地产行业周报：住建部强调防止大起大落，香港撤销楼市调控“辣招”

1 证券研究报告 住建部强调防止大起大落，香港撤销楼市调控“辣招” 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 2024年3月3日 请务必阅读正文后免责条款 周度观点：本周住建部发布关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知，指出根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学 安排土地供应、引导配置金融资源，促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落；住建部与金融监管总局召开城市房地产融资协调机制视频调度会。总体看，近期各项政策利好密集出台，当前板块持仓、估值仍处低位，配置可适度积极。个股建议关注土储质量优化、历史包袱较轻的优质房企如保利发展、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等；同时关注物管（招商积余、保利物业等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头、产业链（北新建材、海螺水泥、华新水泥、东方雨虹、伟星新材等）及保障房、城中村改造等主题性机会。 政策环境监测：香港宣布撤销所有楼市“辣招”。 市场运行监测：1）成交边际改善，关注三四月传统销售旺季。本周(2.24-3.1)新房成交2.5万套，环比增长83%，二手房成交1.5万套，环比增长19%。2月新房日均成交同比下降60%，降幅较1月扩大58个百分点。2）库存环比微降，去化周期18个月。16城取证库存10273万平，环比降0.4%，去化周期18个月3）土地成交、溢价率回升，一二线占比提高。上周百城土地供应建面1785.5万平、成交建面 2577.2万平，环比升323.4%、409.6%；成交溢价率4.2%，环比升4.1pct。其中一、二、三线成交建面分别占比3.3%、33.9%、62.8%， 环比分别升3.3pct、升22.1pct、降25.4pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行61亿元，环比增加16亿元，海外债无发行；房企发行利率为2.24-3.0%，可比利率较前次变化下滑。2）地产股：本周房地产板块跌0.7%，跑输沪深300（+1.4%）；当前地产板块PE（TTM）11.91倍，估值处于近五年68.26%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为张江高科、湘财股份、新城控股，南向资金净流入前三为新鸿基地产、万科企业、 恒隆地产。 2024年2月29日住建部&金融 监管总局 召开城市房地产融资协调机制视 频调度会 2024年2月27日住建部 各地科学编制住房发展规划，强 调保障刚需与市场多样化需求 2024年2月28日沈阳 发布“卖旧买新”活动细则，每平米补贴100元 2024年2月27日长春 放宽公积金贷款申请条件，提高多孩家庭贷款额度 2024年2月27日北京 出台房地产广告发布指引，不 得含有“买房能落户”等承诺 2024年2月27日荆州 出台16条房产新政，鼓励银行为“白名单”企业提供开发贷款 南海诸岛 偏松偏紧中性 香港宣布撤销所有楼市“辣招” 事件描述：2月28日，香港财政司司长陈茂波发表2024-25年度《财政预算案》，决定即日起撤销所有住宅物业需求管理措施，即所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。 点评：从政策背景看，受美联储加息导致房贷利率高企、经济压力加大的影响，香港楼市连续2年量价齐跌。2023年香港住宅楼宇买卖合约仅4.3万份，同比减少5%，处于2004年以来最低水平；2023年12月中国香港私人住宅受欢迎屋苑售价指数较2021年9月高点下滑21%，呈 现持续下行态势。2023年10月香港特区行政长官李家超在发表任内第二份施政报告时指出，随着香港未来房屋供应量将持续增加，考虑整体情况后，政府决定采取调整住宅物业需求管理措施，把额外印花税的适用年期由3年缩短至2年、买家印花税和新住宅印花税的税率减半、外来人才的置业印花税实施“先免后征”。此次香港进一步放松调控政策，取消额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。其中，最早于2010年推出的额外印花税适用于在2年（后延长至3年）内转售的住宅物业交易，税费为转售交易金额的5-15%；此后推出的买家印花税主要针对所有非香港永久居民、或者是以公司名义在香港购买住宅的买家；新住宅印花税针对所有在港购买首套房以外的买家。 从政策影响看，税费减轻有望促进香港楼市成交回暖，未来美联储若开启降息，香港楼市回升趋势或更明显。2023年10月香港降低税费政策后，2023.10-2024.1这三个月香港住宅楼宇买卖合约同比增长8%，其中2024年1月同比增长14%，房屋交易量呈现企稳迹象。考虑香港近年积极推行“高才”与“优才”计划、吸引内地人才到香港发展，此次取消三大印花税有助于显著降低消费者购房成本、促进成交进一步回暖。随着未来美联储开启降息节奏，香港房贷利率回落、叠加消费者对经济与房价预期改善，届时香港楼市回暖趋势或更明显。 成交：边际改善，关注三四月传统销售旺季 点评：本周(2.24-3.1)新房成交2.5万套，环比增长83%，二手房成交1.5万套，环比增长19%。2月新房日均成交同比下降60%，降幅较1月扩大58个百分点。