房地产行业研究周报：两新能源REITs获原始权益人增持

公募REITs行业周报-20240317 一周行情回顾 本周REITs指数下跌2.79%，沪深300累计下跌0.70%，中证500指数下跌1.28%，中证全债指数上涨0.15%，中债1年期国债指数上涨0.01%，中债10年期国债指数上涨0.20%，中证转债指数上涨0.69%。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.59、-0.59、0.66，与沪深300、中证500相关性分别为0.48、0.54。 行业基本情况 行业政策及会议：1）3月14日，水利部规划司指出，探索REITs试点盘活水利存量资产，投入水利建设。2）3月19日-21日，由长三角REITs联盟等机构主办“走进REITs”投资者交流活动，邀请投资机构分别走访了国泰君安东久REIT、国君城投宽庭保租房REIT、国泰君安临港REIT、华夏华润有巢REIT、华泰江苏交控REIT等项目。 重点事件：1）3月18日，中信建投明阳智能新能源REIT申报至上交所，原始权益人为北京洁源和内蒙明阳，资产为黄骅旧城风电场项目和红土井子风电场项目。2）3月20日，中金印力消费REIT发布询价公告，将于2024年3月25日9:30-15:00进行网下询价。3）3月20-23日，华夏中国交建REIT、浙商沪杭甬REIT、平安广州广河REIT、华泰江苏交控REIT、国金中国铁建REIT、华夏越秀高速REIT等公布2月主要运营数据。4）3月22日，中航京能光伏REIT原始权益人京能国际拟增持，本次拟增持数量不超过19,559,613.00份，占已发行总份额的2.44%。5）3月22日，中信建投国电投REIT原始权益人国电投江苏电力公司拟增持金额不超过5000万元(含)。6）3月22日，博时津开科工产业园REIT获反馈，问题包括交易安排及权利限制，政府类租户及政府补贴，孵化器，租金欠缴以及租金合理性、估值合理性等。 7）3月22日易方达广州高新产业园REIT对交易所问询进行反馈，其中估值由24.02亿元下调至20.17亿元，下降16.03%。 交易量：本周REITs交易活跃度降低，周内交易金额为17.5亿（-20.4%），日均换手率为0.8%（-0.2pct），其中，高速公路4.9亿(-31.3%)、0.6%(-0.3pct)，生态环保1.4亿(-6.6%)、1.6%(-0.1pct)，清洁能源2.3亿(-23.8%)、1.0%(-0.3pct)，产业园区5.4亿（-16.5%)、1.0%(-0.2pct)，仓储物流1.9亿(-7.0%)、1.3%(-1.5pct)，保租房1.6亿(-11.7%)、0.8%(-3.9pct)，消费类0.5亿(-46.2%)、0.5%(-4.3pct)。 投资建议： 经历节后REITs市场短期快速上涨后，此前上涨交易量及换手率以较为充分，本周市场进一步缩量，震荡下行。建议投资者关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，此外需注意防范回撤风险。 风险提示：二级市场价格大幅波动风险；基础设施项目的行业及项目运营风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。 1.主要事件梳理 1.1.本周市场主要动态 1）3月18日，中信建投明阳智能新能源REIT申报至上交所，原始权益人为北京洁源和内蒙明阳，资产为黄骅旧城风电场项目和红土井子风电场项目。2）3月20日，中金印力消费REIT发布询价公告，将于2024年3月25日9:30-15:00进行网下询价。3）3月20-23日，华夏中国交建REIT、浙商沪杭甬REIT、平安广州广河REIT、华泰江苏交控REIT、国金中国铁建REIT、华夏越秀高速REIT等公布2月主要运营数据。4）3月22日，中航京能光伏REIT原始权益人京能国际拟增持，本次拟增持数量不超过19,559,613.00份，占已发行总份额的2.44%。5）3月22日，中信建投国电投REIT原始权益人国电投江苏电力公司拟增持金额不超过5000万元(含)。6）3月22日，博时津开科工产业园REIT获反馈，问题包括交易安排及权利限制，政府类租户及政府补贴，孵化器，租金欠缴以及租金合理性、估值合理性等。 7）3月22日易方达广州高新产业园REIT对交易所问询进行反馈，其中估值由24.02亿元下调至20.17亿元，下降16.03%。 图表1：本周市场主要动态时间主体 2.本周市场表现 2.1.本周主要指数市场表现 本周REITs指数下跌2.79%，沪深300累计下跌0.70%，中证500指数下跌1.28%，中证全债指数上涨0.15%，中债1年期国债指数上涨0.01%，中债10年期国债指数上涨0.20%，中证转债指数上涨0.69%。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.59、-0.59、0.66，与沪深300、中证500相关性分别为0.48、0.54。 图表2：本周主要指数市场表现 表现的合意标的。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.588、-0.590、0.664，与沪深300、中证500相关性分别为0.479、0.540。 图表3：REITs与股市相关性 图表4：REITs与债市相关性 2.2.