房地产行业周报：“以价换量”等因素带动二手市场成交量提升

行业研究|行业周报 看好（维持） “以价换量”等因素带动二手市场成交量提升 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2024年03月18日 核心观点 本周市场回顾。第11周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为3.8%。沪深300指数报收3569.99，周度涨幅为0.7%；创业板指数报收1884.09，周度涨幅为4.2%；房地产指数（申万）报收 2057.55，周度涨幅为4.5%。 全国性政策方面。住建部部长在记者会上发表有关房地产市场的发言。金融监管总局表示要加大重大项目资金供给，推动城市房地产融资协调机制落实。国家统计局公布2024年2月各线城市商品住宅售价环比降幅总体继续收窄。地方政策方面。四 川自贡优化住房套数认定政策，提升贷款额度。江西丰城宣布50%购房契税补贴政策期限提前到5月31日结束。山西运城、天津优化公积金贷款政策。杭州宣布在本市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格。苏州支持公积金用于房票安置和住房“以旧换新”。上海浦东新区、郑州市、嘉兴市公布2024年投资、供地等相关计 划。广州市试点城镇房屋安全保险制度。泸州市自3月19日起实施新人才购房补助政策。 本周新房销售量、二手房销售量较第10周均增加。44大城市新房销售为1.8万套， 较第10周增加25.8%；21大城市二手房销售1.9万套，较第10周增加18.4%。一 线城市新房、二手房交易较第10周分别增加47.4%、14.9%；二线城市新房、二手房交易较第10周分别增加24.5%，18.7%。库存量较第10周增加、库销比较第10 周上升。截至第11周，18大城市库存为107.3万套，较第10周增加10.2万套； 库销比为26个月，较第10周提升2.5个月。土地市场活跃度较第10周上升。本周 36大城市市本级合计成交土地14块。土地出让金增加。2024年第11周36大城市 市本级土地出让金为182.1亿元，较第10周增加89.6亿元。平均溢价率上升。 2024年第11周36大城市市本级土地成交平均溢价率3.1%，较第10周增加 0.87pct。 重点公司公告。高新发展、中华企业、九龙仓集团等9家房企发布2023年全年业绩，亚证地产、信基沙溪发布23年正面盈利预告，新城发展发布内幕消息盈利更新，路劲基建、领地控股、万城控股等6家房企发布23年盈利预警。港龙中国地 产、远洋集团、绿地香港等10家房企发布24年2月份经营数据。中南建设董事高 投资建议与投资标的 管团队累计增持203.5万股，金额207万。 “以价换量”等因素带动二手市场成交量提升。3月15日，国家统计局发布数据显示，今年2月，全国70个大中城市中，新房价格环比下降的城市数量有59个，二手房价格环比下降的城市数量则达到68个。总体来看，70个大中城市房价仍以下 降为主。其中，一、二、三线城市的二手房价格环比降幅分别为0.8%、0.6%、0.6%，新房降幅则分别为0.3%、0.3%、0.4%，差距明显。21城二手房自2024年第八周（2.17-2.13）开始单周成交量呈现环比上升趋势，本周二手房销售市场继续稳步上行，21城成交量环比提升18.4%，在一、二线城市交易量环比分别增加14.9%、18.7%。春节后假期影响的部分积压需求，以及为满足子女上学的购房需求，叠加供给端“以价换量”等因素带动二手房市场成交量提升，短期内市场有望保持一定活跃度，新房市场整体调整压力仍存，预计二手房交易占比将进一步提升。在政策方面，城市房地产融资协调机制正在加速推进。本周多地政策放松，优化公积金贷款政策，有望在一定程度上提升消费者的购买积极性。我们预计销售端环比修复，同比有待后续观察。看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 万科短期内标债风险较低2024-03-10 2月新房销售降幅扩大2024-03-03 5年期LPR下降步长加大2024-02-25 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第11周市场行情回顾（2024.3.9~2023.3.15）4 1.1第11周行业指数表现4 1.2第11周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2024.3.9~2023.3.15）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾5 2.3重点城市土地市场跟踪7 2.4重点公司一周要闻回顾10 投资建议12 风险提示12 附录12 图表目录 图1：2024年第11周44城新房成交套数6 图2：2024年第11周21城二手房成交套数6 图3：2024年第11周新房二手房成交套数中一线城市占比6 图4：第11周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比7 图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）7 图7：卫星城土地成交情况（市本级）8 图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）8 图9：重点卫星城土地出让金情况（市本级）9 图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）9 图11：36城土地流拍情况（市本级）9 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指4 表2：本周A股房地产个股表现4 表3：地产板块股票池名单13 1.第11周市场行情回顾（2024.3.9~2023.3.15） 1.1第11周行业指数表现 第11周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为3.8%。沪深300指数报收3569.99，周度涨幅为0.7%；创业板指数报收1884.09，周度涨幅为4.2%；房地产指数（申万）报收2057.55，周度涨幅为4.5%。 