《见微知著》系列第十四篇：保障房化解地产库存，进度几何？

2024年3月19日 总量研究 保障房化解地产库存，进度几何？ ——《见微知著》系列第十四篇 要点 核心观点： 2024年“三大工程”进入实质性落地期。项目方面，今年各省份推进筹集建设配售型和配租型保障性住房，推动城中村改造；资金方面，目前主要以央行通过PSL等方式向政策性开发性银行提供低成本资金支持，政策性开发性银行再以专项借款、配套贷款等方式向“三大工程”领域投放资金；此外，开发主体还可以筹措企业债、ABS等市场化资金进行补充支持。 （一）PSL：2023年12月至2024年1月，净投放5000亿元； （二）城中村改造：目前资金落地速度最快，作为主导的“城中村改造专项借款”已实际发放超过一千亿元； （三）保障性住房建设项目：资金有所进展，央行启动1000亿元租赁住房贷款支持计划，国常会要求试点利用住房公积金发放保障性住房开发贷款； （四）“平急两用”设施建设：多数仍处于准备规划阶段。 央行划拨1000亿元，试点收购存量房用作保租房，目前已落地70亿元。 在2022年，河北、贵州、甘肃、吉林等省份均曾计划回购存量商品房用于筹集 安置房源，包括保租房。2023年7月，人民银行启动1000亿元租赁住房贷款支持计划，投向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津八个试点城市，收购存量商品房用作保租房。2023年下半年至2024年2月，已经有五个 城市已正式推动项目落地，估算已落地贷款额度约70亿元，涉及房屋套数平均占当年度筹集建设保障性租赁住房计划的6%左右。 收购存量房用作保租房，有助于降低库存、稳定房价、激活内循环。 各地政府盘活闲置存量房产，不仅有助于减轻当地筹集建设保障房房源的压力，降低城市居民的住房成本，同时也有助于加快房地产市场去库，稳定市场信心。 一是，截至2023年12月，全国广义商品住宅的库销比降至13.9个月，但现房 （已竣工）住宅的库销比已攀升至22.4个月，处在2012年以来95%的历史分位数水平，地产去库压力仍然较大；二是，2023年城镇居民收入来源中财产性净收入增速大幅下降，政府收购存量房产有助于稳定各方预期，进一步避免因财富效应下降带来的居民收入和消费预期走弱；三是，本轮保租房建设重点面向城市“夹心层”群体，有助于降低住房成本，提高居民消费倾向。 次贷危机中，美国通过政府直接干预，较早摆脱房地产危机。 次贷危机期间，美国政府选择直接下场购买资产，为贝尔斯登、房地美、房利美等重要金融机构及时提供流动性支持，避免系统性风险蔓延，救市经验值得借鉴。从实际效果来看，美国房价自2007年初快速下跌，至2009年下半年起房价跌 幅放缓，但直至2012年初才逐步回升。而且美国政府的救市政策，还为财政部 带来了一定回报。2011年3月，美国财政部宣布，美国政府向银行提供的2450亿美元的救助资金已经收回99%，累计给政府产生了200亿美元的收入。 风险提示：海外经济出现较大衰退风险，国内政策节奏不及预期。 作者 分析师：高瑞东 执业证书编号：S0930520120002010-56513108 gaoruidong@ebscn.com 分析师：赵格格 执业证书编号：S09305210100010755-23946159 zhaogege@ebscn.com 分析师：刘星辰 执业证书编号：S0930522030001 021-52523880 liuxc@ebscn.com 相关研报2024年政府工作报告的三条主线——2024年政府工作报告精神学习（2024-03-05） 中央财经委第四次会议，释放哪些信号？ ——2023年中央经济工作会议精神学习第四篇兼光大宏观周报（2024-2-25） 地方两会如何落实“以进促稳”？——2023年中央经济工作会议精神学习第三篇 （2024-01-31） 为什么保障房如此重要？