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 8万套 6 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年2024年 22.9.322.12.323.3.323.6.323.9.323.12.3 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 重点50城新房月日均成交变化重点20城二手周成交走势对比 100% 50% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5 3 2.5 2 2021年2022年2023年2024年 万套 0% -50% -100% 2023.22023.42023.62023.82023.102023.122024.2 1.5 1 0.5 0 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比微降，去化周期18个月 点评：16城取证库存10273万平，环比降0.4%，去化周期18个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10500 10000 9500 9000 8500 8000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.9.2421.12.322.2.1122.4.2222.7.122.9.922.11.1823.2.323.4.1423.6.2323.9.123.11.1024.1.19 土地：成交、溢价率回升，一二线占比提高 点评：上周百城土地供应建面1785.5万平、成交建面2577.2万平，环比升323.4%、409.6%；成交溢价率4.2%，环比升4.1pct。其中一、 二、三线成交建面分别占比3.3%、33.9%、62.8%，环比分别升3.3pct、升22.1pct、降25.4pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2023.12023.42023.72023.102024.1W2.12 22.8.2922.11.2923.2.2823.5.3123.8.3123.11.30 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 250 200 150 100 50 0 万平百城土地成交前五城（2.19-2.25） 203 166149 110109 2023.12023.42023.72023.102024.1W2.12 湖州苏州石家庄南通舟山 流动性环境：资金价格下行 资金价格下行。3月1日当周，R001下行4.29BP至1.82%，R007下行13.57BP至 1.99%。截至3月1日，OMO存量（MA10）余额为9321亿元，较2月23日减少466亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。 R007环比下行13.57BP(%) 20202021202220232024 6 5 4 3 2 1 0 OMO存量（MA10）环比下行 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 01-0103-0105-0107-0109-0111-01 资金价格下行（%） 28000 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0 60 20 -20 -60 -100 境内房地产债发行 本周境内地产债发行量61亿元，净融资额为35亿元。到期压力方面，24年地产债到期压力整体小于23年，24年全年到期和提前兑付的规模总共2687.2亿，同比23年约下降0.4%；向后看，24年3月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约438.3亿。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元202220232024 250 200 150 100 50 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51 0 -50 202220232024 亿元 200 150 100 50 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51 0 -50 -100 -150 -200 亿元 总偿还量 到期+提前兑付 600 500 400 300 200 100 22-01 22-04 22-07 22-10 23-01 23-04 23-07 23-10 24-01 24-04 24-07 24-10 25-01 25-04 25-07 25-10 0 房企境内债发行 本周共6家房企发行6只境内地产债。 房企境内债发行规模排序房企境内债发行利率排序 境内地产债发行规模排序（亿元） 25.0 15.0 8.0 5.0 5.0 30 25 3.5 3.0 境内地产债发行利率排序（%） 202.5 152.0 1.5 10 1.0 50.5 0 陆家嘴铁建房产昆明安居电建地产兆润投资 0.0 24铁建房产 MTN001 24昆明安居 SCP002 24陆债0124兆润投资 MTN001 24兴泰金融 SCP001 房企海外债发行 本周房企海外债无发行。2024年2月海外债发行1.5亿美元，发行方为恒隆地产与太古地产。 地产海外债周发行量地产海外债月发行量 1.0 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0.0 2024-02-052024-02-122024-02-192024-02-26 140 房企海外债发行规模（周） 亿美元 0.9 0.6 0.0 0.0 120 100 80 60 40 20 0 亿美元 2021年 2022年 2023 2024 M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12 重点房企发行明细 本周重点房企发行利率为2.24-3.0%，可比利率较前次变化下滑。 境内债发行明细 发行人 证券简称 发行额（亿元） 币种 期限(年) 主体评级 票面利率（%） 利率变化(pct) 前次发行时间 类型 境内 电建地产 24电建地产PPN002 5.00 RMB 5.00 AAA —— 不