见微知著系列之六十：一线城市“松绑”，影响几何？

近期，地产政策“组合拳”陆续出台，一线城市先后跟进“认房不认贷”、支持房地产市场平稳运行。地产大周期下行背景下，本轮一线“松绑”与过往有何不同？溢出效应有多大？本文梳理，可供参考。 一、热点思考：一线城市“松绑”，影响几何？ 一问：一线“松绑”，历史上影响多大？量的示范效应较强、但对价的影响有限 回顾历史，2014年房地产市场也曾经历寒冬，销售和新开工大幅下滑。受前期需求调控、供给扩张影响，2014年楼市遭遇寒冬、量价齐跌。一线城市销售面积由40%以上的高增增速跌落至-20%以下、二三线城市销售面积也纷纷转负；销售不畅进一步影响新开工表现，一、二、三线城市新开工面积同比一度跌至-20%以下。 2015年4月起，一线城市集中“松绑”、随即带动高线城市销售回暖，但低线城市反转主要靠棚改货币化。政策密集 出台后，一线销售累计同比由3月的-12%快速回升至5月的6%，二、三线销售增速也纷纷转正。需求释放带动一线房 价攀升，但二、三线房价未见起色。伴随2016年棚改货币化开启，二、三线楼市才出现量价齐升、迎来一波强修复。二问：一线“松绑”，本轮有何不同？本轮“松绑”更多是定向宽松、发力改善型需求 本轮一线城市“松绑”有别于过去的总量型地产政策，更多刺激的是改善型需求。近期，一线城市陆续跟进“认房不认贷”政策，主要满足改善型住房需求、针对的是35-44岁购房群体。2022年上海和北京二手房客户的平均购房年龄分别为38.8和39.4岁、分别较2019年增加1.6和1.7岁，改善型需求基本盘或更大。 收入预期不稳、居民杠杆高企背景下，地产有望阶段性企稳、但持续性有待跟踪。相较2014年，当前居民收入增速放缓、信心不足，以住房贷款余额/可支配收入衡量的杠杆水平也大幅提升，一线地产销售回暖的空间或不及以往。与此同时，房价收入比压制下、房价预期能否复制2015-2018年的逆转也需进一步观察。 三问：本轮一线“松绑”溢出效应如何？三线及以下城市或延续疲软、二线有望改善 人口结构和婚育观念明显转变，一线城市“松绑”的示范效应或不如以往。相较2014年，当下人口首现负增长、刚 需人口占比和粗结婚率均大幅下滑4个百分点，房地产市场的增量需求已大不如前。与此同时，当下城中村改造取代了棚改货币化，且实施范围集中于超大特大城市而非低线城市，实施周期较以往更长、见效也更慢。 人口流入叠加改善型需求共振，二线地产销售回升力度或更大。与一线城市人口净流出形成对比，2022年长沙、杭州、青岛、南京等强二线城市常住人口规模继续扩张；二胎开放政策刺激下、二线城市的改善型需求也有所增加，有望与刚需形成共振。与此同时，近年来二线城市房价收入比并未出现大幅上行，或更有利于短期需求释放。 二、高频跟踪：上游生产部分改善，中游开工有所回落，下游地产销售延续低迷 【上游】上游生产部分改善。本周全国高炉开工率延续增加、较上周上涨0.3个百分点；水泥出货率有所回升、较上 周增加3.0个百分点；玻璃产量较上周小幅回落0.6个百分点；沥青开工率有所回升、较上周增加0.9个百分点。 【中游】中游开工显现回落。国内PTA开工率较前周回落1.8个百分点，国内纯碱开工率下滑显著、较上周减少2.8 个百分点；涤纶长丝开工率较前周微跌0.1个百分点；汽车半钢胎开工率仍处提升态势、较上周上涨0.1个百分点。 【下游】全国新房销售进一步回落，二手房销售延续低迷。本周全国30大中城市商品房成交较上周回落35.3%，其中，一、二、三线城市分别较上周减少30.0%、39.6%、26.3%。此外，全国二手房成交同样有所下滑、较上周下滑5.2%。 风险提示：数据统计存在误差或遗漏，政策、外部环境变动超预期。 内容目录 一、热点思考：一线城市“松绑”，影响几何？5 一问：一线“松绑”，历史上影响多大？量的示范效应较强、对价的影响有限5 二问：一线“松绑”，本轮有何不同？本轮为定向宽松、发力改善型需求7 三问：本轮一线“松绑”溢出效应多大？