2023/12 REITs观察：社保基金开闸公募REITs
2023/12REITs观察：社保基金开闸公募REITs YY团队2024/01/04 摘要： 12月舆情跟踪：本月财政部明确将REITs纳入社保基金可投资范围，REITs市场中长期资金来源进一步扩大，社保基金有望成为REITs市场的稳定器和“压舱石”，本月仓储物流REITs项目上新速度提升，公募REITs常态化发行格局逐渐形成。 REITs量价回顾：12月各类资产的成交金额和区间日均换手率均以回升为主。二级市 场方面，在社保基金、FOF基金公告将公募REITs纳入投资范围，多家公募REITs宣布增持计划并实施的背景下，二级市场价格先抑后扬，公募REITs价格有一定企稳。 热点关注：四单REITs项目首次扩募份额均于本月解除限售，此次部分限售扩募份额解 禁后，博时蛇口产园REIT、华安张江产园REIT、中金普洛斯REIT和红土盐田港REIT的可流通份额将分别提升24.21%、31.16%、18.09%和3.93%，项目资金流动性提升。 目录 2023/12REITs观察：社保基金开闸公募REITs1 摘要：1 1.2023年12月舆情跟踪3 12.1行业层面3 12.2产品层面3 2.REITs成交量价回顾4 2.1成交活跃度回顾4 2.2价格回顾5 2.3估值表现6 3.热点关注：首批扩募REITs解禁8 瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司免责声明11 表目录 图表1REITs行业舆情跟踪3 图表2REITs产品舆情跟踪4 图表3REITs成交活跃度回顾5 图表4产权型REITs价格走势5 图表5经营权型REITs价格走势6 图表6产权型REITs估值表现7 图表7经营权型REITs估值表现8 1.2023年12月舆情跟踪 1.1行业层面 行业方面，社保基金“开闸”投资公募REITs，一方面，社保基金以保值增值作为主要投资理念，对其投资范围的调整，有力提振REITs市场信心和投资热情；另一方面，此举也是为REITs引入更多“长钱”，社保基金有望成为REITs市场的稳定器。另外各地积极出台REITs相关政策支持，推进REITs常态化发行。 图表1REITs行业舆情跟踪 相关舆情 12月4日 12月4日，证监会主席易会满接受新华社专访，表示要推动REITs市场扩面提质。 12月6日 财政部联合人力资源社会保障部起草《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》，拟将公募REITs纳入社保基金投资范围。 12月8日 国务院国资委、证监会发布《关于支持中央企业发行绿色债券的通知》中提到：支持央企开展绿色领域基础设施REITs试点。支持新能源、清洁能源、生态环保等领域基础设施项目发行REITs，拓宽增量资金来源，完善绿色融资支持。 12月19日 《山东省人民政府办公厅关于加强财政金融协同联动支持全省经济高质量发展的实施意见》中提到：推动REITs省内落地实。探索发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)，加快盘活高速公路等优质资产，拓宽项目筹资渠道。引导社会资本参与盘活国有存量资产，鼓励符合条件的项目申报中央基建投资专项支持，盘活资金用于新建项目。 12月29日 12月29日，国家发展改革委等五部门发文支持产权清晰、运营状况良好的绿色数据中心集群、传输网络、城市算力网、算电协同等项目探索发行REITs。 9月22日 成都市正加力加劲推动基础设施REITs试点工作尽快取得突破，计划发行规模超60亿，其中成都高投产业园区基础设施REITs试点项目，拟以天府软件园一期及盈创动力大厦两个底层资产发行基础设施REITs基金，计划发行规模15.24亿元；中外运空港物流基础设施REITs试点项目，底层资产为中国外运持有的包含成都空港物流中心在内的6处仓储物流中心，评估值约11.72亿元。募集资金拟用于青白江冷链物流园等项目建设。 数据来源：公开资料，YY评级整理 1.2产品层面 产品方面，本月3单REITs通过审批，分别是嘉实物美消费REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT、易方达深高速高速公路REIT；6单REITs交易所层面已受理，分别是华夏深国际仓储物流REIT、华泰紫金宝湾物流仓储REIT、中航易商仓储物流REIT、华夏特变电工新能源REIT、华夏首创奥特莱斯REIT、华安百联消费REIT。 图表2REITs产品舆情跟踪 日期 相关舆情 12月1日 中航易商仓储物流REIT已申报至上交所。易商仓储物流REIT原始权益人为易商集团，此前易商集团公告拟将江苏富莱德仓储1-3期三个项目分拆、打包为REIT在上交所上市。 12月1日 中金重庆两江产业园封闭式基础设施证券投资基金（两江产园REIT）获上交所反馈，其中项目运营管理、项目出租率增长过快、一些项目租金单价明显偏低、权属分散、项目估值、合规性、同业竞争等问题受关注。 12月1日 南京首单REITs获反馈，华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金（南京产园REIT）获上交所反馈，其中项目运营管理、政府服务类租户、政府扶持政策影响、非整栋入池、承租人优先购买权、项目估值、同业竞争等问题受关注。 12月12日 上交所正式受理华夏特变电工新能源封闭式基础设施证券投资基金（特变电工新能源REIT）。 12月15日 根据中国证监会官网显示，首单民企商超REIT项目——嘉实物美消费REIT正式获得证监会准予基金注册的批复，目前首批4单消费REITs已经全部获批。 