【每周经济观察】第9期：近期地产景气如何？

宏观研究 证券研究报告 每周经济观察2024年03月18日 【每周经济观察】第9期 近期地产景气如何？ 华创证券研究所 证券分析师：张瑜 电话：010-66500887 邮箱：zhangyu3@hcyjs.com执业编号：S0360518090001 证券分析师：陆银波 电话：010-66500831 邮箱：luyinbo@hcyjs.com执业编号：S0360519100003 相关研究报告 《【华创宏观】有多少家电可能会“以旧换新”？ ——每周经济观察第7期》 2024-03-04 《【华创宏观】“四问”美国劳动生产率——海外周报第41期》 2024-03-04 《【华创宏观】欧元区企业财务脆弱性上升——基于欧洲企业融资渠道调查的发现&海外周报第40期》 2024-02-26 《【华创宏观】开年行业开工回升，地产成交偏弱 ——每周经济观察第6期》 2024-02-25 《【华创宏观】春节假期海外大事记》 2024-02-18 核心观点 近期地产景气如何？ 今年地产哪些高频更值得关注？我们认为重点是土地市场（地价与土地成交量）、房价（新房、二手房）、二手房挂牌量、一二线城市新房成交量。 （一）土地成交：量价均偏弱 从土地市场来看，土地溢价率依然较弱。2024年开年以来十周均值在3.62% 春节之后的四周（2月12日-3月10日），溢价率均值为3.57%。土地成交开年以来降幅收窄，但春节之后表现一般。 （二）房价：环比降幅总体收窄，同比降幅继续扩大 房价方面，根据官方对2月数据的解读，“2024年2月份，70个大中城市中各线城市商品住宅销售价格环比降幅总体继续收窄、同比继续下降。” “2月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降6.3%，降幅比上月扩大1.4个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降5.3%、6.0%、7.5%和6.1%。二、三线城市二手住宅销售价格同比均下降5.1%，降幅比上月分别扩大0.7和 0.6个百分点。” （三）二手房：成交面积回升，挂牌量在回升 二手房成交方面，节后持续回升中。近一周，3月10日-16日，17城日均二手房成交面积为26.6万平米。3月1日-9日，17城日均二手房成交面积为22.7 万平米。2月18日-2月29日，日均成交面积为21.2万平米。重点城市中，北京、深圳，节后二手房成交均在回升。与节前相比，当下二手房成交面积体量相近。1月20日-2月8日，日均成交面积为23.03万方，1月1日-1月19日 日均成交面积为26.83万方。 挂牌量方面，近两周北京、上海、广州、深圳仍在上行中。 （四）新房成交：一、二线节后尚未恢复至节前水平 我们比较春节前后一、二线的新房成交数据。节后从2月19日开始（数据更 新至3月16日），节前从1月1日开始（截止至2月8日）。一线城市，节后 日均成交面积为4.83万平米，3月以来为日均5.1万平米，节前为6.34万平米，节前更高。二线城市，节后日均成交面积为10.53万平米，3月以来日均为10.22万平米，节前日均为13.7万平米，节前更高。 每周经济观察： 景气向上：1）华创宏观WEI指数低位反弹。2）快递揽收量继续回升。 景气向下：1）汽车增速偏低。2）地产成交偏弱。3）煤炭和螺纹价格明显下跌。4）外贸：CCFI环比继续回落，集装箱吞吐量同比回落。 风险提示：房价下跌；消费信心不足。 目录 一、当下哪些地产高频更值得关注？5 （一）土地成交：量价均偏弱5 （二）房价：环比降幅总体收窄，同比降幅继续扩大5 （三）二手房成交：持续回升中6 （四）新房成交：一、二线节后尚未恢复至节前水平6 二、每周经济观察7 （一）华创宏观WEI指数低位反弹7 （二）需求：汽车增速偏低，地产成交偏弱7 （三）生产：行业开工率表现分化9 （四）物价：煤炭和螺纹价格明显下跌10 （🖂）贸易：量的因素延续回落，价格因素继续回升11 （六）利率债：特殊再融资债年内第三例发行12 （七）资金：MLF缩量不代表货币政策转向14 图表目录 图表1百城住宅类土地成交溢价率5 图表2百城住宅类土地成交面积5 图表370大中城市新房与二手房环比降幅5 图表470大中城市新房与二手房同比降幅5 图表517城二手房成交面积6 图表6深圳：二手房成交面积6 图表7北京：二手房成交面积6 图表8一线城市：挂牌量持续上行6 图表930大中城市一线成交7 图表1030大中城市二线成交7 图表11华创宏观中国周度经济活动指数和中国季度实际GDP同比增长率7 图表1229城地铁客运情况8 图表13国内执行航班情况8 图表1467城地产销售情况8 图表15百城土地成交面积低位波动8 图表16汽车零售增速回落9 图表17快递揽收量情况9 图表18货运物流指数走势9 图表19节后发电耗煤增速回升9 图表203月9日-3月15日当周，部分行业开工情况10 图表21猪肉价格企稳10 图表22煤炭价格明显回落10 图表23国际油价回升11 图表24螺纹钢价格继续下跌11 图表25BDI指数同比降至69.9%，RJ/CRB指数同比升至3.5%11 图表26我国出口集装箱运价指数环比-3%11 图表27截至3月10日，我国港口8周累计集装箱吞吐量同比降至7.2%12 图表28韩国3月前10日出口同比-13.4%12 图表293月各地新增专项债发行计划更新13 图表30Q1各地新增专项债发行计划更新13 图表3131个省市披露3月/Q1新增专项债发行计划4257亿/8291亿；去年3月/Q1， 31个省市实际发行4975亿/12373亿，全国实际发行5299亿/13570亿14 图表32本轮特殊再融资债发行情况14 图表33本周与下周公开市场操作到期一览15 图表34DR利率边际抬升15 图表35债券市场发生调整15 一、当下哪些地产高频更值得关注？ 我们觉得四个高频较为重要。一是土地市场。二是新房与二手房的房价。三是二手房的成交量、挂牌量。四是一二线城市的新房成交量。 （一）土地成交：量价均偏弱 从土地市场来看，土地溢价率依然较弱。2024年开年以来十周均值在3.62%，春节之后的四周（2月12日-3月10日），溢价率均值为3.57%。 