三线以下或延续疲软、二线有望改善8 二、产需高频跟踪：上游生产部分改善，下游地产销售低迷10 三、人流跟踪：人流出行活动回落、线下消费走弱16 风险提示18 图表目录 图表1：2014年，地产销售大幅回落5 图表2：2014年，地产新开工大幅回落5 图表3：“930新政”后，一线城市陆续“松绑”5 图表4：“930新政”后，货币政策持续宽松5 图表5：2015年初，一线城市销售明显回暖6 图表6：销售回暖并未带动二、三线城市房价6 图表7：2015年后，棚改规模扩大6 图表8：2015年后，棚改货币化安置比例提升6 图表9：棚改后，二、三线城市销售大幅回暖6 图表10：棚改后，二、三城市房价进入上行通道6 图表11：近期，一线城市陆续官宣“认房不认贷”7 图表12：一线城市户均住房建筑面积较低7 图表13：2022年，一线城市人口均出现净流出7 图表14：一线城市购房年龄后移7 图表15：当下房价预期仍处于低位8 图表16：年初以来，二手房挂牌价指数持续回落8 图表17：当下居民收入预期依然不稳8 图表18：相比过去，一线城市居民杠杆率明显提升8 图表19：人口增长转负，25-44岁人口占比持续下滑8 图表20：粗结婚率较历史高点下降约5成8 图表21：城中村改造主要集中于一线和强二线城市9 图表22：棚改货币化刺激更强、见效更快9 图表23：2022年，多数强二线城市人口流入9 图表24：经济发达省份对二胎政策反应更敏感9 图表25：2015年以来，二线城市房价收入比提升不明显10 图表26：近年来，百城住宅均价变保持基本平稳10 图表27：上周全国整车货运流量小幅下滑10 图表28：上周多省市货运流量环比上涨10 图表29：上周陆路货运量持续下滑11 图表30：上周邮政快递业务量延续抬升11 图表31：本周全国高炉开工率延续回升11 图表32：本周钢价较上周增加明显11 图表33：本周全国水泥粉磨开工率小幅震荡12 图表34：本周全国水泥出货率有所回升12 图表35：本周水泥价格延续下滑12 图表36：本周水泥库存微跌12 图表37：本周玻璃表观消费量大幅增加12 图表38：本周玻璃产量回落12 图表39：本周玻璃库存有所回落13 图表40：本周沥青开工率延续提升13 图表41：上周铝行业平均开工率小幅提升13 图表42：上周电解铜开工率有所提升13 图表43：上周电解铝现货库存量有所增加14 图表44：上周社铜库存加速累库14 图表45：本周国内PTA开工率有所回落14 图表46：本周纯碱开工延续下滑14 图表47：本周涤纶长丝开工率与小幅下滑14 图表48：本周汽车半钢胎开工率小幅提升14 图表49：本周30大中城市商品房成交大幅下滑15 图表50：本周一线城市商品房成交显著滑落15 图表51：本周二线城市商品房成交下滑明显15 图表52：本周三线城市商品房成交大幅下滑15 图表53：本周全国代表城市二手房成交延续回落15 图表54：近期一线城市二手房成交延续提升15 图表55：本周出口集装箱运价指数小幅回落16 图表56：本周欧洲航线出口集装箱运价回落更为明显16 图表57：本周地中海航线出口集装箱运价显著下滑16 图表58：本周美西航线出口集装箱运价大幅回升16 图表59：本周全国迁徙规模指数持续下滑17 图表60：本周国内执行航班架次延续回落17 图表61：本周全国样本城市地铁客流总量下滑17 图表62：本周华南地区城市地铁客流量下滑尤为明显17 图表63：本周全国拥堵延时指数显著提升18 图表64：本周多数城市拥堵指数有所增加18 图表65：上周票房收入季节性下滑18 图表66：上周观影人数延续回落18 近期，地产政策“组合拳”陆续出台，一线城市先后跟进“认房不认贷”、支持房地产市场平稳运行。地产大周期下行背景下，本轮一线“松绑”与过往有何不同？溢出效应有多大？本文梳理，可供参考。 一、热点思考：一线城市“松绑”，影响几何？ 一问：一线“松绑”，历史上影响多大？