周观REITs2024年3月第2周：多只消费基础设施REITs上市

嘉实物美消费REIT上市。 3月12日，嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金(简称“嘉实物美消费REIT”，基金代码：508011)在上交所鸣锣上市，标志着我国公募REITs市场迎来又一重要里程碑。此次上市不仅展现了物美集团在消费基础设施领域的强大实力，也彰显了民营企业在推动资本市场创新中的积极作用。 华夏金茂商业REIT上市。 3月12日，“华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金”（简称：华夏金茂商业REIT，交易代码：508017）在上海证券交易所正式挂牌上市，项目基金管理人为华夏基金管理有限公司，基金份额总额为4亿份，该基金采用封闭式运作方式，存续期为30年，为国内首批上市的消费基础设施公募REITs。 市场表现方面，本周REITs市场下行，中金安徽交控REIT（3.31%）领涨。 大类资产方面，中证REITs指数下跌0.68%，REITs总指数下跌0.56%，产权REITs指数下跌0.64%，经营权REITs指数下跌0.07%。大类资产角度，REITs总指数跑输沪深300指数1.27个百分点，跑输中证全债指数0.30个百分点，跑输南华商品指数0.07个百分点。细分类别方面，中金安徽交控REIT、富国首创水务封闭式REIT、嘉实物美消费REIT领涨，涨跌幅分别为3.31%、1.68%、1.47%。华安张江光大园REIT、华夏中国交建高速REIT、红土创新盐田港REIT领跌，涨跌幅分别为-4.24%、-3.20%、-2.17%。 估值方面，华夏中国交建高速REIT的估值收益率最高。 估值方面，园区基础设施REITs中，建信中关村产业园REIT的PV倍数最小，为0.6；博时招商蛇口产业园REIT的估值收益率最高，为7.48%。能源基础设施REITs中，中信建投国家电投新能源REIT的PV倍数最小，为1.04；中航京能光伏REIT的估值收益率最高，为5.85%。仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT的PV倍数最小，为0.8；嘉实京东仓储基础设施REIT的估值收益率最高，为6.41%。保障性租赁住房REITs中，华夏基金华润有巢REIT的PV倍数最小，为0.9；国君城投宽庭保障房REIT的估值收益率最高，为5.67%。生态环保REITs中，富国首创水务封闭式REIT的PV倍数最小，为1.11；中航首钢绿能REIT的估值收益率最高，为6.23%。交通基础设施REITs中，华夏中国交建高速REIT的PV倍数最小，为0.46；华夏中国交建高速REIT的估值收益率最高，为12.86%。消费基础设施REITs中，嘉实物美消费REIT的PV倍数最小，为0.97；华夏金茂商业REIT的估值收益率最高，为6.37%。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反映实际情况；募集发行进度不及预期。 1.行业动态 3月12日，嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金(简称“嘉实物美消费REIT”，基金代码：508011)在上交所鸣锣上市，标志着我国公募REITs市场迎来又一重要里程碑。 此次上市不仅展现了物美集团在消费基础设施领域的强大实力，也彰显了民营企业在推动资本市场创新中的积极作用。 3月12日，“华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金”（简称：华夏金茂商业REIT，交易代码：508017）在上海证券交易所正式挂牌上市，项目基金管理人为华夏基金管理有限公司，基金份额总额为4亿份，该基金采用封闭式运作方式，存续期为30年，为国内首批上市的消费基础设施公募REITs。 表1：近期REITs行业动态梳理 2.一级市场 截至2024年3月16日，上市REITs发行规模达1106亿元， 共发行35只。 图1：一级市场REITs持续扩容 图2：REITs上市首日涨跌幅&市值 3.市场表现 市场表现方面，本周REITs市场下行，中金安徽交控REIT（3.31%）领涨。 本周（2024.3.11-2024.3.15），中证REITs指数下跌0.68%，REITs总指数下跌0.56%，产权REITs指数下跌0.64%，经营权REITs指数下跌0.07%。大类资产角度，REITs总指数跑输沪深300指数1.27个百分点，跑输中证全债指数0.30个百分点，跑输南华商品指数0.07个百分点。 图3：各大类资产本周表现对比 图4：REITs指数趋势 图5：中证REITs指数对比沪深300 图6：中证REITs指数对比中证全债 图7：中证REITs指数对比南华商品指数 图8：各大类资产历史表现对比 本周（2024.3.11-2024. 3.15），中金安徽交控REIT、富国首创水务封闭式REIT、嘉实物美消费REIT领涨，涨跌幅分别为3. 31%、1.68%、1.47%。华安张江光大园REIT、华夏中国交建高速REIT、红土创新盐田港REIT领跌，涨跌幅分别为-4.24%、-3.20%、-2.17%。 图9：REITs细分类别本周表现对比 图10：园区基础设施REITs相对发行价涨跌幅 图11：能源基础设施REITs相对发行价涨跌幅 图12：仓储物流REITs相对发行价涨跌幅 图13：保障性租赁住房REITs相对发行价涨跌幅 图14：生态环保REITs相对发行价涨跌幅 图15：交通基础设施REITs相对发行价涨跌幅 图16：REIT细分类别历史表现对比 4.