达力集团2022-2023中期报告
(在百慕大注册成立之有限公司) 股份代号：29 www.dynamic.hk 本中期报告以环保纸印制。 目录 2公司及投资者资料 4管理层报告书 19简明综合财务账项审阅报告 21简明综合损益及其他全面收益表 23简明综合财务状况表 25简明综合股东权益变动表 26简明综合现金流量表 27简明综合财务账项附注 公司及投资者资料 于二零二三年二月二十四日 董事会 执行董事 陈永栽（主席） 赵少鸿（行政总裁）邱秀敏 黄正顺陈怡娜 TANIreneKhao 独立非执行董事 庄剑青 GOPatrickLimNGUAngel 马超德 审核委员会 庄剑青（主席）GOPatrickLim马超德 薪酬委员会 庄剑青（主席）GOPatrickLim马超德 提名委员会 GOPatrickLim（主席） 庄剑青马超德 公司秘书 黄爱仪 核数师 德勤•关黄陈方会计师行 执业会计师 注册公众利益实体核数师 法律顾问 的近律师行孖士打律师行 毅栢律师事务所隆安律师事务所 上海市凯荣律师事务所 主要往来银行 恒生银行有限公司 中国工商银行股份有限公司招商银行股份有限公司 中国银行股份有限公司交通银行股份有限公司 股份代号 29 公司及投资者资料（续） 于二零二三年二月二十四日 网址 www.dynamic.hkwww.irasia.com/listco/hk/dynamic 股份过户登记处 主要股份登记处 MUFGFundServices(Bermuda)Limited 4thFloorNorthCedarHouse 41CedarAvenueHamiltonHM12Bermuda 股份登记分处 卓佳登捷时有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 注册办事处 VictoriaPlace,5thFloor31VictoriaStreet HamiltonHM10Bermuda 主要营业地点 香港铜锣湾 希慎道8号 裕景商业中心17楼 深圳代表处 中华人民共和国 深圳市人民南路2008号深圳嘉里中心1321室 财务日志 中期股息最后登记日期暂停过户日期 中期股息记录日期派发中期股息 二零二三年三月三十一日 二零二三年四月三日至二零二三年四月六日 （首尾两天包括在内）二零二三年四月六日 二零二三年四月二十八日 3达力集团有限公司|2022-2023中期报告 管理层报告书 达力集团有限公司（“本公司”）董事（“董事”）之董事会（“董事会”）同寅谨提呈本公司及其附属公司（“本集团”）截至二零二二年十二月三十一日止六个月之管理层报告书（其中包括表现的讨论及分析）及未经审核简明综合财务账项，该简明综合财 务账项乃经本公司外聘核数师德勤•关黄陈方会计师行审阅。 中期业绩 截至二零二二年十二月三十一日止六个月内，本集团录得总收入为港币39,606,000元（二零二一年：港币42,989,000元），而毛利为港币26,934,000元（二零二一年：港币29,901,000元），相比去年同期，显示分别下调约8%及10%。而毛利率则约为68%（二零二一年：70%）。此业绩主要源自本集团于中国大陆以人民币 （“人民币”）结算之投资物业之租金收入。 于回顾期内，本集团计入其他收入为港币6,582,000元（二零二一年：港币11,926,000元），主要源自假计及银行利息收入总额为港币9,518,000元（二零二一年：港币9,983,000元）以及由于在期内人民币换算港币（“港币”）贬值所致，净兑 换亏损为港币4,494,000元（二零二一年：净兑换收益港币1,238,000元）。此外，于期内在一波又一波的持续疫情及管控措施下，市场情绪低迷，导致本集团录得其投资物业公平值合共减少港币10,812,000元（二零二一年：合共增加港币48,041,000元）。 