大公国际房地产行业监测报告 疫情影响行业运行短期下滑，行业政策边际宽松

行业监测 | 房地产行业 1 / 9 大公国际房地产行业监测报告 疫情影响行业运行短期下滑，行业政策边际宽松 目录 一、行业政策....................2 二、本期行业债券市场情况........2 三、本期行业情况................3 附件............................6  行业政策： 国务院印发《关于授权和委托用地审批权的决定》 【点评】地方政府被赋予更大的用地自主权，有利于优化土地资源配置，稳定市场土地政策预期。 海南房地产实行现房销售制度 【点评】现房销售制度实施短期内将对房企现金流产生一定负面影响，房企拿地和投资积极性预计受到一定影响。同时，在部分城市房地产政策出现边际宽松的背景下，海南房地产政策持续收紧表明“因城施策”背景下行业政策基调依旧坚定。 广州人才政策进一步放宽 【点评】全国多个城市发布了新的人才和落户政策，不同程度呈现宽松，预计对区域内房地产行业的长期发展，尤其是对今年疫情后的行业恢复产生一定利好。  新发债券：本期房地产公司新发107只债券，发行总额为1,218.17亿元。  债市波动：本期房地产行业债券有2只跌幅在20%以上。  债务到期：本期房地产公司共计46只债券到期，到期偿还本金合计443.65亿元，其中3只为大公国际评级的债券。  行业数据：2020年1～3月，房地产三类城市商品住宅销售价格同比均有上升，增速不同程度放缓；100大中城市土地供应同比小幅上升；销售面积和销售金额受疫情影响同比大幅下滑；房地产开发投资金额同比有所下降。  评级调整：本期房地产公司的公开主体级别中，上调和下调的主体各1家，分别为四川蓝光发展股份有限公司和新华联文化旅游发展股份有限公司。 监测周期 2020.01.01-2020.03.31 分析师 马映雪 010-67413341 工商部 房地产组组长 mayingxue@dagongcredit.com 丁思帆 010-67413372 工商部 房地产组 dingsifan@daongcredit.com 客户服务 电话：010-67413300 客服：4008-84-4008 Email：research@dagongcredit.com 2020年5月8日 行业监测 行业监测 房地产行业 证券行业 行业监测 | 房地产行业 2 / 9 一、行业政策 （一）国务院印发《关于授权和委托用地审批权的决定》 2020年3月12日，国务院印发《关于授权和委托用地审批权的决定》（以下简称《决定》）。《决定》明确，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。同时，《决定》提出，试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。 《决定》的颁布将赋予地方政府更大的自主权，有利于提高审批效率、项目落地效率和土地利用效率，进而优化土地资源配置、释放地方政府的主动性，同时将利于加强土地使用者和项目使用者对政府相关政策期望的稳定性。 （二）海南取消房地产预售制度，实行现房销售制度 2020年3月7日，海南省委办公、省政府印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称《通知》）。《通知》规定新出让土地建设商品住房实行现房销售制度，继续坚定执行全域限购政策，本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女）禁止购买2套（不含）以上安居型商品房和市场化商品房。同时，《通知》提出，提出改革商品住房预售制度，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。《通知》还提出，坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松、政策不走样，保持政策的连续性、稳定性，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房。另外，《通知》提出鼓励存量商品住宅用地或项目转型发展为安居型商品住房、商业、办公等经营性房地产或租赁住房。 《通知》进一步明确了2020年房地产行业的政策基调，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”，以及“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调。同时，现房销售制度的实施有益于解决商品住房预售制度带来质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，另一方面，短期内开发商销售现金流将受到一定影响，拿地和投资积极性将受到一定抑制，对中长期内的房地产市场健康稳定发展起到一定促进作用。 （三）广州人才政策进一步放宽 2020年3月16日，广州白云区人才政策进一步放宽，根据白云区《关于白云区完善人才政策的通知》的规定，将四类对象纳入人才政策范围：持有广州市人才绿卡；持有白云区“云聚英才卡”；在白云区辖内的大专院校（高校、中职技工学校）学习连续满一年；在白云区连续工作满一年，具备中级或以上专业技术职称、或具有大专及大专以上学历、或在白云区注册企业担任中高级管理职务。对持有广州人才绿卡、白云“云聚英才卡”的各类人才，提供落户服务、入学服务、可申请租住人才公寓。对持卡人及其配偶、未独立生活的子女开设绿色通道，简化程序，优先办理户口迁入本区。人才政策的进一步放宽将对区域内房地产行业的发展产生长期支撑和利好。 2020年3月，全国多个城市发布了新的人才和落户政策，不同程度呈现宽松迹象，例如广东汕头、广东佛山、江苏苏州、山东济南等，预计对区域内房地产行业的长期发展，尤其是今年疫情后的行业恢复产生一定利好。 二、本期行业债券市场情况 （一）新发债券统计 本期房地产公司新发107只债券，发行总额为1,218.17亿元。 Wind数据显示，截至2020年3月31日，房地产公司存续债券1,107只，存续债券余额 行业监测 | 房地产行业 3 / 9 合计为13,963.25亿元。其中一般公司债443只，余额合计6,325.33亿元，余额占比45.30%；私募债合计319只，余额合计3,855.70亿元，余额占比27.61%；一般中期票据217只，余额合计2,706.52亿元，余额占比19.38%。 本期房地产公司新发107只债券，发行总额为1,218.17亿元，债券期限为1年以内、1年期、3年期、4年期、5年期和7年期，发行方式为公募发行和私募发行；发行债券类别包括一般公司债、一般中期票据、超短期融资债券、私募债、定向工具、一般短期融资券和可交换债等。发债主体共57家，主体信用等级均在AA-及以上，其中AAA级发债主体31家、AA+级发债主体15家、AA级发债主体10家、AA-级发债主体1家。 （二）债市波动 2020年1～3月，债券市场波动较大的房地产行业债券2只，跌幅在20%以上。其中，中弘控股股份有限公司的“16中弘01”跌幅41.89%，北票市建设投资有限公司的“16北票债”跌幅29.43%。 （三）债务到期情况 2020年1～3月，房地产公司共计46只债券到期，到期偿还本金合计443.65亿元；10只债券回售，回售金额54.77亿元。到期债券中13只为私募债，到期偿还量合计110.22亿元；12只为一般中期票据，到期偿还量合计193.60亿元。本期到期债券中，“17荣盛地产MTN001”为大公评级的债券，已正常兑付。 表1 2020年1～3月新发债券及到期债券情况 项目 1月 2月 3月 本月发行债券数量（只） 20 22 65 本月发行债券涉及主体数（家） 18 12 27 本月发行债券总额（亿元） 206.30 216.33 795.54 本月到期债券数量（只） 17 12 17 本月到期债券涉及主体数（家） 11 11 14 本月到期债券总额（亿元） 184.58 104.80 154.27 数据来源：Wind，大公国际整理 三、本期行业情况 （一）行业数据 在销售价格方面，2020年1～3月，三类城市商品住宅销售价格同比均有所上升，增速同比均有不同程度放缓。2020年3月，一线城市新建商品住宅销售价格同比增长3.30%，涨幅环比上升0.20个百分点；二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨5.80%，涨幅环比上升0.30个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨5.30%，涨幅环比上升0.20个百分点。 行业监测 | 房地产行业 4 / 9 图1 70个大中城市新建商品住宅价格指数变动情况（单位：%） 数据来源：wind，大公国际整理 在土地供应方面，2020年1～3月100大中城市供应土地占地面积分别为4,710.46万平方米、2,917.73万平方米和6,960.86万平方米,较上年同期分别变动2.64%、-22.48%和35.08%，前三个月占地面积合计14,589.04万平方米，同比增长8.01%。 图2 100大中城市供应土地占地面积变动情况（单位：万平方米） 数据来源：wind，大公国际整理 在销售面积和销售额方面，受疫情影响，2020年1～3月销售面积和销售金额同比大幅下降。具体来看，2020年1～3月，商品房销售面积累计为21,978.00万平方米，同比下降26.30%；其中住宅销售面积累计19,235.00万平方米，同比下降25.90%。同期，商品房销售额为20,365.00亿元，同比下降24.70%；其中住宅销售额累计17,934.00亿元，同比下降22.80%。 -2.000.002.004.006.008.0010.0012.0014.002018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-03一线城市同比二线城市同比三线城市同比0.002,000.004,000.006,000.008,000.0010,000.0012,000.0014,000.002018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-