事件:3月1日,公司发布23年业绩预告及控股股东增持计划。23年,公司归母净利润预计亏损约67亿元。公司控股股东中化香港(集团)有限公司(简称“中化香港”)拟自公司发布23年业绩公告之日次日起计约3个月内增持公司股票不超过港币2亿元。 点评:市场下行等多因素承压致业绩短期下滑,集团资源支持提升经营稳健性。 上市以来首次业绩亏损,市场下行提升减值和毛利率压力:2023年,公司预计实现归母净利润亏损约67亿元,同比减少约87亿元,同时,不含投资物业公平值收益的归母净利润预计为亏损66亿元,同比减少约75亿元,业绩表现低于我们预期,主要原因包括:1)受国内房地产行业下行影响,公司继续计提存货减值;2)房地产一二级开发收入结算规模皆出现下滑,同时二级开发项目毛利率延续下滑趋势;3)收并购等事项产生的一次性收益同比大幅下降。本次业绩亏损系公司2007年上市以来首次出现亏损,预期短期内存货减值和毛利率压力释放较充分,22年以来新拿地项目进入结算期后有望带动业绩企稳回升。 控股股东积极增持,集团资源支持提升经营稳健性:中化香港拟自公司发布23年业绩公告之日次日起计约3个月内增持公司股票不超过2亿港元,上限金额约为公司截至24年3月4日收盘市值的2.4%。近年来中化香港通过以股代息、资金池合作等方式支持公司经营,2022/6/30至2024/3/1期间,中化香港对公司的持股比例从35.27%提升至37.09%,为公司稳健经营提供有力支持。 23年销售额同比趋于企稳,24年开年销售随行业下滑:23年,公司实现销售额1412亿元,同比下降8.9%,较2022年销售额同比(-34.2%)收窄。据克而瑞数据,24年1-2月公司实现销售额105.5亿元,同比下降56.3%,同期百强房企操盘销售额同比下降48.8%,公司销售短期内受市场需求疲弱影响明显。 华夏金茂商业REIT上市在即,打通存量资产盘活通道:23年,公司以旗下长沙金茂览秀城项目为底层资产发起华夏金茂商业REIT,长沙金茂览秀城总建面10.3万平米,可租赁面积约6.1万平米,截至23年6月30日的资产估值约10.65亿元。截至23年12月30日,华夏金茂商业REIT公开发售定价为2.67元/份,所得总额约10.68亿元,预计华夏金茂商业REIT顺利上市后将助力公司进一步打通存量资产的融资渠道,提升公司的融资能力,增加运营收入等。 盈利预测、估值与评级:考虑公司销售下行、存货减值和毛利率下行等因素,我们下调公司23-25年基本归母净利润预测为-66.8/14.6/21.7亿元(原预测为34.7/55.1/60.6亿元),当前股价对应23-25年PE(基本)估值分别为 NA/5.2/3.5倍,公司作为央企,信用优势显著,财务稳健,维持“买入”评级。 风险提示:销售不及预期、拿地与收入结算不及预期、市场下行超预期等风险。 公司盈利预测与估值简表