保障性住房系列报告之二：保障房“厦门蓝本”有何经验

证券研究报告 保障房“厦门蓝本”有何经验 ——保障性住房系列报告之二 行业评级：地产强于大市（维持） 证券分析师 杨侃投资咨询资格编号：S1060514080002郑茜文投资咨询资格编号：S1060520090003 2024年3月3日 请务必阅读正文后免责条款 1 首提“社会性保障房”概念，住房保障体系日臻完善。为解决两大“夹心层”住房保障问题，2006年厦门首次提出“社会 性保障房”概念，推出配租的保障性租赁房和配售的保障性商品房，并在2009年出台了全国首部住房保障地方性法规《厦门市社会保障性住房管理条例》，且针对过程中发现的新问题及时代的新变化，不断完善各项制度，仅保障性商品房管理办法就历经三次大幅修订，在申请门槛、配售定价、退出机制等方面持续优化，已形成分层次、全覆盖的住房保障体系。 严准入与重管理，配售与回购定价相对合理。厦门保障性商品房采取多级审核公示制度，对5年内拥有房产转让行为等六 大类人群限制申请，最大限度让真正需要保障人群受益。基于保本销售原则，按照项目市场评估价45%定价，测算可覆盖项目基准地价及建设成本，且厦门双职工工作5年左右仅靠公积金可基本覆盖70平保障性商品房首付、每月公积金可基本覆盖贷款月供，实现项目资金可平衡、工薪收入群体可负担。从退出机制来看，5年内封闭管理，可申请由政府按照1.43%年折旧率（对应70年产权）回购，考虑厦门1%-2%的租金房价比，回购价格具有一定合理性；满5年可上市交易，但应当按原购房价与提交申请时房屋市场指导价的差价的55％缴交土地收益等相关价款。 推出规模与申购率受楼市景气度影响。根据以需定建、充分发挥保障性商品房市场调节功能的原则，厦门历年保障性商品 房推出规模与商品房市场走势呈现一定负相关。如在2018H1和2021H1楼市走弱后，2019年和2022年社会批次保障性商品房推出规模为0。同时尽管保障性商品房定价仅为评估价的45%，但申请户数仍受楼市景气度影响，如楼市降温的2018年，9000套保障性商品房首批次申请通过仅2835户，有效申购率仅31.5%。 2 对商品房市场影响不明显，短期或有所加大。2017-2023年厦门合计推出配售的保障性商品房（社会批次）2.1万套，仅占 同期厦门商品房成交套数的6.3%，规模相对有限，加上厦门常住人口持续增加，厦门楼市量价走势与全国趋势基本一致，并未因保障性商品房政策出台，走出独立行情。根据厦门“十四五”保障性住房建设规划，估算2022-2025年保障性商品房开工规模分别约为1.3万套、2.6万套、1.95万套和0.65万套，按照开工到预售1年估算，随着2023、2024年保障性商品房开工项目逐步入市，短期对商品房市场的分流及冲击或将有所加大。 投资建议：随着2023年“14号文”出台，国内保障房发展步入新阶段，短期保障房有望迎来一轮建设小高峰，为下滑的地 产投资提供一定对冲；中期来看，按照“以需定建”的原则，参考厦门保障性商品房经验，建设规模及对商品房市场分流或相对可控，后续需密切关注各地保障房建设规划、资金来源、配套政策细则等。从房地行业来看，短期楼市量价下行仍将持续压制板块估值，积极关注政策端变化；中长期来看，建议逢低关注资产质量优化、历史包袱减轻的房企如保利发展、招商蛇口、华发股份、越秀地产、滨江集团等等，同时关注物管（招商积余、保利物业）、代建（绿城管理控股）、经纪 （贝壳）等细分领域龙头。 风险提示：1）楼市量价调整幅度大于预期的风险：若市场下行持续蔓延，房企减值压力、资金压力将超出预期；2）个别 房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：若政策发力、楼市修复不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期情形；3）保障性住房建设规模及进度不及预期风险：若各地建设规模、落地进度不及预期，对全国房地产投资支撑将低于预期。 