.6%，轻资产管理业务收入106.4亿元，同比增长27.7%，生态圈要素型业务收入61.9亿元，同比增长11.6%。实现核心净利润277.7亿元，同比增长2.9%，开发业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务及生态圈要素型业务核心净利润贡献占比分别为65.6%/28.3%/3.5%/2.6%。公司融资渠道畅通，上半年以超短期融资券以及中期票据合计融资215亿元，综合加权平均融资成本3.56%，较2022年底的3.75%下降19个基点，期末总有息负债率及净有息负债率分别降至38.4%和32.6%的行业低位。 销售逆势增长，聚焦高能级城市土储优质。2023年公司签约销售额3070.3亿元，同比增长1.9%，签约面积1307万平方米，同比减少8.3%，期末已售未结开发物业营业额2841.5亿元。2023年底，公司资产管理规模达4274.6亿元，同比增长19.2%。公司新获取项目68个，新增土储面积1325万平米，一二线城市投资占比92.8%，期末公司总土地储备6250万平，其中物业开发土储5245万平，投资物业土储1004万平；2023年以权益对价1118亿元增持68宗优质土储，新增总计容建筑面积1325万平。 经营性不动产业务韧性强，商业项目储备充足。2023年公司经营性不动产业务营业额222.3亿元，同比增长30.6%。2023年公司购物中心营业额178.5亿元，同比增长29.7%，出租率96.5%，同比提升0.3个百分点，在营购物中心76座，总建筑面积963万平，实现零售额1638.7亿元，同比增长44.2%，平均出租率96.2%。期内新获取8个高能级购物中心，投资物业土储面积1,004万平，在建及规划中购物中心50座。公司写字楼/酒店分别实现收入20.6/23.2亿元，分别同比增长10.2%/66.3%，写字楼出租率提升2.6个百分点至81.8%，在营写字楼20座，总建筑面积126万平。酒店平均入住率63.3%，同比提升21.6个百分比，在营酒店18座，总建筑面积83万平。 盈利预测与投资建议：预计公司2024-2026年归母净利润复合增速为4%，考虑公司商业项目快速拓展，运营能力行业领先，且住宅开发仍然保持稳健增长，维持“买入”评级。 风险提示：商业拓展不及预期、地产销售回款不及预期、项目结算不及预期等风险。 指标/年度 盈利预测 关键假设： 假设1：受公司物业销售业务结算节奏影响，预计2024-2026年结算金额增速分别为6%/5%/5%； 假设2：随着疫情的负面影响减小，公司投资物业出租情况有望好转，且新增购物中心项目持续开业，预计公司2024-2026年投资物业收入增速分别为12%/10%/8%； 假设3：2024-2026年公司其他业务收入增速分别为20%/18%/16%。 基于以上假设，我们预测公司2024-2026年分业务收入成本如下表： 表1：分业务收入及毛利率