来自金融股权的救命符
2024年2月29日 来自金融股权的救命符 ——新湖中宝股份有限公司 作为少数能在行业急速恶化背景下存活的民营房企，新湖中宝“地产+金融”双轮驱动的业务模式显然取得了成效，牵手地方国资也增添了几分新发美元债的“底气”。从股东结构与实控人来看，黄伟等虽将第一大股东拱手让给了衢州市国资委，但董事会仍掌控在手，而房地产转型以及对接衢州预计是未来经营的重点之一。 地产方面，土储质量较差、合同销售收入受个别楼盘影响较大、存货跌价准备规模偏高等是目前所面临的困难，但由于规模不大、部分城市去化能力尚可等影响导致其总体去化周期并不高；拿地总额稳定且以浙江偏低能级的城市为主，大多也是与多个合作方开发，整体偏保守。其他业务如房地产出租、商业贸易、海涂开发等，盈利贡献有限，其中海涂开发“烂尾”的可能性较大。金融投资方面，新湖中宝投资收益率保持在较好水平，虽然在高科技领域的投资涉猎较广，但核心基本盘仍主要以中信银行、温州银行、万得以及阳光保险等金融类企业的股权为主，这也是其度过此轮危机根本。 经营成果方面，投资净收益强势托底极速下滑的地产、利息费用高企与资产减值不低以及少数股东损益占比极低是其主要的特点。偿债压力方面，新湖中宝所持现金是无法兑付短期到期债务，但由于拥有流动性极强的可抵押金融资产以及部分商业地产，外加上引进国资的举措，其偿债压力快速下降。 总体而言，新湖中宝将成为为数不多活下去的民营房企预计是大概率事件，但土储质量不高、金融投资盈利的稳定性以及经营可能被衢州国资“绑架”等导致其成长性前景是否乐观仍是个不小的疑问。 2024年2月4日 目录 一、基本情况1 1.1简介1 1.2实际控制人、国资增持与董事会1 二、项目储备、拿地与出租概况3 2.1项目储备3 2.1.1项目储备质量较差3 2.1.2合同销售收入受个别楼盘影响大3 2.1.3去化周期压力较小4 2.1.4拿地总额稳定、浙江为主5 2.2房地产出租5 三、金融投资7 3.1长期股权投资7 3.2其他非流动金融资产8 3.3其他金融资产9 四、其他业务10 五、经营成果10 5.1投资净收益强势托底极速下滑的地产10 5.2利息费用高企与资产减值11 5.3少数股东损益占比极低11 六、偿债压力12 6.1表内债务12 6.2其他应付款下的表外债务12 6.3债券兑付与金融资产抵押融资13 七、结语15 2024年2月4日 一、基本情况 1.1简介 新湖中宝股份有限公司（以下简称“新湖中宝”）成立于1992年8月，并于1999 年6月23日在上海证券交易所上市，历经多次资本公积转增股本、送股、定增等，截 至2023年9月底，注册资本与股本均为85.09亿元，主要经营活动为房地产开发、金融投资、商业贸易、矿产勘探开采等，其中房地产开发的营业收入占比大多年份超过了75.00%，而金融投资则是其在房地产下行周期下的最后“屏障”。 1.2实际控制人、国资增持与董事会 截至2023年9月末，新湖中宝前十大股东合计持有50.67亿股，占比59.55%，黄伟及其一致行动人通过浙江新湖集团股份有限公司（以下简称“新湖集团”）、宁波嘉源实业发展有限公司（以下简称“嘉源实业”）与浙江恒兴力控股集团有限公司 （以下简称“浙江恒兴力”）等合计持有46.30%股份，是其实际控制人。此外，衢州市国资委通过衢州市新安财通智造股权投资合伙企业(有限合伙)（以下简称“新安财 通”）持有其10.11%股份。 