经考虑于期内投资物业公平值的减少以及相关递延税项的影响，本集团录得本公司股东本期应占溢利为港币1,476,000元（二零二一年：港币48,534,000元），而每股基本溢利为港币0.0062元（二零二一年：港币0.2042元）。 此外，由于以人民币为功能货币换算至港币为呈列货币之汇兑差额，于期内人民币换算港币贬值约4.5%（二零二一年：升值1.7%），其他全面支出为港币92,204,000元（二零二一年：其他全面收入港币39,663,000元），而于期内本公司股东应占总全面支出为港币88,954,000元（二零二一年：总全面收入港币87,425,000元）。 达力集团有限公司|2022-2023中期报告4 管理层报告书（续） 中期股息 董事宣派截至二零二二年十二月三十一日止六个月之中期股息每股港币0.5仙（二零二一年十二月三十一日止六个月：港币0.5仙）予于二零二三年四月六日（星期四）名列本公司股东名册之股东。股息单预期将约于二零二三年四月二十八日（星期五）寄予合资格股东。 业务回顾 于回顾期内，本集团整体收入及业绩主要源自其于中国大陆投资物所产生之租赁经营分类（该收入以人民币结算）。本集团的业绩相比去年同期表现，主要受到公平值下跌及人民币换算港币贬值所致，在一波又一波的持续疫情及管控措施下，令中国大陆的营商环境及租赁气氛受挫。 本集团从其两主要城市（上海及北京）的投资物业，带来租金收入合共为人民币35,432,000元（换算为港币39,606,000元）（二零二一年：人民币35,499,000元，换算为港币42,989,000元），与去年同期相比，显示稳定收入。此租金收入在财务账项呈列之总额为港币39,606,000元（二零二一年：港币42,989,000元），占本集团于期内全部（二零二一年：全部）综合收益收入。于期内，本集团之投资物业（包括北京的购物商场、车位及若干其他物业以及上海的办公楼单元）之公平值，在市场情绪低迷下，减少总额为人民币9,673,000元（换算为港币10,812,000元）（二零二一年：增加人民币39,671,000元，换算为港币48,041,000元）。据此，物业租赁分类业绩共录得溢利为人民币14,131,000元（换算为港币15,796,000元）（二零二一年：人民币64,141,000元，换算为港币77,675,000元）。不计入此等投资物业公平值之变化及相关税务影响，基本分类业绩录得溢利为人民币23,804,000元（换算为港币26,608,000元）（二零二一年：人民币24,471,000元，换算为港币29,634,000元）。 5达力集团有限公司|2022-2023中期报告 管理层报告书（续） 业务回顾（续） 在北京，本集团位于朝阳区，创建悠久之社区购物商场租金收入减少而平均占用率于整期内约79%（二零二一年：79%）。此外，此物业租赁分类于期内之租金收入合计为人民币12,194,000元（二零二一年：人民币13,606,000元），相比去年同期，表示约10%跌幅，此租金收入换算为港币13,631,000元（二零二一年：港币16,477,000元），占本集团总收入34%（二零二一年：38%）。于期内本集团购物商场租金收入下降主要是由于疫情带来的压力加剧，抑制了购物消费，对零售商的租赁需求及提供租金优惠加添压力。而此等投资物业公平值轻微下跌合共为人民币2,300,000元（换算为港币2,571,000元）（二零二一年：升值人民币6,730,000元，换算为港币8,150,000元）。于本期内，该分类业绩录得溢利为港币4,868,000元（二零二一年：港币17,838,000元）。倘不计入此等投资物业公平值之变化及相关税项影响，基本分类业绩录得溢利为人民币6,655,000元（换算为港币7,439,000元）（二零二一年：人民币8,000,000元，换算为港币9,688,000元）。 