管理规模稳步增长，增值业务多元化拓展

2024年03月28日 证券研究报告•2023年业绩公告点评 买入（维持）当前价：4.23港元 中海物业（2669.HK）房地产目标价：——港元 管理规模稳步增长，增值业务多元化拓展 投资要点 业绩稳步增长，高收入与低成本推动毛利回升。2023年公司整体营收上升19.7%至130.5亿元；毛利20.7亿元，同比增长19.3%；经营溢利上升24.4%至18.0亿元，股东应占溢利增加22.8%至13.4亿元；销售及行政费用在业务量增长下 微跌3.3%，主要由于公司加大分包力度并优化人员结构；期内公司管理规模持续提升，各业务不断增长，毛利率回升至15.9%，其中物业管理、非住户增值及住户增值服务毛利率分别为15.0%/13.1%/26.1%。 物业管理服务稳步增长，积极拓展非居业态。物管营收同比增长16.0%至94.1 亿元、占总营收的72.1%，毛利14.1亿元，同比上升29.6%；其中，核心物业管理服务收益上升25.7%，加权平均物业管理服务业务毛利率上升至15.0%。2023年累计进驻164座城市，在管物业项目1999个，在管面积较2022年底增加25.4%至4.0亿平，其中新增项目70.6%来自独立第三方，相关合约额为 40.0亿元，来自独立第三方的在管建筑面积比例增加至40.5%，非住宅管理面积占比为30.1%，在管卖场项目数量达500个；目前公司物业管理服务已伸延至医管局总部及辖下超60%医院，覆盖12个政府决策局与21个政策执行部门，稳居香港最大政府物业管理服务商及港澳地区最大中资物业服务企业的龙头地位。 增值业务多元化拓展，停车位销量下降。公司2023年增值业务实现营业收入 34.4亿元，同比增长33.7%，其中非住户增值和住户增值业务分别实现收入21.4/12.9亿元，占总营收的16.5%和9.9%，同比增长18.3%/70.9%；住宅及非住宅项目的新增面积贡献占比分别为47.8%及52.2%，相关合约额分别达 40.2亿元及30.0亿元。2023年非住户增值毛利下降5.8%至2.8亿元，住户增 值业务毛利增加16.1%至3.4亿元。公司2023年停车位买卖业务营收同比下跌 6.6%至2.0亿元，期内出售车位3109个，平均成交单价较低，分部利润下降至 0.43亿元。 盈利预测与投资建议：预计2024-2026年公司归母净利润分别为16.2/19.2/22.4 亿元，增速分别为21%/18%/17%。考虑到公司管理规模保持高增，增值服务多元化拓展贡献业绩增量，维持“买入”评级。 风险提示：中海项目交付或不及预期；第三方项目拓展或不及预期：增值服务发展或不及预期。 指标/年度 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元人民币) 13051 15715 18615 21705 增长率 15% 20% 18% 17% 归属母公司净利润(百万元人民币) 1343 1621 1918 2240 增长率 18% 21% 18% 17% 每股收益EPS 0.41 0.49 0.58 0.68 净资产收益率 32.57% 30.92% 29.38% 27.93% PE 13.23 8.41 7.11 6.09 数据来源：公司公告，西南证券 西南证券研究发展中心 分析师：池天惠 执业证号：S1250522100001电话：13003109597 邮箱：cth@swsc.com.cn 分析师：刘洋 执业证号：S1250523070005电话：18019200867 邮箱：ly21@swsc.com.cn 相对指数表现 中海物业恒生指数 23/323/523/723/923/1124/124/3 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 基础数据 数据来源：聚源数据 52周区间(港元)4.23-9.7 3个月平均成交量(百万)9.22 流通股数(亿)32.87 相关研究 市值(亿)139.03 1.中海物业（2669.HK）：业绩稳步增长，积极拓展非居业态(2023-08-22) 1 请务必阅读正文后的重要声明部分 盈利预测 关键假设： 假设1：公司管理规模持续增长，外拓力度加大，预计2024-2026年物业管理服务收入增速分别为22%/20%/18%； 假设2：公司非住户增值服务依托美博工程、兴海物联，工程类业务增长显著，预计2024-2026年非住户增值服务收入增速分别为10%/8%/6%； 假设3：公司住户增值服务多元化拓展，随着在管面积的上升，资产经营服务需求将随之增加，居家生活类服务渗透率有望进一步提升，预计2024-2026年住户增值服务收入增速分别为30%/25%/22%； 假设4：公司2024-2026年停车位买卖服务收费金额预计增速分别为-5%/-3%/-3%。基于以上假设，我们预测公司2024-2026年分业务收入成本如下表： 表1：分业务收入及毛利率 单位：百万元人民币 2023A 2024E 2025E 2026E 物业管理服务 收入 9,415 11,486 13,783 16,264 增速 16% 22% 20% 18% 毛利率 15.0% 15.0% 15.0% 15.0% 非业主增值服务 收入 2,145 2,359 2,548 2,701 增速 18% 10% 8% 6% 毛利率 13.1% 13.0% 13.0% 13.0% 住户增值服务 收入 1,292 1,679 2,099 2,561 增速 71% 30% 25% 22% 毛利率 26.1% 26.0% 26.0% 26.0% 停车位买卖服务 收入 200 190 184 179 增速 -7% -5% -3% -3% 毛利率 19.75% 20.0% 20.0% 20.0% 合计 收入 13,051 15,715 18,615 21,705 增速 20% 20% 18% 17% 毛利率 15.9% 15.9% 16.0% 16.1% 数据来源：公司公告，西南证券 风险提示 中海项目交付或不及预期；第三方项目拓展或不及预期：增值服务发展或不及预期。 