自2006年以来，厦门大力推进社会保障性住房建设，首次提出“社会性保障房”概念，并在2009年出台了全国首部地方性法规《厦门市社会保障性住房管理条例》，历经多年实践和制度完善，已经形成配租的公租房、保障性租赁住房和配售的保障性商品房为主的住房保障体系。 2023年8月国务院审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》（即“14号文”），未来国内保障性住房将分为配租与配售型保障房两大类，与厦门当前保障房构成有相同之处。同时目前已经有广州、杭州等多个城市披露2024年配售型保障房建设任务，市场普遍关心新一轮保障房建设潮对商品房市场的影响。对比“14号文”与厦门保障性商品房相关规定，两者在保障房建设规模与资金使用原则、选址要求等多个方面有类似之处，为此本篇报告我们详细梳理及分析了厦门保障房制度出台的背景、主要特点、实施影响与效果。同时考虑此前市场对保租房的研究已较多，报告将更侧重对厦门配售的保障性商品房分析，为投资者评估全国配售型保障房建设带来的影响提供一些参考。 重点城市2024年配售型保障房筹集规划（套） 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 广州杭州宁波 3 南京大连沈阳 4 “14号文”与厦门保障性商品房相关规定对比 “14号文” 厦门保障性商品房管理办法 出台背景 着力解决工薪收入群体买不起商品住房、保障性住房又供给不足的突出问题 解决不属于原经济适用住房申请对象（即中等及中等偏上收入家庭），又买不起市场商品住房的“夹心层”群体住房保障问题 对象 住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才 保障性商品房为政府提供优惠，限定户型、面积和销售价格，向本市无住房家庭，以出售方式提供 申请原则 以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障性住房 一个申请家庭只能申请一套保障性商品房。 建设规模 坚持稳慎有序、坚持以需定建 以需定建原则 面积定位 按照保基本的原则，合理确定城镇户籍家庭、机关事业单位人员、企业引进人才等不同群体的保障面积标准 以统一装修、经济实用为原则，满足住户的基本住房需求 资金要求 工薪收入群体可负担、项目资金可平衡、发展可持续 体现其保障性功能，在保障对象的经济承受能力范围之内，不严重增加财政负担 配售价格 保本微利原则配售；配售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定 按照保本销售的原则，主要由建造成本、基准地价和相关税费构成 用地来源 由城市人民政府按划拨方式供地和负责建设配套设施，保障性住房以划拨方式供应土地，仅支付相应的土地成本 保障性商品房的用地可采取出让、划拨等方式供应。以政府组织统一建设为主，兼顾多种方式统筹社会保障性住房房源，并实行房源统筹安排，由政府实行统一分配 选址原则 优先安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域。防止因位置偏远、交通不便等造成房源长期空置。 选址应当统筹规划、结合产业发展布局、新城和园区建设，在交通较便捷、教育配套较完善、生活设施较齐全的区域，要防止把社会保障性住房建在偏远、交通不配套、给群众生活带来诸多不便的地方 退出管理 封闭管理，政府回购 5年内封闭管理、考虑折旧等因素政府回购；满5年可上市交易，购房人应当按原购房价与提交申请时房屋市场指导价的差价的55％缴交土地收益等相关价款。 信贷支持 支持利用住房公积金向缴存职工发放购买保障性住房的个人住房贷款 购买保障性商品房可按规定提取个人住房公积金和办理住房公积金贷款。 第一部分 厦门保障性住房制度发展历程 CONTENT 目录 第二部分 第三部分 厦门保障性商品房有何特点 厦门保障性商品房对楼市影响 5 第四部分 投资建议 房价持续上涨加剧区域供求关系恶化。2005年以来，厦门房价持续上涨，2005、2006年厦门新房价格同比上涨4.7%和9.1%，远高于同期70个大中城市房价涨幅（0.7%、0.6%），持续快速上涨的房价加剧当地住房供求关系恶化。 