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指 指数(2024/03/15) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3569.99 0.7% 0.2% -7.8% 创业板指 1884.09 4.2% -0.9% -19.7% 房地产指数（申万） 2057.55 4.5% -4.5% -31.3% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第11周地产板块个股表现 第11周地产板块涨幅居前的公司分别为财信发展、我爱我家、中洲控股、万通发展、招商蛇口。 表2：本周A股房地产个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 财信发展 25.4% 皇庭国际 -10.4% 我爱我家 23.4% 广汇物流 -4.0% 中洲控股 20.1% 国创高新 -3.9% 万通发展 17.4% 电子城 -3.1% 招商蛇口 11.1% 张江高科 -2.7% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2021），剔除主营业务非房地产相关的公司，具体见附录。 2.行业及公司要闻回顾（2024.3.9~2023.3.15） 2.1行业一周要闻回顾 全国性政策方面。住建部部长在记者会上发表有关房地产市场的发言。金融监管总局表示要加大重大项目资金供给，推动城市房地产融资协调机制落实。国家统计局公布2024年2月各线城市商品住宅售价环比降幅总体继续收窄。地方政策方面。四川自贡优化住房套数认定政策，提升贷款 额度。江西丰城宣布50%购房契税补贴政策期限提前到5月31日结束。山西运城、天津优化公积金贷款政策。杭州宣布在本市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格。苏州支持公积金用于房票安置和住房“以旧换新”。上海浦东新区、郑州市、嘉兴市公布2024年投资、供地等相关 计划。广州市试点城镇房屋安全保险制度。泸州市自3月19日起实施新人才购房补助政策。 全国性政策： 1)住建部：十四届全国人大二次会议在梅地亚中心新闻发布厅举行民生主题记者会，会上住建 部部长发言，严重资不抵债、失去经营能力的房企，该破产破产、该重组重组（3.9）信息来源：观点地产网 2)住建部：十四届全国人大二次会议在梅地亚中心新闻发布厅举行民生主题记者会，会上住建部部长发言，稳定市场的任务依然艰巨城市政府要扛起责任（3.9） 信息来源：观点地产网 3)住建部：十四届全国人大二次会议在梅地亚中心新闻发布厅举行民生主题记者会，会上住建部部长发言，谁能为群众建设好房子谁就有未来（3.9） 信息来源：观点地产网 4)金融监管总局：加大重大项目资金供给推动城市房地产融资协调机制落实（3.11）信息来源：观点地产网 5)国家统计局：2024年2月各线城市商品住宅售价环比降幅总体继续收窄（3.15）信息来源：观点地产网 6)国家统计局：2月份一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%（3.15）信息来源：观点地产网 地方政策： 7)四川自贡：优化住房套数认定政策最高贷款额度提至65万元（3.12）信息来源：观点地产网 8)江西丰城：50%购房契税补贴政策期限提前到5月31日结束（3.12）信息来源：观点地产网 9)山西运城：调整公积金政策最高贷款额度提至100万元（3.13）信息来源：观点地产网 10)天津：调整公积金贷款首付比例首套房两成、二套房三成（3.13）信息来源：观点地产网 11)杭州：在本市范围内购买二手住房不再审核购房人资格（3.14）信息来源：观点地产网 12)上海浦东新区：2024年计划投资1656亿元推进465项重大工程（3.14）信息来源：观点地产网 13)广州：试点城镇房屋安全保险制度鼓励多方投保（3.14）信息来源：观点地产网 14)郑州市：新增五个城市更新项目总投资约61.01亿元（3.14）信息来源：观点地产网 15)嘉兴市：2024年度计划供地643.54公顷住宅用地178.9公顷（3.14）信息来源：观点地产网 16)泸州市：实施新人才购房补助政策3月19日起实施（3.15）信息来源：观点地产网 17)苏州：支持公积金用于房票安置和住房“以旧换新”（3.15）信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾 第11周新房销售量、二手房销售量较第10周均增加。第11周44大城市新房销售为1.8万套，较第10周增加25.8%；21大城市二手房销售1.9万套，较第10周增加18.4%。一线城市新房、二手房交易较第10周分别增加47.4%、14.9%；二线城市新房、二手房交易较第10周分别增加24.5%，18.7%。 图1：2024年第11周44城新房成交套数 44城新房销售（套）一线城市新房销售（套，右轴） 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 2021年 第11周 2021年 第25周 2021年 第39周 2022年 第1周 2022年 第15周 2022年 第29周 2022年 第43周 2023年 第6周 2023年 第20周 2023年 第34周 2023年 第48周 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 2024年 第11周 注：周度销售计算周期为上一周周六至本周五。数据来源：Wind，东方证券研究所 图2：2024年第11周21城二手房成交套数 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 21城二手房销售（套）一线城市二手房销售（套，右轴） 9,000 7,000 5,000 3,000 1,000 -1,000 2021年 第11周 2021年 第25周 2021年 第39周 2022年 第1周 2022年 第15周 2022年 第29周 2022年 第43周 2023年 第6周 2023年