相关性 REITs指数方面，近250日中，中证REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.19、0.01和0.05；产权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.2、-0.01和0.07；经营权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.22、0. 02和0. 07。近20日中，与中证REITs指数相关性最高的指数为中证公司债，相关系数为0.625。 图17：REITs指数和大类资产相关性近20日、60日和250日相关性 REITs内部相关性方面，近250日中，仓储物流REITs指数和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.83。近20日中，仓储物流REITs指数和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.97。 图18：REITs细分类别内部相关性 REITs细分类别方面，近250日生态环保REITs指数与对应板块相关性相对较强。具体来看，产业园区、仓储物流、生态环保和交通基础设施REITs指数和对应股票板块之间的相关系数分别为0. 22、0.23、0.26和0.22。近20日生态环保REITs指数与对应板块相关性相对较强，产业园区、能源设施、仓储物流、保租房、生态环保和交通基础设施REITs和对应板块之间的相关系数分别为0.33、-0.1、0. 4、0.05、0.47和0.38。 REITs对应个股表现方面，近250日中，富国首创水务封闭式REIT、华安张江光大园REIT和博时招商蛇口产业园REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.16、0. 15和0.14。近20日中，华夏杭州和达高科产园REIT、华安张江光大园REIT和华夏越秀高速公路REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.54、0.38和0.2。 图19：REITs细分类别和对应股票板块及个股相关性 图20：中证REITs指数与沪深300以及中证全债20日相关性 图21：中证REITs指数与南华商品指数以及黄金20日相关性 图22：产业园区REITs指数与对应板块20日相关性 图23：能源设施REITs指数与对应板块20日相关性 图24：仓储物流REITs指数与对应板块20日相关性 图25：保租房REITs指数与对应板块20日相关性 图26：生态环保REITs指数与对应板块20日相关性 图27：交通基础设施REITs指数与对应板块20日相关性 5.流动性 流动性方面，本周REITs总体成交活跃度下降，交通基础设施REITS成交额最大。 成交额方面，本周REITs总成交额(MA5)为4.61亿元，环比上周下降31.3%，产权和经营权成交额(MA5)分别为2.65和2.04亿元，环比上周分别变化了-28. 3%和-32.4%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为1.28、0. 61、0.41、0.49、0.29、1.42亿元，环比上周分别变化了-25.2%、-40.2%、-32. 0%、-44.5%、-23.0%、-32.2%，其中本周MA5成交额最大的REITs类型是交通基础设施，占比30.0%。 图28：REITs细分类别历史成交额 成交量方面，本周REITs总成交量(MA5)为1.22亿份，环比上周下降26.0%，产权和经营权成交量(MA5)分别为0.94和0.28亿份，环比上周分别变化了-25. 2%和-28.8%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交量分别为0.51、0. 07、0.14、0.18、0.05、0.19亿份，环比上周分别变化了-23.2%、-40.1%、-28. 7%、-43.2%、-10.8%、-30.6%，其中本周MA5成交量最大的REITs类型是园区基础设施，占比41.4%。 图29：REITs细分类别历史成交量 换手率方面，本周REITs换手率为6.6%，产权和经营权换手率分别为15.9%和6.2%。 细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5换手率分别为6.5%、7.6%、4.5%、6.3%、8. 2%、5.7%。 图30：REITs细分类别历史换手率 6.估值 估值方面，华夏中国交建高速REIT的估值收益率最高。估值方面，园区基础设施REITs中，建信中关村产业园REIT的PV倍数最小，为0. 6；博时招商蛇口产业园REIT的估值收益率最高，为7.48%。能源基础设施REITs中，中信建投国家电投新能源REIT的PV倍数最小，为1.04；中航京能光伏REIT的估值收益率最高，为5.85%。仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT的PV倍数最小，为0.8；嘉实京东仓储基础设施REIT的估值收益率最高，为6. 41%。保障性租赁住房REITs中，华夏基金华润有巢REIT的PV倍数最小，为0.9；国君城投宽庭保障房REIT的估值收益率最高，为5.67%。生态环保REITs中，富国首创水务封闭式REIT的PV倍数最小，为1.11；中航首钢绿能REIT的估值收益率最高，为6.23%。交通基础设施REITs中，华夏中国交建高速REIT的PV倍数最小，为0.46；华夏中国交建高速REIT的估值收益率最高，为12.86%。消费基础设施REITs中，嘉实物美消费REIT的PV倍数最小，为0.97；华夏金茂商业REIT的估值收益率最高，为6.37%。 图31：REITs估值表现 7.风险提示 REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反映实际情况；募集发行进度不及预期。