附：财务报表（百万元人民币） 资产负债表 2023A 2024E 2025E 2026E 利润表 2023A 2024E 2025E 2026E 流动资产 9,931 11,472 13,127 14,945 营业总收入 13,051 15,715 18,615 21,705 现金 5,131 5,862 6,885 8,025 营业成本 10,981 13,210 15,633 18,212 应收账款 3,171 3,376 3,648 3,968 销售费用 0 0 0 0 存货 736 819 919 999 管理费用 466 534 614 695 其他 893 1,414 1,675 1,953 研发费用 0 0 0 0 非流动资产 680 703 726 749 财务费用 7 7 6 6 固定资产 113 117 121 125 除税前溢利 1,803 2,172 2,571 3,002 无形资产 242 249 256 263 所得税 452 543 643 751 其他 325 337 349 361 净利润 1,352 1,629 1,928 2,252 资产总计 10,611 12,175 13,853 15,694 少数股东损益 9 8 10 11 流动负债 6,365 6,801 7,181 7,520 归属母公司净利润 1,343 1,621 1,918 2,240 短期借款 56 76 96 116 EBITDA 1,774 2,158 2,556 2,987 应付账款 2,027 2,167 2,431 2,628 EPS（元） 0.41 0.49 0.58 0.68 其他 4,282 4,557 4,654 4,775 非流动负债 69 69 69 69 主要财务比率 2023A 2024E 2025E 2026E 长期借款 0 0 0 0 成长能力 其他 69 69 69 69 营业收入 15.14% 20.41% 18.45% 16.60% 负债合计 6,434 6,869 7,249 7,588 归属母公司净利润 18.05% 20.71% 18.38% 16.78% 普通股股本 3 3 3 3 获利能力 储备 4,119 5,239 6,528 8,018 毛利率 15.86% 15.94% 16.02% 16.09% 归属母公司股东权益 4,121 5,242 6,530 8,021 销售净利率 10.36% 10.36% 10.36% 10.37% 少数股东权益 56 64 73 85 ROE 32.57% 30.92% 29.38% 27.93% 股东权益合计 4,177 5,306 6,604 8,105 ROIC 31.40% 29.82% 28.40% 27.07% 负债和股东权益 10,611 12,175 13,853 15,694 偿债能力资产负债率 60.63% 56.42% 52.33% 48.35% 现金流量表 2023A 2024E 2025E 2026E 净负债比率 -121.48% -109.05% -102.80% -97.57% 经营活动现金流 1,089 1,198 1,618 1,855 流动比率 1.56 1.69 1.83 1.99 净利润 1,343 1,621 1,918 2,240 速动比率 1.44 1.57 1.70 1.85 少数股东权益 9 8 10 11 营运能力 折旧摊销 0 18 19 20 总资产周转率 1.33 1.38 1.43 1.47 营运资金变动及其他 -262 -450 -329 -416 应收账款周转率 4.66 4.80 5.30 5.70 投资活动现金流 1,603 16 17 18 应付账款周转率 6.38 6.30 6.80 7.20 资本支出 -40 -30 -30 -30 每股指标（元） 其他投资 1,643 46 47 48 每股收益 0.41 0.49 0.58 0.68 筹资活动现金流 2 -482 -613 -734 每股经营现金流 0.00 0.36 0.49 0.56 借款增加 -12 20 20 20 每股净资产 1.25 1.59 1.99 2.44 普通股增加 0 0 0 0 估值比率 已付股利 -7 -502 -633 -754 P/E 13.23 8.41 7.11 6.09 其他 21 0 0 0 P/B 4.31 2.60 2.09 1.70 现金净增加额 2,676 732 1,023 1,140 EV/EBITDA 7.15 3.64 2.68 1.92 数据来源：公司公告，西南证券 分析师承诺 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，报告所采用的数据均来自合法合规渠道，分析逻辑基于分析师的职业理解，通过合理判断得出结论，独立、客观地出具本报告。分析师承诺不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接获取任何形式的补偿。 投资评级说明 报告中投资建议所涉及的评级分为公司评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后6个月内 的相对市场表现，即：以报告发布日后6个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。其中：A股市场以沪深300指数为基准，新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以纳斯达克综合指数或标普500指数为基准。 公司评级 行业评级 买入：未来6个月内，个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在20%以上 持有：未来6个月内，个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于10%与20%之间 中性：未