聚焦“保交楼”——房地产行业高频观察

www.lhratings.com研究报告1 聚焦“保交楼”——房地产行业高频观察 联合资信工商三部 2022年7月以来，部分地区停工楼盘“停贷”事件持续发酵，引起市场广泛关注。宣布停贷的原因主要是无法按期收房，背后体现出房企现金流恶化以及购房者对于未来预期的转变。停工楼盘断供潮对房地产企业具有负面信用影响，但伴随各方积极采取措施探索化解风险方式，房地产市场预期有望止跌企稳。 一、停工与延期交付现象梳理及波及范围统计 2022年7月以来，部分地区停工楼盘“停贷”事件持续发酵，引起市场广泛关注。从公开渠道观察到目前已发布“停贷断供通知”的项目来看，恒大、融创、阳光城、佳兆业、泰禾等出险企业旗下项目居多。分区域看，目前已经涉及全国26个省/自治区/直辖市，其中河南、湖南、湖北等地占比较多。 图1目前已发布“停贷断供通知”项目主要区域分布情况 资料来源：联合资信根据公开信息整理 据CRIC不完全统计数据显示，截至2021年末，24个重点监测城市尚未交付的问题项目总建筑面积约2468万平方米，占2021年商品住宅成交总面积比重约10%。 其中，郑州、长沙、重庆和武汉等地区尚未交付的问题项目总建面皆超200万平方米、 总套数皆超2万套，未来仍存在较大项目交付压力。 表12021年末24个重点城市已停工、延期交付问题项目汇总情况 城市 尚未交付问题项目总建筑面 积 尚未交付问题项目总套 数 2021年成交面积 占比 2021年成成交套数 占比 郑州 271 25249 948 29% 89103 28% 长沙 446 28139 1784 25% 136393 21% 昆明 143 10976 676 21% 55076 20% 福州 89 8077 430 21% 41755 19% 重庆 331 23729 1943 17% 174987 14% 南宁 96 7343 613 16% 55519 13% 盐城 52 4260 340 15% 28542 15% 武汉 274 24275 1978 14% 168320 14% 广州 143 9184 1179 12% 109418 8% 无锡 66 2262 646 10% 54487 4% 上海 96 8439 1054 9% 94203 9% 苏州 67 5561 917 7% 76001 7% 西安 61 3373 887 7% 67552 5% 天津 81 7520 1282 6% 120438 6% 徐州 49 3596 1262 4% 102709 4% 常州 25 2654 685 4% 54902 5% 济南 29 1895 982 3% 76486 2% 北京 27 1393 951 3% 81035 2% 南京 31 2538 1246 2% 108930 2% 深圳 14 0 596 2% 64690 0% 青岛 34 2007 1482 2% 131490 2% 成都 35 2633 1673 2% 127620 2% 连云港 5 411 281 2% 22538 2% 淮安 3 300 319 1% 26277 1% 总计 2468 185814 24155 10% 2068471 9% 数据来源：联合资信根据公开信息整理 二、停贷断供现象发生原因及影响剖析 （一）宣布停贷的原因主要是无法按期收房，背后体现出房企现金流恶化以及购房者对于未来预期的转变 无法按期收房是购房者集体停贷的主要原因。目前“停贷断供”所涉项目以已出现信用风险事件的企业所开发项目居多，购房者在“强制停贷告知书”中往往都表达出了限期复工的相关诉求，“停贷断供”的直接原因主要还是购房者无法按期收房，系购房者用以维护自身权益的手段。自2021年下半年以来，房地产行业快速下行， 行业资金面趋于紧张，停工项目开始增多，房屋竣工面积显著下降。进入2022年以来，房地产竣工面积增速快速下行。