大公国际房地产行业监测报告 行业三季度遇偿债高峰，调控政策收紧，行业分化加剧

行业监测 | 房地产行业 1 / 9 大公国际房地产行业监测报告 行业三季度遇偿债高峰，调控政策收紧，行业分化加剧 目录 一、行业政策....................2 二、本期行业债券市场情况........2 三、本期行业情况................3 附件............................6  行业政策： 深圳房地产调控政策进一步收紧 【点评】本次深圳调控升级主要集中于需求端政策，但深圳楼市供给紧缺也决定了其独特个案性，在因城施策的基调下，预计其他城市跟风的可能较小。 国务院副总理召开房地产工作座谈会 【点评】房地产调控仍以因城施策为主，会议重申了房地产市场调控的一些基本原则——包括房住不炒、不把房地产作为短期刺激经济的手段、因城施策差异化调控。 房企或将面临融资“三道红线” 【点评】7月以来中央和地方政府地产行业政策出台密度和偏紧政策占比均明显提高，尽管市场盛传的“三道红线”等措施在官方文件中并未得到直接证实，但近期房地产行业释放出较强的行业融资政策边际收紧信号。  新发债券：本期房地产公司新发116只债券，发行总额为1,361.46亿元。  债市波动：本期房地产行业债券有2只跌幅在70%以上。  债务到期：本期房地产公司共计120只债券到期，到期偿还本金合计1,466.58亿元。  行业数据：2020年7～9月，三类城市商品住宅销售价格同比均有所上升，一线城市增速有所回升，二、三线城市增速同比有不同程度放缓。100大中城市供应土地同比有所减少；销售面积和销售金额较二季度略有增长；房地产开发投资金额增速不断加快。  评级调整：本期房地产公司的公开主体级别中，下调的主体2家。 监测周期 2020.07.01-2020.09.30 分析师 马映雪 010-67413341 工商部 房地产组组长 mayingxue@daongcredit.com 宋玉丽 010-67413392 工商部 房地产组 songyuli@daongcredit.com 客户服务 电话：010-67413300 客服：4008-84-4008 Email：research@dagongcredit.com 2020年11月18日 行业监测 行业监测 房地产行业 证券行业 行业监测 | 房地产行业 2 / 9 一、行业政策 （一）深圳调控政策再升级 2020年7月15日，深圳市住房和建设局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，重点涉及以下四方面内容：第一，升级限购，深圳户籍家庭、成年单身人士连续缴满3年个税或社保，方可购买商品住房。第二，升级限贷，调升非普通住房首付比例，无房有贷家庭购买非普通住房首付不低于60%，二套非普通住房首付不低于80%。第三，增加一、二手房交易税，普通住房认定标准进一步收紧，新增实际成交总价低于750万元限定条款，此外，个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。第四，加强市场监管，房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签，严禁房抵贷等违规信贷资金再次流向房地产市场。 （二）国务院副总理召开房地产工作座谈会, 房地产调控坚持“三稳”目标 2020年7月24日，国务院副总理韩正召开房地产工作座谈会，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州等10城参会。会议提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，确保房地产市场平稳健康发展，并要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。 （三）房企或将面临“三道红线”融资新规 根据2020年8月15日21世纪经济报道，监管部门出台政策收紧房地产融资，新规设置“三道红线”将房地产企业分为四档，并根据房地产企业所处档位控制其有息负债规模的增长。具体来看，一是剔除预收款后的资产负债率大于70%；二是净负债率大于100%；三是现金短债比小于1.0倍，根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡，以有息债务规模作为融资管理的操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。如果三道红线全部触及，房地产企业的有息负债就不能再增加；触及两条，有息负债规模年增速不得超过5%；触及一条，增速不得超过10%；均未触及，不得超过15%，此外，对于近一年拿地销售比超过40%或过去三年经营活动产生的现金流量净额连续为负的房地产企业，需提供最近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排，进一步削减其信用债发行规模，或在其核心指标阶段性控制目标未实现之前暂缓发行债券，并对其信托融资、资管产品、海外融资等予以限制。 