地产宏观速递（Nov）：量价同比双双走弱，行业持续震荡磨底

地产宏观速递（Nov）：量价同比双双走弱，行业持续震荡磨底 YY团队2023/12/20 销售端：11月单月销售量价环比由负转正，但同比双双走弱，累计同比跌幅仍在扩大。成交面积来看，各能级城市修复预期有所回落，价格走势而言，新房成交一二线城市改善幅度收窄，三线城市依旧承压，二手房市场仍未有企稳迹象。 投资端：土地投资跌幅扩大，新开工与施工表现边际改善。1-11月全国房地产开发投资累计完成额10.40万亿元，累计同比下降9.40%，较1-10月累计同 比-0.1pct，房地产开发投资持续承压。竣工表现向好，但增幅有所收窄，考虑房企竣工主要集中在12月，预计仍有一定支撑。新开工与施工面积单月同比由正转负，或因需求端政策加持，但考虑销售疲弱依旧，可持续性有待观察。 融资端：1-11月房地产开发累计到位资金跌幅略有收窄，国内贷款、自筹资金同比跌幅进一步改善，但销售低迷仍旧拖累房企回款。 截至23年12月15日，23年央企开发商累计净融资466.97亿元，国企开发 商累计净融资570.71亿元，民企开发商累计净偿还1219.12亿元。就12月以来，央国企开发商净融资为10.66亿元，资金由11月净流出改为净流入，民企开发商累计净偿还41.50亿元，较上月有所减少，央国企与民企融资边际有所改善。 政策端：12月中央经济工作会议明确明年房地产行业政策基调，政策目的以“保交楼”与填补需求端缺口为主。在市场修复进展缓慢，持续震荡磨底的背景下，当前政策工具箱与2015年相比，尚处于第二阶段，即以刺激销售复苏为核心政策目的，考虑到此轮下行周期的影响因素更为复杂，后续政策端仍将 保持稳步释放的节奏，增量政策或可期待北上深放开非核区域限购限售、PSL重启支持三大工程建设等。 目录 地产宏观速递（Nov）：量价同比双双走弱，市场持续震荡磨底1 一、销售端：量价同比双双回落，市场仍处于震荡调整的阶段3 二、投资端：土地市场持续低迷，新开工与施工表现边际改善5 三、融资端：销售低迷持续拖累房企回款，主体融资边际有所修复7 四、政策端：工具箱进一步完善，一线城市刺激措施逐步落地8 瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司免责声明11 表目录 图表1全国商品房销售金额和面积累计同比（%）3 图表2分城市能级成交面积当月同比（%）3 图表3全国商品房销售金额和面积单月同比（%）4 图表4全国商品房销售金额和面积单月环比（%）4 图表530大中城市各能级城市周度成交面积（万方）4 图表670大中城市销售价格指数当月同比（%）5 图表7百城价格环比变动城市数5 图表8近一个月以来集中供地情况6 图表9成交土地溢价率（%）6 图表10房地产开发投资累计同比和当月同比（%）7 图表11新开工、施工和竣工面积累计同比（%）7 图表12房地产开发资金各融资渠道累计增速（%）7 图表13房地产开发资金各融资渠道当月值占比（%）7 图表142019-2023净融资变化（亿元）8 图表152023年各季度净融资变化（亿元）8 图表162023年11月中旬至2023年12月中旬各地楼市调控政策变化汇总9 一、销售端：量价同比双双回落，市场仍处于震荡调整的阶段 11月单月销售量价环比由负转正，但同比双双走弱，累计同比跌幅仍在扩大。成交面积来看，各能级城市修复预期有所回落，价格走势而言，新房成交一二线城市改善幅度收窄，三线城市依旧承压，二手房市场仍未有企稳迹象。 销售表现：1-11月商品房销售累计同比跌幅仍在扩大，单月金额同比降幅亦有所加深。23年1-11月全国商品房累计销售金额达10.53万亿元，累计同比- 5.20%，较23年1-10月-0.3pct，销售面积累计10.05亿平，累计同比-8.00%，较 23年1-10月-0.2pct；11月单月销售金额及面积分别为0.82万亿元、0.79亿方，按可比口径（统计局考虑毁约退房等因素，并剔除非房开发项目以及带抵押性质的销售数据）计算环比分别为0.82%、2.03%，同比分别为-16.90%、-21.26%。