2022年1－7月，全国房地产竣工面积32028万平方米，同比下降23.3%，2022年以来下降幅度逐月扩大。 图2房地产竣工面积累计值及累计增长情况 资料来源：国家统计局 伴随融资端收紧与需求端萎缩，开发商现金流快速恶化导致停工项目增多。2021年下半年以来，行业快速下行，销售超预期下降，叠加金融机构风险偏好显著降低，行业销售端与融资端现金流均面临较大压力，房地产企业现金流压力显著加大。2022年1－7月，房地产开发企业到位资金88770亿元，同比下降25.4%。其中，国内贷款11030亿元，同比下降28.4%；利用外资53亿元，同比增长20.7%；自筹资金31495亿元，同比下降11.4%；定金及预收款28575亿元，同比下降37.1%；个人按揭贷款14169亿元，同比下降25.2%。2021年下半年以来，房地产企业在银行融资、债券发行、销售回款等资金渠道均承受较大压力。 图3房地产开发企业到位资金累计值及累计增长情况 资料来源：国家统计局 购房者预期发生转变也是影响因素之一。从行业长期趋势来看，伴随我国住房供求整体上逐渐达到平衡，部分地区由于人口净流出等因素甚至出现局部住房供应过剩，住房空置率上升；叠加近年来房地产税改革与立法工作被相关部门多次提及，购房者对未来房价预期有所扭转。此外，受疫情扰动等因素影响，部分购房者对于未来收入增长预期也有所改变，在面临延期交付时，部分购房者选择了“停贷”作为维护自身权益的手段。根据中国人民银行调查统计司发布的《2022年第二季度城镇储户问卷调查报告》显示，2022年第2季度收入感受指数为44.5%，比上季下降5.7个百分点。其中，10.8%的居民认为收入“增加”，比上季减少3.7个百分点，67.6%的居民认为 收入“基本不变”，比上季减少3.9个百分点，21.7%的居民认为收入“减少”，比 上季增加7.6个百分点。收入信心指数为45.7%，比上季下降4.3个百分点。对下季房价，16.2%的居民预期“上涨”，54.6%的居民预期“基本不变”，16.0%的居民预期“下降”，13.2%的居民“看不准”。 图4未来收入信心有所下降 资料来源：Choice 整体看，在融资政策持续收缩与销售下行背景下，部分房地产企业流动性不足导致项目停工，疏通房企融资渠道，为出险房企提供适当的流动性支持，将有助于盘活困境资产，解决目前“保交楼”问题。 （二）近期“停贷断供”事件对于市场需求整体会有一定的不利的影响，叠加疫情反复和经济下行压力，居民观望情绪上升，整体购房群体的购房意愿与购房能力都有所收缩，不利于市场复苏 金融机构在选择合作房企时可能会更加谨慎。购房者“停贷”将影响银行按揭贷 款回收，对银行信贷资产质量存在一定影响。同时，伴随负面舆情持续发酵，区域房地产市场需求也将收缩，不利于房地产市场价格平稳，若房地产市场价格持续调整，银行所持抵押物的价值也将面临收缩。未来银行在与开发商按揭合作以及提供贷款的过程中可能也会更加审慎，信贷资源将更加向国有开发商与优质民营开发商集中，开发贷和按揭贷款的投放都将更加谨慎。不过目前根据部分上市银行所发布的公告来看，涉及保交楼的按揭贷款占按揭贷款总额的比例较低，涉及按揭贷款规模较小，整体风险可控。 表2部分上市银行对网传“停贷事件”涉及按揭贷款情况的回应节选 银行简称 公告内容节选 平安银行 目前本行涉及网传“停贷事件”楼盘的逾期按揭贷款余额0.318亿，占全行按揭贷款余额的0.011%，占一手楼按揭贷款余额的0.021%。