达力集团2023-2024中期报告

(在百慕大注册成立之有限公司) 2023/24 中期报告 股份代号：29 www.dynamic.hk 本中期报告以环保纸印制。 目录 2公司及投资者资料 4管理层报告书 19简明综合财务账项审阅报告 21简明综合损益及其他全面收益表 23简明综合财务状况表 25简明综合股东权益变动表 26简明综合现金流量表 27简明综合财务账项附注 公司及投资者资料 于二零二四年二月二十八日 董事会 执行董事 陈永栽（主席） 赵少鸿（行政总裁） 邱秀敏黄正顺陈怡娜 TANIreneKhao 独立非执行董事 庄剑青 GOPatrickLimNGUAngel 马超德 审核委员会 庄剑青（主席）GOPatrickLim马超德 薪酬委员会 庄剑青（主席）GOPatrickLim马超德 达力集团有限公司|2023-2024中期报告 提名委员会 GOPatrickLim（主席） 庄剑青马超德 公司秘书 黄爱仪 核数师 德勤•关黄陈方会计师行 执业会计师 注册公众利益实体核数师 法律顾问 的近律师行孖士打律师行 毅栢律师事务所隆安律师事务所 上海市凯荣律师事务所 主要往来银行 恒生银行有限公司 中国工商银行股份有限公司招商银行股份有限公司 中国银行股份有限公司交通银行股份有限公司 股份代号 2 29 公司及投资者资料（续） 于二零二四年二月二十八日 网址 www.dynamic.hkwww.irasia.com/listco/hk/dynamic 股份过户登记处 主要股份登记处 MUFGFundServices(Bermuda)Limited 4thFloorNorthCedarHouse 41CedarAvenue HamiltonHM12Bermuda 股份登记分处 卓佳登捷时有限公司香港 夏悫道16号 3 达力集团有限公司|2023-2024中期报告 二零二四年三月二十八日 二零二四年四月二日至二零二四年四月五日 （首尾两天包括在内）二零二四年四月五日 二零二四年四月二十六日 中期股息最后登记日期暂停过户日期 中期股息记录日期派发中期股息 财务日志 远东金融中心17楼 注册办事处 VictoriaPlace,5thFloor31VictoriaStreet HamiltonHM10Bermuda 主要营业地点 香港铜锣湾 希慎道8号 裕景商业中心17楼 深圳代表处 中华人民共和国 深圳市人民南路2008号深圳嘉里中心1321室 管理层报告书 达力集团有限公司（“本公司”）董事（“董事”）之董事会（“董事会”）同寅谨提呈本公司及其附属公司（“本集团”）截至二零二三年十二月三十一日止六个月之管理层报告书（其中包括表现的讨论及分析）及未经审核简明综合财务账项，该简明综合财 务账项乃经本公司外聘核数师德勤•关黄陈方会计师行审阅。 中期业绩 截至二零二三年十二月三十一日止之六个月内，本集团录得总收入为港币38,307,000元（二零二二年：港币39,606,000元），而毛利为港币24,914,000元（二零二二年：港币26,934,000元），相比去年同期，显示分别下调约3%及7%。而毛利率则约为65%（二零二二年：68%）。此业绩主要源自本集团于中国大陆以人民币 （“人民币”）结算之投资物业之租金收入。 于回顾期内，本集团计入其他收入，收益或亏损录得净亏损为港币24,000元（二零二二年：收益港币6,582,000元），主要源自本集团于中国大陆合营企业（“合营企业”）欠款拨回假计利息收入为港币7,188,000元（二零二二年：假计利息收入港币6,380,000元），连同银行利息收入为港币2,490,000元（二零二二年：港币3,138,000元）。以及由于在期内人民币换算港币（“港币”升值所致，净兑换收益为港币 4,097,000元（二零二二年：净兑换亏损港币4,494,000元）。