在上海，本集团位处于浦东小陆家嘴的核心金融区的优质办公楼－“裕景国际商务广场”于期内平均占用率约87%（二零二一年：80%），而租金收入合计为人民币23,238,000元（二零二一年：人民币21,893,000元），相比去年同期，增加约6%。此租金收入换算为港币25,975,000元（二零二一年：港币26,512,000元），于期内占本集团总收入约66%（二零二一年：62%）。租金收入增加是由于随着新地铁线和邻近地铁站的开通，提升了其租赁的优越位置从而增加了占用率。期内，此等投资物业公平值贬值总额为人民币7,372,000元（换算为港币8,241,000元）（二零二一年：升值人民币32,941,000元，换算为港币39,892,000元），上述分类业绩于期内共录得溢利为港币10,928,000元（二零二一年：港币59,837,000元）。倘不计入此等投资物业公平值之变化及相关税项影响，基本分类业绩录得溢利为人民币17,148,000元（换算为港币19,169,000元）（二零二一年：人民币16,470,000元，换算为港币19,945,000元）。 达力集团有限公司|2022-2023中期报告6 管理层报告书（续） 业务回顾（续） 于回顾期内，深圳圳华港湾企业有限公司（“圳华”），本公司持有49%股权权益之合营企业）持有一幅位处于深圳南山区东角头的土地（“现有土地”），继续进行其于二零一六年七月已启动的强制清算（“强制清算”）程序，并由广东省深圳市中级人民法院（“法院”）监管及法院委任之清算组（“清算组”）管理。 于期内，本集团已在法律顾问的协助下持续密切监管圳华清算程序。与此同时，根据深圳市规划和自然资源局南山管理局（“规划管理局”）与圳华于二零一九年按相关法律及法规之前订立之正式土地置换协议（“该协议书”），本集团正积极与清算组、相关政府机构及圳华中方合资伙伴（“中方伙伴”）共同致力有关强制清算和现有土地置换土地（“土地置换”）上未决事项，而相关方于二零二一年签订该协议 书的补充协议，以解决土地置换未决的事项。 根据该协议书及其补充协议，圳华与规划管理局已同意土地置换，据此，圳华已向规划管理局移交现有土地（“移交土地”），而规划管理局将授予圳华一幅位于深圳南山区东角头之新土地（“新土地”），而无需支付额外地价款，惟须遵守其中载列的条款及条件。 新土地包括两块相连土地，占地总面积约为109,000平方米，土地用作住宅，商业用途（包括办公室）及配套设施，而可发展之总建筑面积为约395,000平方米，作多用途发展。 7达力集团有限公司|2022-2023中期报告 管理层报告书（续） 业务回顾（续） 于期内，本集团一直与有关各方密切合作，依据该协议书就土地置换所需作出多项适当申请及审批，以及在现有土地拆除建筑物及清理树木作为土地置换的先决条件，并就包括但不限于新土地邻近的歌剧院项目、地铁线及地铁站的城市规划作出配合。 此外，本集团一直与中方伙伴的新管理层以及法律和税务顾问团队，共同解决新土地的其他可行性建议（其中包括但不限于公开拍卖）所涉及的法律和税务问题，致力达成本集团最佳利益。 如前所披露，已与相关官方机构就进行拆迁、迁移及赔偿移交土地上的建筑物、装置和设备的拆除签订迁移补偿协议（“迁移补偿协议”），其中条件包括圳华因此 与前租户或任何第三方根据中国相关适用法律、法规和规则所产生任何经济纠纷的解决。其间，一名前租客向法院提呈多项行政诉讼，就移交土地控诉有关官方机关为被告并加入圳华作为第三人，反对迁移补偿协议并要求赔偿，而圳华也分别列为第三人。 依据清算组及本集团中国法律顾问建议，圳华以行政诉讼请求缺乏事实和法律依据为由进行抗辩。清算组与本集团及圳华的中方伙伴将密切监察行政程序的发展，并在必要时根据其中国法律顾问的建议采取适当行动。 诚如在二零二三年一月二十日之进一步公告，法院已接受清算之提呈，再进一步延长圳华强制清算六个月之期限至二零二三年七月。 达力集团有限公司|2022-2023中期报告8 管理层报告书（续） 财务状况 资本架构 于期内，本集团之财务状况维持良好及资金流动充