量的示范效应较强、对价的影响有限 回顾历史，2014年房地产市场也曾经历寒冬，销售和新开工大幅回落。受前期需求调控、供给扩张影响、房地产市场库存持续攀升，2014年楼市遭遇寒冬、量价齐跌。一线城市销售面积由40%以上的高增增速跌落至-20%以下、二三线城市销售面积也纷纷转负；销售不畅进一步影响新开工表现，一、二、三线城市新开工面积同比一度跌至-20%以下。 (%) 40大中城市销售面积累计同比 图表1：2014年，地产销售大幅回落图表2：2014年，地产新开工大幅回落 120 100 80 60 40 20 0 -20 -40 30 (%) 40大中城市新开工面积累计同比 20 10 0 -10 -20 2013-03 2013-05 2013-07 2013-09 2013-11 2014-01 2014-03 2014-05 2014-07 2014-09 2014-11 -30 2013-03 2013-05 2013-07 2013-09 2013-11 2014-01 2014-03 2014-05 2014-07 2014-09 2014-11 一线城市二线城市三线城市一线城市二线城市三线城市 来源：Wind，国金证券研究所来源：Wind，国金证券研究所 为扭转地产下滑趋势，一线城市集中“松绑”、随即带动高线级城市销售回暖。2014年“930新政”推出后，一线城市销售面积降幅有所收窄，但二、三线城市销售并未改善。 2015年4月一线城市集中“松绑”后地产销售才真正迎来拐点，一线销售累计同比由3月的-12%快速回升至5月的6%，二、三线销售增速也纷纷转正。销售刺激下，一线城市房价快速攀升，但二、三线城市房价并无起色、量的好转没有带来房价预期的转变。 图表3：“930新政”后，一线城市陆续“松绑”图表4：“930新政”后，货币政策持续宽松 类别 时间 省份 主要内容 上调公积金贷款额度 2014-12 北京 首套自住最高可贷120万元 2015-04 上海 个人最高贷款额度由30万元调整至50万元，家庭最高贷款额度由60万元调整至100万元;缴交补充公积金的，个人最高贷款额度在50万元基础上增加10万元保持不变，家庭最高贷款额度在100万元基础上增加20万元保持不变 2015-04 深圳 住房公积金贷款余额倍数从12倍调整为14倍，其余公积金贷款条件保持不变，高额家庭贷款90万、个人贷款50万 2015-10 广州 个人最高贷款额度上调至60万元 实行认贷不认房 2014-11 上海 对拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的家庭，再次申请住房公积金贷款购买普通商品住房的，参照首套房贷款政策执行。 2015-05 北京 二套房公积金贷款最低首付比例降至3成，公积金贷款的认定实行认房不认贷 下调首付比例 2015-04 深圳 住房公积金缴存职工家庭名下在本市无房，使用公积金贷款购买首套住房的，公积金贷款首付款比例最低为30%；职工家庭名下在本市拥有1套住房的，使用公积金贷款再次购房的，公积金贷款首付款比例不低于70% 2015-06 广州 首套房不限面积首付最低比例为20%,对已结清首套房贷的二次贷款首付最低可30%,尚未结清的首付最低可40% 2015-09 北京 对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25％ 存、贷款基准利率情况 (%) 7 6 5 4 3 2 1 2012-01 2012-04 2012-07 2012-10 2013-01 2013-04 0 1年定期存款利率 2013-07 2013-10 2014-01 2014-04 2014-07 2014-10 2015-01 2015-04 2015-07 2015-10 6个月-1年短期贷款利率 来源：政府网站，国金证券研究所来源：Wind，国金证券研究所 图表5：2015年初，一线城市销售明显回暖图表6：销售