本行涉及烂尾风险的按揭贷款 总体规模小，不会对本行经营构成重大影响 浦发银行 截至2022年6月末，公司住房按揭贷款余额人民币8,869.64亿元，经初步排查，目前涉及“保交楼”风险的逾期按揭贷款余额人民币0.56亿元，总体风险可控 华夏银行 目前本行涉及媒体报道“停贷事件”楼盘的逾期按揭贷款余额0.31亿元，占全行个人住房按揭贷款余额的0.01%，业务规模较小，总体风险可控，不会对本行经营产生重大影响 民生银行 截至2022年6月末，本行住房按揭贷款余额5,910.39亿元，其中涉及上述风险事件逾期按揭贷款余额0.66亿元，总体风险可控 招商银行 经初步排查，目前本公司涉及“网传停贷”事件的楼盘数量占比较小，所涉及的本公司逾期个人住房贷款余额0.12亿元，占本公司境内个人住房贷款余额的比例不到0.001%，风险整体可控 兴业银行 截至目前本公司涉及“停贷事件”楼盘相关按揭贷款余额16亿元（其中不良贷款余额0.75亿元），已出现停止还款的按揭金额3.84亿元，主要集中在河南地区。得益于前期本公司对按揭贷款的差异化准入和管理要求，本公司已介入的且存在烂尾风险的按揭贷款总体规模较小，不会对本公司经营构成重大影响 农业银行 截至2022年6月末，全行个人住房贷款余额5.34万亿元。其中一手楼合作楼盘5.7万个，一手楼按揭贷款余额3.97万亿元。已初步认定存在“保交楼”风险的楼盘涉及逾期按揭贷款余额6.6亿元，占全行按揭贷款余额的0.012%，占一手楼按揭贷款余额的0.017%。目前涉及“保交楼”风险的业务规模较小，总体风险可控 交通银行 经初步排查，媒体报道中存在风险的楼盘所涉及的本公司逾期住房按揭贷款余额0.998亿元，占本公司境内住房按揭贷款余额0.0067%，规模和占比较小，风险可控 工商银行 经排查，目前停工项目涉及不良贷款余额6.37亿元，占全行按揭贷款余额的0.01%，风险可控 邮储银行 目前，住房贷款余额超过2万亿元，笔均金额约44万元，房地产类不良贷款率处于行业较低水平。本行密切关注部分地区出现的停工缓建和未按时交付楼盘情况，开展深入排查，初步认定的停工项目涉及住房贷款逾期金额1.27亿元，规模和占比小，风险可控 光大银行 经本行初步排查，截至2022年6月末，认定存在“保交楼”风险楼盘的逾期按揭贷款余额0.65亿元，占全行按揭贷款余额的0.01%，规模较小，整体风险可控，不会对本行经营产生重大影响 建设银行 当前部分地区停工缓建和未按时交付楼盘情况，涉及本行规模较小，总体风险可控 中国银行 今年以来，本行房地产融资平稳有序，房地产开发贷款投放及对困难房企项目并购的支持力度不断加大，新增房地产开发贷款位于同业前列；因城施策，实施差异化住房贷款政策，支持刚性和改善型住房需求；疫情期间为客户提供延期还本付息等多项纾困政策，资产质量保持稳定，本行个人住房贷款业务总体风险可控 中信银行 经初步排查，媒体报道中存在风险的楼盘所涉及的本行逾期个人住房贷款余额0.46亿元，占本行个人住房贷款余额0.0048%，规模和占比较小，总体风险可控 数据来源：联合资信根据公开信息整理 伴随相关信用瑕疵事件的发展，需求端会受到一定负面的冲击，国有与非国有开发商销售情况将出现分化。期房销售是目前商品房销售的主要模式，2021年全年商品房销售面积中，期房销售面积占比87.01%，现房销售占比仅12.99%；全年商品住宅销售面积中，期房销售面积占比89.55%，现房销售占比仅10.45%。受“停贷潮”相关舆情发酵影响，对于房地产企业能否按期交房的担忧打击了购房者的对于期房的信心，对房地产需求的复苏、特别是新房市场需求的复苏具有负面的影响。购房者由 于对按期交房存在担忧，可能更加倾向于购买头部开发商、国有开发商所开发产品， 规避一些民营房地产企业的项目，未来国有开发商与非国有开发商的销售情况或将出现分化。 “停贷”事件显示出预售资金严格监管的必要性，预售资金监管尺度恐难放松。“停贷”事件凸显出保障交付的重要性，开发商放松预售监管资金的呼声恐难以得到满足。若预售资金监管进一步趋严，房地产企业资金链将进一步紧张。 三、多措并举探索化解风险方式，多方努力稳定房地产市场预期 整体看，在融资政策持续收缩与销售下行背景下，部分房地产企业流动性不足导致部分项目停工，疏通房地产开发企业融资渠道，为出险企业提供适当的流动性支持，将有助于盘活困境资产，解决目前“保交楼”问题。目前“停贷”事件密集