社区增值稳步增长，第三方拓展能力增强

事件：金茂服务2023年上半年营收+23.4%，归母净利润-13.8% 金茂服务发布2023年中期业绩公告，公司实现收入约为人民币13.53亿元，同比增长23.4%，实现毛利约为人民币3.57亿元，同比增长约0.4%，归母净利润为1.46亿元，同比减少13.8%。 点评：社区增值稳步增长，外拓能力增强，项目品质较高 1）社区增值稳步增长，关联业务占比降低。2023年上半年，公司基础物管/社区增值收入分别为7.5亿/3.8亿，分别同比增长38.7%/54.5%，社区增值业务形成了社区空间运营、社区生活、美居平台服务、房地产经纪服务四大业务条线，其中美居/房产经纪/社区空间运营业务上半年实现较快增长，收入分别同比增长113.7%/82.1%/37.5%。利润端，2023H1社区增值业务毛利率为38.8%，毛利占比达到41.2%，较上年提升8.9pct。公司在管住宅项目品质较高，后续有望持续挖掘业主增值服务消费潜力，社区增值仍将是公司利润增长的重要发力点。 地产关联业务占比降低，2023H1非业主增值服务收入为2.2亿，同比减少28%，毛利率38%，较上年下降9.8pct，原因是来自前期规划及设计服务以及交付后服务的收入减少；毛利占比为23.8%，较上年减少17.9pct，收入结构优化。 2）外拓项目优质，集团资源丰富。截至2023年6月30日，公司合约面积/在管面积为9450/7100万平，分别较2022年末增加1370/1410万平。期内公司实现高品质住宅、商业、写字楼、产业园、博物馆等多业态项目拓展，其中包括超高层写字楼上海太平金融大厦、山东青州博物馆、哪吒汽车总部等优质项目； 同时，关联方中国金茂上半年交付北京颐和金茂府、武汉东湖金茂府、温州九山金茂府等核心城市高品质项目，进一步夯实公司高端物管的品牌定位和实力。 3）深耕核心城市，外拓能力增强，独立发展能力提升。截至2023年6月30日，公司在管运营项目443个，包括276个住宅社区和167个非住宅物业，遍布中国75个城市，一、二线城市在管面积占比约90%，核心城市不断深耕；上市后公司加大外拓力度，独立发展能力不断提升，截至2023年6月30日第三方在管面积3391万平，同比增加89.5%，占总在管面积比重47.8%，同比提升8.5pct。 盈利预测、估值与评级：公司是增长迅速的高端物管标的，关联方项目资源优质，自身外拓能力提升，社区增值和城市服务有较大潜力；地产关联业务占比降低，收入结构优化，我们调减非业主增值业务收入和利润预测，预测2023-2025年归母净利润为3.5（下调18%）/4.2（下调16%）/4.9亿元（下调14%），对应EPS分别为0.38/0.46/0.54元，当前股价对应2023-2025年PE为5/4/4倍，公司是央企背景，在管项目品质较高，估值具备吸引力，维持“买入”评级。 风险提示：增值服务开展不及预期，外拓竞争加剧导致项目拓展不及预期。 公司盈利预测与估值简表