图2023年9月末股东构成 股东名称 持股数量（股） 占总股本比例(%) 新湖集团 1,872,245,870 22.00 黄伟 1,449,967,233 17.04 新安财通 859,934,300 10.11 嘉源实业 407,604,913 4.79 浙江恒兴力 209,991,540 2.47 中国北方工业有限公司 147,157,600 1.73 南方中证全指房地产交易型开放式指数证券投资基金 36,435,918 0.43 中证500交易型开放式指数证券投资基金 31,029,700 0.36 香港中央结算有限公司 28,377,734 0.33 凌顶望岳二十七号私募证券投资基金 24,700,000 0.29 合计 5,067,444,808 59.55 数据来源：公司公告、胜遇研究团队整理 2024年1月9日，新湖中宝公告称，控股股东新湖集团与浙江恒兴力、衢州智宝企业管理合伙企业（有限合伙）（以下简称“衢州智宝”，实际控制人为衢州市国资委）签署了《关于新湖中宝股份有限公司之股份转让协议》，新湖集团、浙江恒兴力拟以协议转让方式向衢州智宝转让其所持有的公司18.43%股份。交易完成后，新湖中宝实 1 2024年2月4日际控制人黄伟及其一致行动人合计28.39%，衢州市国资委通过衢州智宝、新安财通合计持有其28.54%，成为新湖中宝的第一大股东。衢州国资增持入股主要是基于夯实衢 州产业链集聚优势，在助力新湖中宝扎实转型的同时，也共同推动衢州实现高质量经济发展，这也是新湖中宝多年在高科技领域投资的优势所在，而新湖中宝也急需国资 加持以改善外部融资压力。 图2024年1月8日股份变动 名称/姓名 本次交易前 本次股份转让股数(股) 本次交易后 有表决权股份(股) 占比(%) 有表决权股份(股) 占比(%) 新湖集团 1,916,175,870 22.52 1,358,206,250 557,969,620 6.56 黄伟 1,449,967,233 17.04 / 1,449,967,233 17.04 宁波嘉源 407,604,913 4.79 / 407,604,913 4.79 浙江恒兴力 209,991,540 2.47 209,991,540 0 0 新湖集团及其一致行动人合计 3,983,739,556 46.82 / 2,415,541,766 28.39 新安财通 859,934,300 10.11 859,934,300 10.11 衢州智宝 0 0 1,568,197,790 1,568,197,790 18.43 受让方及其关联方合计 859,934,300 10.11 2,428,132,090 28.54 数据来源：公司公告、胜遇研究团队整理 董事会方面，目前新湖中宝董事共7名，新安财通提名1名，新湖集团提名3名，剩余3名为独立董事，且短期内不会发生变化。虽然衢州市国资委成功晋级新湖中宝的第一大股东，但黄伟及其一致行动人仍能牢牢掌控上市公司董事会。 2 2024年2月4日 二、项目储备、拿地与出租概况 2.1项目储备 2.1.1项目储备质量较差 截至2023年6月末，新湖中宝可供出售楼面面积90.03万平方米，除天津商铺及购物中心外（下同），沈阳（13.45万平方米）、南通（10.47万平方米）、衢州（7.33万平方米）与上饶（7.06万平方米）等城市均超过7.00万平方米，位居前列。经济实力较强的天津（3.52万平方米）、杭州（3.33万平方米）、上海（2.70万平方米）、南京（1.11万平方米）以及苏州（0.83万平方米）等城市合计占比仅17.03%，大多数项目储备均位于三四线及以下城市，特别是浙江省内城市为主，项目储备质量整体较差。正因如此，新湖中宝的存货跌价准备规模显著较高，2020-2022年与2023年1-6月分别 计提了2.17亿元、3.94亿元、9.39亿元以及7.99亿元减值损失，其中2022年与2023 年1-6月均接近其净利润的一半。 