11月单月量价环比较10月小幅回升，但继10单月面积同比跌幅结束收窄趋势，量跌带动价弱，11单月金额同比跌幅出现加深，边际复苏可持续性减弱，预计12月仍处于震荡磨底的阶段。 销售城市结构：二线城市同比由正转负，各能级城市修复预期有所回落。 23年11月30大中城市一线\二线\三线成交面积同比分别为-17.19%\-7.44%\- 29.96%，较10月单月同比分别变动-9.53pct\-17.23pct\-6.79pct。就单月同比变动而言，一、二、三线城市同比降幅全部扩大。 图表1全国商品房销售金额和面积累计同比（%） 图表2分城市能级成交面积当月同比（%） 数据来源：国家统计局，YY评级 数据来源：国家统计局，YY评级 图表3全国商品房销售金额和面积单月同比（%） 图表4全国商品房销售金额和面积单月环比（%） 数据来源：国家统计局，YY评级 数据来源：国家统计局，YY评级 高频数据：12月第三周30大中城周度平均成交面积较12月第二周显示：一二线城市震荡回升，三线城市修复缓慢。12月第三周一、二、三线城市周度平均成交面积分别为64.45万方、142.22万方、53.04万方，较12第二周周度均 值分别变动41.70%、0.94%、-1.50%。 中国:30大中城市:一线城市:商品房成交面积 中国:30大中城市:二线城市:商品房成交面积中国:30大中城市:三线城市:商品房成交面积 0.00 53.04 50.00 142.22 64.45 300.00 250.00 200.00 150.00 100.00 图表530大中城市各能级城市周度成交面积（万方） 数据来源：Wind，YY评级 新房市场：新房成交一二线城市改善幅度收窄，三线城市依旧承压。11月统计局70大中城新建商品住宅价格指数同比下滑0.70%，较10月变动-0.10pct，一线\二线\三线城市同比分别为+0.30%\+0.20%\-1.60%，一二线城市修复增速放缓，三线城市同比跌幅扩大。就单月同比变动而言，11月较10月当月同比分别 变动-0.10pct\-0.10pct\-0.10pct。11月百城住宅价格指数环比为+0.05%，较10月 变动-0.02pct，环比改善幅度收窄，其中，一线\二线\三线城市环比分别为-0.12%\+0.08%\-0.02%，单月环比变动显示一线城市环比回落，二线城市环比增速扩大，三线城市环比上月持平。 二手房市场：11月二手房市场仍未有企稳迹象，各能级城市同比跌幅进一步加深。11月70城二手房价格指数同比下跌3.70%，较10月-0.30pct。一二三线城市同比为-2.90%\-3.60%\-3.90%，较10月当月同比分别变动-1.00pct\- 图表670大中城市销售价格指数当月同比（%） 图表7百城价格环比变动城市数 数据来源：国家统计局，YY评级 数据来源：国家统计局，YY评级 0.30pct\-0.30pct。 二、投资端：土地市场持续低迷，新开工与施工表现边际改善 土地成交：土地投资跌幅扩大，市场景气度仍在下行。2023年1-11月全国 300城累计供应用地面积同比-0.62%，土地成交建设用地面积、金额累计同比- 5.21%、-21.57%，大部分城市的土地市场景气度仍然偏弱。11月100大中城市土地成交溢价率较10月持续下跌，二、三线城市溢价率水平有所修复，但一线城市溢价率大幅回落。 集中供地：11月以来，上海（23年第四批）、无锡（23年第八批）、苏州 （23年第八、九批）、福州（23年第七批）等城市进行了集中供地。其中上海土拍热度平稳，4宗土地中2宗底价，1宗触顶，平均溢价率3.28%，较前次下 降0.28%。无锡供地主要依靠本地国企、城投，除一宗地块提前终止出让外， 其余八宗均以底价成交，其中无锡和居投资发展以总价19.7亿独揽三宗。