二、本期行业债券市场情况 （一）新发债券统计 本期房地产公司新发116只债券，发行总额为1,361.46亿元。 Wind数据显示，截至2020年9月30日，房地产公司存续债券1,136只，存续债券余额合计为14,017.29亿元。其中一般公司债486只，余额合计6,931.68亿元，余额占比49.45%；私募债合计286只，余额合计3,279.14亿元，余额占比23.39%；一般中期票据231只，余额合计2,706.48亿元，余额占比19.31%。 行业监测 | 房地产行业 3 / 9 本期房地产公司新发116只债券，发行总额为1,361.46亿元，债券期限为1年以内、1年期、2年期、3年期、4年期、5年期、6年期和7年期，发行方式为公募发行和私募发行；发行债券类别包括一般公司债、一般中期票据、超短期融资债券、私募债、定向工具、项目收益票据、一般短期融资券和可交换债等。发债主体共68家，主体信用等级均在AA及以上，其中AAA级发债主体34家、AA+级发债主体18家、AA级发债主体13家、无评级3家。 （二）债市波动 2020年7～9月，债券市场波动较大的房地产行业债券6只，其中，涨幅在10%以上的有4只，分别为“18泰禾02”涨幅21.57%，“16中弘01”涨幅19.38%，“H6银亿04”涨幅17.38%及“15泛控01”涨幅11.44%；跌幅在70%以上的有2只，分别为“18泰禾01”跌幅76.03%，“福碧18优”跌幅70.65%。 （三）债务到期情况 2020年7～9月，房地产公司共计120只债券到期，到期偿还本金合计1,466.58亿元，到期数量和偿还本金金额较二季度分别增长90.48%和106.28%；23只债券回售，回售金额166.95亿元，回售数量和金额较二季度分别增长76.92%和79.46%。到期债券中，39只为一般公司债，到期偿还量合计523.66亿元；26只为私募债，到期偿还量合计304.02亿元；22只一般中期票据，到期偿还量合计348.70亿元；22只超短期融资券，到期偿还量合计189.40亿元。 表1 2020年7～9月新发债券及到期债券情况 项目 7月 8月 9月 本月发行债券数量（只） 39 43 34 本月发行债券涉及主体数（家） 35 33 27 本月发行债券总额（亿元） 443.48 507.76 410.22 本月到期及回售债券数量（只） 43 50 50 本月到期及回售债券涉及主体数（家） 34 40 45 本月到期及回售债券总额（亿元） 429.16 588.88 615.49 数据来源：Wind，大公国际整理 三、本期行业情况 （一）行业数据 在销售价格方面，2020年7～9月，三类城市商品住宅销售价格同比均有所上升，一线城市增速有所回升，二、三线城市增速同比有不同程度放缓。2020年9月，一线城市新建商品住宅销售价格同比增长3.90%，环比增长0.40%；二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.80%，环比增长0.30%；三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.40%，环比增长0.50%。 行业监测 | 房地产行业 4 / 9 图1 70个大中城市新建商品住宅价格指数变动情况（单位：%） 数据来源：wind，大公国际整理 在土地供应方面，2020年7～9月100大中城市供应土地占地面积分别为6,345.60万平方米、6,406.68万平方米和7,225.55万平方米,较上年同期分别增长18.61%、-14.04%和-3.12%，7～9月占地面积合计19,977.83万平方米，同比下降1.40%。 图2 100大中城市供应土地占地面积变动情况（单位：万平方米） 数据来源：wind，大公国际整理 在销售面积和销售额方面，2020年7～9月销售面积和销售金额较二季度略有增长，较去年同期分别增长9.85%和19.51%。具体来看，2020年7～9月，商品房销售面积累计为47,669.00万平方米，较二季度仅增长0.51%；其中住宅销售面积累计42,494.87万平方米，同比增长10.46%，较二季度增长1.46%。同期，商品房销售额为48,752.72亿元，较二季度增长4.78%，累计销售额同比增速从8月份开始由负转正；其中住宅销售额累计43,863.96亿元，同比增长21.33%，较二季度增长5.19%。 -2.000.002.004.006.008.0010.0012.0014.002018/012018/022018/032018/042018/052018/062018/072018/082018/092018/102018/112018/122019/012019/022019/032019/042019/052019/062019/072019/082019/092019/102019/112019/122020/012020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/09一线城市同比二线城市同比三线城市同比0.002,000.004,000.006,000.008,000.0010,000.0012,000.0014,000.00100大中城市:供应土地占地面积:当月值