土地成交开年以来降幅收窄，但春节之后表现一般。开年以来十周，百城住宅类土地成交面积同比为-5%，好于2023年四季度（增速为-12.2%）。但春节之后的四周(农历)，同 比增速为-37.5%（2024年选取2月12日-3月10日，2023年选取1月23日-2月19日）。 图表1百城住宅类土地成交溢价率图表2百城住宅类土地成交面积 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 （二）房价：环比降幅总体收窄，同比降幅继续扩大 房价方面，根据官方对2月数据的解读，“2024年2月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比降幅总体继续收窄、同比继续下降。” “2月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降6.3%，降幅比上月扩大1.4个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降5.3%、6.0%、7.5%和6.1%。二、三线城市二手住宅销售价格同比均下降5.1%，降幅比上月分别扩大0.7和0.6个百分点。” 图表370大中城市新房与二手房环比降幅图表470大中城市新房与二手房同比降幅 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 （三）二手房成交：持续回升中 二手房成交方面，节后持续回升中。近一周，3月10日-16日，17城日均二手房成交面积为26.6万平米。3月1日-9日，17城日均二手房成交面积为22.7万平米。2月18日- 2月29日，日均成交面积为21.2万平米。重点城市中，北京、深圳，节后二手房成交均在回升。 与节前相比，当下二手房成交面积体量相近。1月20日-2月8日，日均成交面积为23.03 万方，1月1日-1月19日，日均成交面积为26.83万方。挂牌量方面，近两周北京、上海、广州、深圳仍在上行中。 图表517城二手房成交面积图表6深圳：二手房成交面积 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 图表7北京：二手房成交面积图表8一线城市：挂牌量持续上行 资料来源：Wind，华创证券资料来源：链家，贝壳，深圳房地产中介协会，华创证券 （四）新房成交：一、二线节后尚未恢复至节前水平 我们比较春节前后一、二线的新房成交数据。节后从2月19日开始（数据更新至3月16 日），节前从1月1日开始（截止至2月8日）。一线城市，节后日均成交面积为4.83万 平米，3月以来为日均5.1万平米，节前为6.34万平米，节前更高。二线城市，节后日均 成交面积为10.53万平米，3月以来日均为10.22万平米，节前日均为13.7万平米，节前更高。 图表930大中城市一线成交图表1030大中城市二线成交 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 二、每周经济观察 （一）华创宏观WEI指数低位反弹 截至2024年03月10日，华创宏观中国周度经济活动指数为3.66%，相对于03月03日上行1.31%。从WEI指数的构成来看，过去三周回升的分项包括半钢胎开工率、商品房成交面积、乘用车批零、煤炭港口吞吐量、沥青开工率，回落的分项包括电影票房、粗钢 产量、失业金领取条件（百度搜索指数）、BDI。 图表11华创宏观中国周度经济活动指数和中国季度实际GDP同比增长率 资料来源：Wind，华创证券 （二）需求：汽车增速偏低，地产成交偏弱 地铁：客运量继续回升。3月前17日，29城地铁客运同比+5%。2月全月，29城地铁客运较同比-10.9%。 航班：国内执行航班数量环比回落。3月前17日，国内日均航班执行航班数1.23万架 次，同比+8%，环比2月-11%。2月全月，国内日均航班执行数1.39万架次，同比+16%。汽车：3月前10日，狭义乘用车零售销量同比+4%。2月全月，零售销量同比-21%。1 月同比为+57.4%，去年12月同比为+8.5%。 地产：成交面积增速腰斩。3月前16日，67城地产成交同比-54%，较2021年同期-70%。2月全月，67城地产成交同比-57%。周度土地溢价率维持低位，3月4日-17日两周平均为2.52%。2月为2.83%，1月为3.52%，去年12月为2.62%。土地成交偏弱。3月4日 -17日两周，每周平均成交94万平，同比+29%（去年低基数）；2月5日-3月3日四周， 百城住宅类土地周度成交87万平，同比-50%。 快递：揽收量继续回升。3月4日至3月10日当周，快递揽收量回升至31亿件，同比 +20%。1月29日-3月3日�周，周均快递揽收量同比-14%。 图表1229城地铁客运情况图表13国内执行航班情况 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 图表1467城地产销售情况图表15百城土地成交面积低位波动 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 图表16汽车零售增速回落图表17快递揽收量情况 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 （三）生产：行业开工率表现分化 货运物流：货运物流指数降幅进一步收窄。根据G7物联数据，3月前16日，货运物流指数平均为98，同比-18%。2月全月，货运物流指数平均为62，同比-35%。1月全月，货运物流指数平均为115，同比+55%。 发电耗煤：节后发电耗煤增速回升。2月23日-3月7日，全国重点电厂发电、耗煤增速均回升至6.2%。2月2日-2月22日节假日期间，全国重点电厂发电增速平均为-24.3%，耗煤增速为-21.4%。 螺纹：表观消费仍偏弱。3月2日-15日两周，螺纹表观消费平均为196万吨，同比-44%，较2021年同期-46%。2月3日-3月1日四周，螺纹表观消费周均为92万吨，同比-62%， 较2021年同期-36%。 开工率：行业开工率表现分化。我们统计9个行业开工率情况：3月9日-