苏州第八、九轮供地区域热度分化明显，仅1宗溢价30%成交，其余均底价成交。 福州土拍热度有所下降，6宗地块中5宗底价，平均溢价率为6.87%。整体来看，集中供地市场情绪不高。 图表8 近一个月以来集中供地情况 图表9成交土地溢价率（%） 160.00 35.00% 151311 9754.1831 -1 100大中城市:成交土地溢价率:一线城市:当月值(%) 100大中城市:成交土地溢价率:二线城市:当月值(%） 100大中城市:成交土地溢价率:三线城市:当月值(%) 140.00 30.00% 120.00 25.00% 100.00 20.00% 80.0060.00 15.00% 40.00 10.00% 20.00 5.00% 0.00 0.00% 成交总价（亿元） 平均溢价率（%） 最高溢价率（%） 数据来源：公开资料，YY评级 数据来源：wind，YY评级 投资开工：1-11月全国房地产开发投资累计完成额10.40万亿元，累计同比下降9.40%，较1-10月累计同比-0.1pct，房地产开发投资持续承压。11月份当月完成额0.81万亿元，同比下降18.09%，较10月当月同比-1.40pct，单月同比 跌幅有所扩大。1-11月全国房屋新开工面积8.75亿平，累计同比下降21.20%，较1-10月同比+2.0pct，11月新开工面积0.83亿平，当月同比上升4.67%，1-11 月施工面积83.13亿平，累计同比下降7.20%，较1-10月同比+0.10pct，11月施工面积0.85亿平，当月同比上升6.12%，1-11月竣工面积6.52亿平，累计同比上升17.90%，较1-10月同比-1.1pct。11月竣工面积1.01亿平，当月同比上升 10.30%。竣工表现向好，但增幅有所收窄，考虑房企竣工主要集中在12月，预 计仍有一定支撑。新开工与施工面积单月同比由正转负，或因需求端政策加持，但考虑销售疲弱依旧，可持续性有待观察。 图表10房地产开发投资累计同比和当月同比（%） 图表11新开工、施工和竣工面积累计同比（%） 数据来源：国家统计局，YY评级 数据来源：国家统计局，YY评级 三、融资端：销售低迷持续拖累房企回款，主体融资边际有所修复 1-11月房地产开发累计到位资金跌幅略有收窄，国内贷款、自筹资金同比跌幅进一步改善，但销售低迷仍旧拖累房企回款。23年1-11月房地产开发资金 11.70万亿元，累计同比下降13.40%，较23年1-10月变动+0.4pct，同比跌幅有所收窄。具体渠道看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款和个人按揭累计同比分别为-9.80%、-20.30%、-10.90%和-8.10%，分别较23年1-10月+1.2pct、 +1.1pct、-0.5pct和-0.5pct。 图表12房地产开发资金各融资渠道累计增速（%） 图表13房地产开发资金各融资渠道当月值占比（%） 数据来源：国家统计局，YY评级 数据来源：国家统计局，YY评级 截至23年12月15日，23年央企开发商累计净融资466.97亿元，国企开发 商累计净融资570.71亿元，民企开发商累计净偿还1219.12亿元。就12月以来， 央国企开发商净融资为10.66亿元，资金由11月净流出改为净流入，民企开发 商累计净偿还41.50亿元，较上月有所减少，央国企与民企融资边际有所改善。 图表142019-2023净融资变化（亿元） 图表152023年各季度净融资变化（亿元） 7000 300 6000 200 5000 100 400030002000 0-100 1000 -200 0 -300 -1000 -400 -2000 2019 20202021 20222023 -500 2023Q1 2023Q22023Q32023Q4 净融资-央企 净融资-国企 净融资-非央国企 净融资-央企 净融资-国企净融资-非国央企 数据来源：地产E查，YY评级 四、政策端：工具箱进一步完善，一