——2023年中央经济工作会议精神学习第二篇（2024-12-21） 中国式现代化是最大的政治——中央经济工作会议精神学习系列第一篇（2023-12-13） 政治局会议的三个关键词——2023年7月政治局会议精神学习（2023-07-25） 乘势而上，顺势而为——2023年4月政治局会议精神学习（2023-04-28） 共促发展合力，经济蓄势待发——2023年政府工作报告精神学习（2023-03-05） 战略全局出发，提振信心入手——2022年12月中央经济工作会议精神学习（2022-12-17） 宏观经济 目录 一、2024年“三大工程”进入实质性落地期3 二、收购存量房用作保租房，进度几何？5 三、保租房建设是激活内循环的重要途径6 四、美国通过政府直接干预，较早摆脱房地产危机8 五、风险提示9 图目录 图1：当前的保障性住房建设体系分为配租和配售两种类型3 图2：“十四五”规划计划筹集建设保障性租赁住房870万套4 图3：2023年12月至2024年1月，PSL净投放5000亿元4 图4：2023年12月，广义住宅库存为11.0亿平7 图5：2023年12月，狭义住宅库存为3.3亿平7 图6：2016年之后，城镇居民消费倾向呈下降趋势8 图7：城镇居民收入结构中，财产性净收入增速明显低于疫情前水平8 图8：2008年下半年美国政府直接救市后，美股自2009年初便企稳反弹9 图9：2008年下半年美国政府直接救市后，美国经济自2009年下半年起逐步复苏9 一、2024年“三大工程”进入实质性落地期 2023年，房地产行业景气度维持低迷，为对冲房地产开发投资下行压力，中央 顶层会议部署加快推进“三大工程”。2023年4月28日，中央政治局会议提 出规划推进保障性住房等三大工程；7月24日中央政治局会议上，相关部署定 调从“积极稳步推进”变为“积极推动”，并提出要“盘活改造各类闲置房产”；10月底召开的中央金融工作会议及12月中央经济工作会议再次明确要加快“三大工程”建设。 2024年，“三大工程”进入实质性落地期。项目方面，今年地方两会中，各省份推进筹集建设配售型和配租型保障性住房，及城中村改造。 保障性租赁住房方面，各地在政府工作报告中披露的安排包括：北京（7万套）、河北（2万套）、内蒙古（1.69万套）、吉林（9800套）、上海（7万套）、江苏（16万套）、浙江（20万套）、安徽（7万套）、山东（4.7万套）、湖 北（6.9万套）、广东（18万套）、广西（4万套以上）、海南（2700套）、四川（6.5万套）、云南（4万套）。以上15个省份共计筹集建设保障性租赁住房106万套，平均每个省份规模7万套左右。 各地在政府工作报告中披露的配售型保障性住房安排包括：北京（1万套）、吉林（2200套）、上海（1万套）、江苏（6315套）、浙江（1万套）、山东（8000 套）、湖北（3000套）、广东（1万套）、广西（4000套）、贵州（3600套）、宁夏（4000套），平均每个省份规模约为6000套。 城中村改造方面：辽宁、上海、广西则分别推进实施51个、10个和8个城中村改造项目；吉林、江苏、浙江、贵州分别提出要改造城中村7860套、6.07万户、 2.7万户和2万户。（详情可参考我们在2024年1月31日外发的报告《地方两会如何落实“以进促稳”？——2023年中央经济工作会议精神学习第三篇》） 图1：当前的保障性住房建设体系分为配租和配售两种类型 资料来源：新京报，中国建设报，光大证券研究所绘图 图2：“十四五”规划计划筹集建设保障性租赁住房870万套图3：2023年12月至2024年1月，PSL净投放5000亿元 300 250 4500 4000 (亿元) 中国:抵押补充贷款(PSL):提供资金:当月新增 2022年PSL净 本轮PSL净投放 200 3500 投放6300亿元，5000亿元，支 全国筹集建设保障性租赁住房 (万套) 合计完成306万套 150 100 50 2021 0 完 成年 完完 2023 2022 成年成年 预预 2025 2024 计年计年 3000 2500 2000 1500 1000 500 202401 202307 202301 