本周REITs市场价格表现 本周1支REITs上涨，32支下跌，整体下跌2.79%，其中国君临港产业园REIT涨幅最大为0.37%，嘉实物美消费REIT跌幅最大为7.73%，同期沪深300下跌0.70%，中证500指数下跌1.28%，中证全债指数上涨0.15%，中债1年期国债指数上涨0.01%，中债10年期国债指数上涨0.20%，中证转债指数上涨0.69%。 图表5：REITs指数整体表现 图表6：本周REITs市场表现 2.3.本周REITs及对应板块表现 2.3.1.本周REITs及对应股票板块表现 REITs上市以来仓储物流REITs、高速公路REITs、清洁能源REITs与对应板块相关性较强，具体看，仓储物流、清洁能源、生态环保、保租房、消费、产业园区、高速公路REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.88、0.82、0.63、0.58、0.56、-0.58、-0.88。近一个月消费REITs与对应板块相关性较强，生态环保、清洁能源、高速公路、产业园区、仓储物流、保租房REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.38、0.29、0.07、-0.25、-0.33、-0.38。 图表7：本周市场主要动态 图表8：高速公路REITs及相关板块整体表现 图表9：生态环保REITs及相关板块整体表现 图表10：清洁能源REITs及相关板块整体表现 图表11：产业园区REITs及相关板块整体表现 图表12：仓储物流REITs及相关板块整体表现 图表13：保租房REITs及相关板块整体表现 图表14：消费类REITs及相关板块整体表现 2.3.2.本周REITs与对应股票相关性情况 REITs上市以来标的与对应股票相关性大部分不明显，除国君临港产业园REIT和中金安徽高速REIT与其对应股票具有较强相关性外（相关性系数大于0.8），其余与对应股票无明显相关关系。近一个月REITs与对应股票板中，除华安张江产业园REIT与其对应股票具有一定相关性外，其余与对应股票无明显相关关系。 图表15：本周REITs对应上市公司表现 图表16：浙商沪杭甬REIT与浙商沪杭甬股价(元) 图表17：华夏越秀高速REIT与越秀交通股价(元) 图表18：华夏中交高速REIT与中国交建股价(元) 图表19：国金中铁建REIT与中国铁建股价(元) 图表20：中金安徽交控REIT与皖通高速股价(元) 图表21：中金山东高速REIT与山东高速股价(元) 图表22：中航首钢绿能REIT与首钢股份股价(元) 图表23：富国首创水务REIT与首创环保股价(元) 图表24：鹏华深圳能源REIT与深圳能源股价(元) 图表25：博时蛇口REIT与招商蛇口股价(元) 图表26：华安张江REIT与张江高科股价(元) 图表27：国君临港REIT与上海临港股价(元) 图表28：红土盐田港REIT与盐田港股价(元) 图表29：嘉实京东REIT与京东物流股价(元) 图表30：华润有巢REIT与华润置地股价(元) 2.4.本周REITs市场交易情况 本周REITs交易活跃度降低，周内交易金额为17.5亿（-20.4%），交易量为4.6亿份（-16.0%），日均换手率为0.8%（-0.2pct），其中，高速公路4.9亿(-31.3%)、0.7亿份（-29.3%）、0.6%(-0.3pct)，生态环保1.4亿(-6.6%)、0.3亿份（-0.3%）、1.6%(-0.1pct)，清洁能源2.3亿(-23.8%)、0.3亿份（-20.3%）、1.0%(-0.3pct)，产业园区5.4亿（-16.5%)、2.1亿份（-16.3%）、1.0%(-0.2pct)，仓储物流1.9亿(-7.0%)、0.7亿份（-6.2%）、1.3%(-1.5pct)，保租房1.6亿(-11.7%)、0.6亿份（-10.2%）、0.8%(-3.9pct)，消费类0.5亿(-46.2%)、0.2亿份（-48.1%）、0.5%(-4.3pct)。 图表31：本周各REITs交易情况 图表32：本周各个板块REITs交易情况 2.5.本周REITs估值情况 本周中债估值收益率在3.37%到13.21%之间，其中估值收益率较高的有华夏中国交建REIT(13.21%)、平安广州广河REIT(11.96%)，估值收益率较低的有红土深圳安居REIT(4.29%)、鹏华深圳能源REIT(3.37%)。P/NAV方面，整体在0.56到1.33之间，其中P/NAV较高的有中航首钢绿能REIT(1.33)、华泰江苏交控REIT(1.26)，P/NAV较低的有建信中关村REIT(0.69)、华夏中国交建REIT(0.56)。 图表33：本周REITs估值情况 3.项目审批进展 根据交易所公开信息，目前有22只REITs处于审批及发行阶段，包括6单产业园类REITs、3单消费类REITs、4单仓储物流REIT、6单清洁能源REITs及3单高速公路REIT。 图表34：本周REITs项目审批进展 4.投资观点 经历节后REITs市场短期快速上涨后，此前上涨交易量及换手率以较为充分，本周市场进一步缩量，震荡下行。建议投资者关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，此外需注意防范回撤风险。 5.风险提示 二级市场价格大幅波动风险；基础设施项目的行业及项目运营风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。