此外，本集团于期内，在市场情绪低迷下，录得其投资物业公平值合共减少港币13,338,000元（二零二二年：港币10,812,000元）。 此外，本集团于期内分摊合营企业的巨额溢利达港币12,635,773,000元，诚如本公司于二零二三年十二月二十日公告，主要源自确认合营企业分配予集团的一块土地的公平值收益。详情如下所述。 经考虑如上所述之投资物业公平值的减少，分摊合营企业溢利以及相关递延税的影响，本集团于期内录得本公司股东本期应占溢利合共为港币5,365,693,000元（二零二二年：港币1,476,000元），而每股基本盈利为港币22.57元（二零二二年：港币0.62仙）。 4 达力集团有限公司|2023-2024中期报告 管理层报告书（续） 中期业绩（续） 此外，由于以人民币为功能货币换算至港币为呈列货币之汇兑差额，于期内人民币换算港币升值约1.71%（二零二二年：贬值4.5%），其他全面收入为港币71,638,000元（二零二二年：其他全面支出港币92,204,000元），而于期内本公司股东应占全面收入总额为港币5,436,647,000元（二零二二年：全面支出总额港币88,954,000元）。 中期股息 董事宣派截至二零二三年十二月三十一日止六个月之中期股息每股港币0.5仙（二零二二年十二月三十一日止六个月：港币0.5仙）予于二零二四年四月五日（星期五）名列本公司股东名册之股东。股息单预期将约于二零二四年四月二十六日（星期五）寄予合资格股东。 业务回顾 于回顾期内，本集团整体收入及分类业绩持续源自其于中国大陆物业之租赁经营分类（收入以人民币结算）。与去年同期相比，本集团租赁分类表现主要受到中国大陆房地产市场气氛低迷影响，导致投资物业的公平值减值。同时，本集团业绩录得重大公平值收益，乃因期内本集团获分配一幅位于中国大陆土地作为发展中物业持有而所致。 5达力集团有限公司|2023-2024中期报告 管理层报告书（续） 业务回顾（续） 本集团从其两主要城市（上海及北京）的投资物业，带来租金收入合共为人民币34,995,000元（二零二二年：人民币35,432,000元），与去年同期相比，显示轻微下调1%。此租金收入在财务账项呈列之总额为港币38,307,000元（二零二二年：港币39,606,000元），占本集团期内全部（二零二二年：全部）综合收益收入。于期内，在市场气氛低迷下，本集团之投资物业（包括北京的购物商场、车位及若干其他物业以及上海的办公楼单元）之公平值，录得贬值总额为人民币12,185,000元（相等于港币13,338,000元）（二零二二年：人民币9,673,000元，相等于港币10,812,000元）。据此，物业租赁分类业绩共录得溢利为人民币10,375,000元（相等于港币11,357,000元）（二零二二年：人民币14,131,000元，相等于港币15,796,000元）。倘不计入此等投资物业公平值之变化及相关税项影响，基本分类业绩溢利录得人民币22,560,000元（相等于港币24,695,000元）（二零二二年：人民币23,804,000元，相等于港币26,608,000元）。 在北京，源自本集团位于朝阳区，创建悠久之社区购物商场的租金收入增加而平均出租率于整期内约85%（二零二二年：约79%）。此物业租赁分类于期内之租金收入合计为人民币13,588,000元（二零二二年：人民币12,194,000元），相比去年同期，表示约11%升幅，此租金收入换算为港币14,874,000元（二零二二年：港币13,631,000元），占本集团总收入39%（二零二二年：34%）。于期内本集团购物商场租金收入上升主要是由于出租率及北京零售业气氛改善。而此等投资物业公平值轻微下跌合共为人民币2,283,000元（相等于港币2,499,000元）（二零二二年：人民币2,300,000元，相等于港币2,571,000元），及于本期内，该分类业绩录得溢利为人民币4,611,000元（相等于港币5,048,000元）（二零二二年：人民币4,355,000元，相等于港币4,868,000元）。