202207 202201 202107 202101 202007 202001 201907 201901 201807 201801 201707 201701 201607 201601 201507 201501 0 2015年至2018年，PSL净 投放3万亿，主要支持棚改 支持“保交楼” 持“三大工程” 资料来源：住建部，光大证券研究所预测资料来源：Wind，光大证券研究所；注：数据截至2024年1月 资金方面，目前基本形成了央行通过PSL等方式向政策性开发性银行提供低成本资金支持，政策性开发性银行再以专项借款、配套贷款等方式向“三大工程”领域投放资金。此外，企业债、ABS等市场化资金作为补充支持。 城中村改造：目前资金落地速度最快，作为主导的“改造专项借款”已实际发放超过一千亿元。根据国务院办公厅《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，在资金方面，除专项债外，银行设立城中村 改造专项借款予以支持。 截至2024年3月7日，国开行已发放专项借款614亿元；截至3月8日 农业发展银行已发放专项借款超560亿元，签订借款合同累计金额4900多亿元。 此外，各地也有项目通过ABS、企业债等市场化资金进行补充支持。 保障性住房建设项目：资金有所进展，将在大城市试点利用住房公积金发放保障性住房开发贷款，央行1000亿元“租赁住房贷款支持计划”也已经启动。 目前围绕着保障性住房建设的资金已经明确有以下几类： （一）专项债。2024年专项债投向整体保持10大领域不变，保障性安居工程领域新增城中村改造、保障性住房两个投向； （二）政策性银行资金支持。截至2024年3月8日，农发行积极对接保障 性住房建设项目和“平急两用”公共设施建设项目，涉及融资需求近400 亿元，已审批226亿元、投放62亿元； （三）中国人民银行在2023年推出总额为1000亿元的“租赁住房贷款支持计划”，定向支持重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津八个试点城市，购买商品房用作长租房； （四）根据2023年8月25日国常会审议通过的《国务院关于规划建设保 障性住房的指导意见》，除了专项债之外，在城区常住人口300万以上的大城市试点利用住房公积金发放保障性住房开发贷款。 “平急两用”设施建设：多数仍处于准备规划阶段。 表1：目前金融主管部门为“三大工程”提供的支持工具 支持领域 工具名称 工具定义 投放规模及时间 三大工程 抵押补充贷款（PSL） 中国人民银行以质押方式向国家开发银行、中国进出口银行和中国农业发展银行等提供的特种贷款，支持政策性银行向具体项目投放贷款 2023年12月至2024年1月，净投放5000亿元 城中村 城中村改造专项借款 用于项目前期工作、征收补偿安置、安置住房建设以及安置住房小区的配套基础设施建设等。资金使用封闭管理、专款专用，是本轮城中村改造的主要资金来源 截至2024年3月8日，实际放款已经超过1174亿元 专项债 2024年专项债投向整体保持10大领域不变，保障性安居工程领域新增城中村改造、保障性住房两个投向 企业债、ABS等市场化资金作为支持 保障性住房建设 专项债 2024年专项债投向整体保持10大领域不变，保障性安居工程领域新增城中村改造、保障性住房两个投向 租赁住房贷款支持计划 央行定向支持重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津八个试点城市，购买商品房用作长租房 2023年7月，央行批准1000亿 住房租赁团体购房贷款 商业银行按照市场化原则发放贷款，支持事业单位购买存量闲置房屋用作宿舍型保租房，支持租赁企业购买存量闲置房屋用作保租房或商业租赁用房 利用住房公积金发放保障性住房开发贷款 《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》支持在城区常住人口300万以上的大城市