杭州二手房限购取消点评：把握时机，精准发力

事件：3月14日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》 全市二手房不限购，核心四区新房限购条件不高 《通知》明确优化二手住房限购政策，在杭州市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格。本次调整取消了上城区、拱墅区、西湖区、滨江区二手房限购，即杭州二手房已全面取消限购。新房主城四区仍然限购，但限制条件不高，根据23年10月“杭六条”，杭州本地户籍可买2套，无社保要求和落户年限要求，非本地户籍有社保/个税记录即可买1套。 增值税取消限购四区“唯一”要求 《通知》明确优化增值税征免年限，本市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。本次调整前，杭州非限购区域增值税“满2”免征，四个限购区需满足“满2唯一”(唯一看限购区域是否有房）。从首付比例看，目前杭州限购区商贷首套首付25%，二套首付35%；非限购区商贷首套首付20%， 二套首付30%。 从房贷利率看 ， 杭州首套房贷利率均为3.75%（LPR-20BP），限购区二套利率为4.25%（LPR+30BP），非限购区二套利率为4.15%（LPR+20BP）。 政策调整力度较大，有望带动二手房成交热度回暖 我们认为，杭州作为二线代表型城市，本次政策调整力度较大，核心区二手限购取消利好外地人口进入置业，同时优化交易增值税费，均明确指向推动二手市场回升。结合当下的小阳春时点，看好本次调整带动杭州二手房成交热度继续回暖，但二手抛压或也同步增大、影响价格。此前，杭州新房韧性相对良好（23年6-7月商品房成交面积行业低谷期同比均为-11%优于多数城市），但24年以来新房同比有扩大趋势（24年1-3月商品房成交面积同比-20%、-69%、-76%），而打通置换交易链条也有助于维持新房市场热度。 后续在新房限购、二套房贷利率等方面或有进一步宽松空间。 投资建议：需求侧LPR超预期下调，因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，有望带动改善需求集中释放，白名单等供给端融资支持力度持续加码，我们预计24年供给侧出清基本结束。行业基本面止跌企稳前，我们认为需求不稳、政策延续，看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注越秀地产、华润置地、绿城中国、滨江集团；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期