2005-2006年厦门房价涨幅远高于重点城市 图表标题 厦门新房价格单月同比 70城住宅单月同比 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 6 2005/72005/112006/32006/72006/112007/32007/72007/11 随着房价快速上涨，房价及收入增速差越来越大，原有的廉租房、经适房体系并不能完全解决居民住房问题。一方面，廉租住房仅针对最低收入家庭，同时由于廉租房租金标准实行政府定价，由政府提供资金补贴，使得地方政府投入动力较小、覆盖面小，供应量有限；经适房只售不租，随着价格上涨，2006年全国经适房价格较2000年上涨44%，对很多中低收入家庭经济压力亦较大。而商品房价格居高不下，对中等收入及刚工作的中高收入人群也难以承受（2006年全国商品住宅价格较2000年上涨60%）。在这种背景下，逐渐形成了两个住房政策的“夹心层”： 第一个“夹心层”，是不属于廉租住房申请对象，符合经济适用住房申请条件但又买不起经济适用住房的中低收入群体； 第二个“夹心层”，是不属于经济适用住房申请对象（即中等及中等偏上收入家庭），又买不起市场商品住房的群体。 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 7 0 全国经适房与商品住宅价格持续上涨 元/平 商品房住房价格 经适房价格 1997199920012003200520072009 8 2005-2006年，针对“夹心层”群体住房困难问题，厦门在借鉴中国香港、新加坡等地的先进经验并结合厦门市实际情况基础上，在全国首次提出了“社会保障性住房”的概念和解决住房政策“夹心层”问题的思路: 对第一个夹心层解决思路是：推出有补贴租得起的租赁型政策房，即保障性租赁房。 对第二个夹心层解决思路是：推出总价小买得起的销售型政策房，即保障性商品房。 2006年，厦门高林居住区、万景公寓和观音山公寓等保障性住房陆续动工。 万景公寓外景图 9 根据2006年发布的《厦门市社会保障性商品房配售管理办法（试行）》，购买保障性商品房需要本市户籍、且个人不能申请，购买后不得上市转让、出租，但可向市建设与管理局申请回购，回购价格按原成交价格结合成新确定。 2006年《关于厦门市社会保障性商品房配售管理办法（试行）的通知》主要内容 主要内容 对象 1）申请人及其共同申请的家庭成员必须具有本市城镇户籍，在本市工作和生活，且其中至少有1人取得本市户籍时间满3年；2）家庭收入符合中低收入家庭收入标准；3）家庭资产在中低收入家庭收入标准上限的6倍以下；4）无房户或住房困难户；5）个人不得申请购买社会保障性商品房 禁止人群 1）申请之日前五年内有购买或出售房产的；2）通过购买商品房或作为商品房代理人取得本市城镇户籍的；3）以投靠子女方式取得本市城镇户籍的；4）离异前已享受过政府住房优惠政策的；4）离异时间不足2年的。 房源、规模 市建设与管理局制定项目配售方案，包括房源情况、户型比例、配售价格、配售对象等，并向社会公布。 配售原则 符合购房条件的申购人按住房面积、落户时间、家庭结构、婚龄等方面进行评分，以分数高低顺序轮候配售。 价格、户型 社会保障性商品房的销售价格由市建设与管理局会同财政部门、国土房产部门制定，报市政府批准公布执行。原则上四人以上（含四人）配三房型，三人（含三人）以下配两房型，并结合家庭结构、房源供应等情况配售。 退出方式 社会保障性商品房不得上市转让、出租，但可向市建设与管理局申请回购，回购价格按原成交价格结合成新确定。 10 厦门社会保障性租赁房由政府投资建设和筹集，并实行房源收储，建设资金主要来自一定比例的土地出让净收益、财政专项拨款、财政投融资、接受社会捐赠等；根据申请人群的家庭收入标准，给与不同的租金补贴，补贴资金由市、区财政按财政体制分成比例共同承担。 2006年《厦门市社会保障性租赁房管理办法》(试行)主要内容 主要内容 定义 是指政府向中低收入家庭和特定对象提供的，限定建设标准和租金补助标准，