倘不计入此等投资物业公平值之变化及相关税项影响，基本分类业绩录得溢利为人民币6,894,000元（相等于港币7,547,000元）（二零二二年：人民币6,655,000元，相等于港币7,439,000元）。 6 达力集团有限公司|2023-2024中期报告 管理层报告书（续） 业务回顾（续） 在上海，本集团位处于浦东小陆家嘴的核心金融区的优质办公楼─“裕景国际商务广场”于期内平均出租率约86%（二零二二年：87%），而租金收入合计为人民币21,407,000元（二零二二年：人民币23,238,000元），相比去年同期，下调约8%。此租金收入换算为港币23,433,000元（二零二二年：港币25,975,000元），于期内占本集团总收入61%（二零二二年：66%）。租金收入下降主要由于上海在新增办公楼租赁供应涌入下，以及在经济低迷和租户预算紧缩的情况下，办公楼市场净吸收率较低。于期内，该等投资物业公平值贬值合共为人民币9,902,000元（相等于港币10,839,000元）（二零二二年：人民币7,372,000元，相等于港币8,241,000元），而于期内分类业绩录得溢利为人民币5,763,000元（相等于港币6,309,000元）（二零二二年：人民币9,776,000元，相等于港币10,928,000元），倘不计入该等投资物业公平值之变化及相关税项影响，基本分类业绩录得溢利为人民币15,665,000元（相等于港币17,148,000元）（二零二二年：人民币17,148,000元，相等于港币19,169,000元）。 于回顾期内，深圳圳华港湾企业有限公司（“圳华”），本公司持有49%股权权益之合营企业）持有一幅位处于深圳南山区东角头的土地（“前土地”），之前曾进行其于二零一六年七月已启动的强制清算（“强制清算”），并由广东省深圳市中级人民法院（“法院”）监管及其所委任之清算组管理。其后根据本集团、圳华的合营伙伴 （“合营伙伴”）及其他方于二零二三年四月签署的谅解备忘录（“备忘录”），于二零 二三年五月撤回强制清算。本集团与合营伙伴共同持续在共同及自愿的基础上完成土地置换及土地分配（如下所述）而不涉及法院程序。 于期内，本集团继续与合营伙伴及相关政府机构就土地置换（“土地置换”）事宜积极合作，即将前土地交还给深圳市规划和自然资源局南山管理局（“规划管理局”），而换取规划管理局授予一块新土地（“新土地”）。而新土地分划为两块土地 K709-0003及K709-0004，根据备忘录、相关协议、法律、法规和程序分别分配予集团及合营伙伴（“分配土地”）。 7达力集团有限公司|2023-2024中期报告 管理层报告书（续） 业务回顾（续） 诚如于二零二三年十二月二十日，Dynamic(B.V.I.)Limited达力有限公司（“达力公司”，圳华股东及本公司全资附属公司）与规划管理局于二零二三年十二月十四日签订了深圳市国有建设用地使用权出让合同（“集团土地出让合同”），其中，规划管理局同意出让K709-0003号地块（“集团分配土地”）予达力公司，同时，合营 伙伴亦与规划管理局签订深圳市国有建设用地使用权出让合同，同意出让K709-0004号地块（“合营伙伴分配土地”）予合营伙伴。而规划管理局、达力公司与深圳市达力房地产开发有限公司（“深圳达力房地产”，本公司根据中国法律成立之全资附属公司）已于二零二三年十二月十五日签订集团土地出让合同补充协议书， 据此，规划管理局同意将集团分配土地的土地使用权按相关协议、法律、法规和程序由达力公司变更至深圳达力房地产。 集团分配土地(K709-0003)位于后海大道以东，蛇口新街以南，望海路以北及合营伙伴分配土地以西，并占地面积约65,000平方米，而可开发建筑面积约179,000平方米（其中住宅可开发建筑面积143,000平方米，商业可开发建筑面积