图2023年上半年销售贡献与GDP的城市分布（亿元；万平方米） 2023年6月末可供出售楼面面积（平方米） 沈阳 134,484 南通 104,690 衢州 73,348 上饶 70,569 恩施 52,706 平阳（温州市辖县） 38,642 天津 34,198 杭州 33,332 上海 26,997 瑞安（温州代管县级市） 20,353 兰溪（金华代管县级市） 19,243 南京 11,148 苏州 8,317 乐清 6,463 舟山 2,903 九江 2,841 嘉兴 2,511 丽水 667 滨州 382 温岭 224 天津商铺及购物中心 270,725 其他并表项目 188 其他非并表项目 25,403 合计 940,334 数据来源：公司公告、胜遇研究团队整理 2.1.2合同销售收入受个别楼盘影响大 2022年与2023年1-6月，新湖中宝分别实现销售收入115.90亿元、17.59亿元， 3 2024年2月4日其中后者同比下降64.35%，下滑幅度较大与上海“新湖明珠城”（销售31.96亿元）以及“青蓝国际”（销售44.79亿元）两大核心项目在2022年销售完毕而在2023年上 半年上海区域几乎无销售贡献有关。 从城市销售分布来看，除2022年因上海两大核心项目以及2023年上半年瑞安“新湖秋月园”项目等个别楼盘带动影响各城市收入占比外，整体城市的合同销售收入分布较为均匀。值得注意的是，杭州2022年合同销售收入13.71亿元，而2023年上半年 仅0.52亿元，下滑幅度明显。 图各城市的合同销售收入与占比（亿元） 城市 2023年1-6月 占比 城市 2022年 占比 瑞安 3.91 22.24% 上海 76.75 66.22% 上饶 3.45 19.60% 杭州 13.71 11.83% 南通 2.12 12.07% 沈阳 4.50 3.88% 沈阳 1.44 8.17% 乐清 2.99 2.58% 平阳 1.43 8.13% 南通 2.70 2.33% 乐清 0.86 4.87% 兰溪 2.59 2.24% 天津 0.77 4.39% 瑞安 2.33 2.01% 兰溪 0.70 3.95% 恩施 1.67 1.45% 南京 0.54 3.05% 衢州 1.58 1.37% 杭州 0.52 2.96% 上饶 1.53 1.32% 衢州 0.47 2.64% 平阳 1.22 1.05% 上海 0.39 2.24% 舟山 0.94 0.81% 苏州 0.38 2.17% 温岭 0.85 0.73% 恩施 0.33 1.86% 天津 0.37 0.32% 舟山 0.16 0.94% 南京 0.28 0.24% 滨州 0.03 0.17% 丽水 0.27 0.23% 嘉兴 0.00 0.00% 九江 0.21 0.18% 九江 0.00 0.00% 嘉兴 0.08 0.07% 丽水 0.00 0.00% 苏州 0.04 0.04% 温岭 0.00 0.00% 滨州 0.04 0.03% 其他 0.10 0.56% 其他 1.24 1.07% 合计 17.59 100.00% 合计 115.90 100.00% 数据来源：公司公告、胜遇研究团队整理 2.1.3去化周期压力较小 我们使用可供出售楼面面积/（2023年上半年合同销售面积*2）来推断新湖中宝在各个城市的年度去化压力。需要注意的是，由于2023年上半年新湖中宝在嘉兴、九江、丽水以及温岭等城市尚无合同销售，我们倘若分母使用2022年全年合同销售额且整体去化周期乘以150%（考虑到2023年整体销售下滑）可能是合理的，此时该4个城市的去化周期分别为1.41年、3.38年、 0.75年、0.04年，整体压力较小。 除此之外，杭州（8.95年）与上海（6.16年）是其去化周期最长的城市，但考虑到所在城 4 2024年2月4日 市经济实力较强，预计去化压力并不大。 10.00 8.95 9.00 8.00 7.00 6.16 6.00 5.00 5.30 4.77 4.00 3.00 2.00 3.52 3.02 2.67 2.20 1.461.461.45 0.96 1.00 0.92 0.84 0.520.45 0.00 杭州上海舟山衢州恩施沈阳苏州南通平阳天津兰溪南京乐清上饶瑞安滨州 图去化周期（年） 数据来源：公司公告、胜