12月18日 国泰君安城投宽庭保租房REIT发布《基金份额发售公告》，根据基金管理人和财务顾问根据询价结果，协商确定本基金认购价格为3.050元/份。若本次发售成功，预计募集资金总额为30.50亿元，网下认购倍数1.17再创新低（中签率高达85.16%）。 12月22日 华夏首创奥特莱斯REIT已申报至上交所。 12月25日 华安百联消费REIT已推荐至证监会，状态显示为已接收。 12月27日 国家发改委已正式受理高投集团产业园公募REITs项目，标志着高投集团资产证券化创新融资和存量资产盘活取得新突破。本项目是高投集团联合广发基金、广发证券，以天府软件园一期及盈创动力大厦部分资产进行申报发起的产业园REITs项目。 数据来源：公开资料，YY评级整理 2.REITs成交量价回顾 2.1成交活跃度回顾 12月REITs成交量、成交额均有所恢复，区间换手率显著提升。各类资产的成交金额和区间日均换手率均以回升为主，仅保障性租赁住房成交金额有所下降，区间换手率方面，只有交通基础设施和仓储物流两类资产的区间日均换手率下降至不足1%，其他资产区间日均换手率均呈上升趋势，超过1%，其中生态环保类资产的日均换手率最高，主要系富国首创水务REIT月均换手率最高达到了2.87%。 图表3REITs成交活跃度回顾 成交量(亿份) 成交金额(亿元) 区间日均换手率(%) 资产类型 11月 12月 趋势 11月 12月 趋势 11月 12月 趋势 园区基础设施 5.598 9.355 ↑ 15.147 22.369 ↑ 0.714 1.140 ↑ 能源基础设施 0.925 1.262 ↓ 7.181 9.687 ↑ 0.777 1.132 ↑ 交通基础设施 2.494 2.806 ↓ 17.478 18.740 ↑ 0.597 0.649 ↓ 保障性租赁住房 1.733 2.438 ↓ 4.406 6.061 ↓ 0.728 1.010 ↑ 生态环保 0.629 1.629 ↑ 3.389 6.549 ↑ 1.016 2.279 ↑ 仓储物流 1.966 3.800 ↓ 5.886 10.919 ↑ 0.474 0.922 ↓ 数据来源：Wind，YY评级整理 2.2价格回顾 二级市场方面，在社保基金、FOF基金公告将公募REITs纳入投资范围，多家公募REITs宣布增持计划并实施的背景下，市场有所回暖，公募REITs价格企稳。保租房类REITs以上行为主，其中华润有巢REIT大幅回升，月涨幅7.51%；物流仓储类REITs中嘉实京东仓储基础设施REIT月跌幅为1.11%，其余两只均为上涨状态；产业园中博时招商蛇口产业园REIT、华安张江产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、建信中关村产业园REIT四只收跌，其余均为上涨，张江、博时招商蛇口REIT发布解禁公告，因此12月价格或反映了一定波动。 图表4产权型REITs价格走势 资产类型 产品 收盘价 近一月 (%) 近三月 (%) 近半年(%) 今年以来(%) 上市至今(%) 产业园 博时招商蛇口产业园REIT 1.638 -11.60 -28.51 -29.94 -42.91 -23.61 华夏合肥高新产园REIT 1.811 2.32 -18.31 -14.67 -23.25 -14.31 华夏杭州和达高科产园REIT 2.225 3.20 -17.04 -11.86 -25.68 -18.77 华安张江产业园REIT 2.609 -17.57 -22.60 -24.60 -31.48 -7.68 中金湖北科投光谷产业园REIT 2.162 7.83 -14.81 -12.11 -12.11 -17.64 国泰君安临港创新产业园REIT 4.535 3.99 -12.33 -10.90 -11.50 11.48 东吴苏州工业园区产业园REIT 3.151 -0.10 -20.21 -18.54 -28.38 -13.72 国泰君安东久新经济REIT 3.215 0.96 -12.14 -7.98 -13.04 10.32 建信中关村产业园REIT 2.113 -10.20 -23.02 -26.94 -45.70 -30.11 仓储物流 红土创新盐田港仓储物流REIT 2.356 6.65 -13.64 -5.45 -19.47 9.90 中金普洛斯仓储物流REIT 3.410 9.30 -18.53 -13.40 -33.52 -4.25 嘉实京东仓储基础设施REIT 3.378 -1.11 -11.69 -3.06 -12.23 -2.01 保租房 红土创新深圳人才安居REIT 2.490 0.44 -5.36 -0.04 -5.26 3.70 中金厦门安居保障性租赁住房REIT 2.625 0.88 -3.35 4.91 -6.43 4.40 华夏北京保障房REIT 2.538 -1.17 -6.68 2.31 -7.76 4.55 华夏基金华润有巢REIT 2.362 7.51 -7.99 -0.71 -5.64 0.65 数据来源：wind，YY评级整理选取上市两个月以上的产品 特许经营权类REITs基本面改善确定性高，基本面恢复弹性大，12月价格整体涨幅大于产权型产品。其中中航首钢生物质REIT和鹏华深圳能源REIT月涨幅均超过10%；高速公路REITs也有回暖态势，中金山高集团高速公路REIT涨幅最大，仅有华夏越秀、中金安徽交控、华夏中国交建高速REITs小幅下跌。 图表5经营权型REITs价格走势 资产类型 产品 收盘 价 近一月 (%) 近三 月(%) 近半 年(%) 今年以 来(%) 上市至今(%) 生态环保 中航首钢生物质REIT 12.450 11.22 -3.81 -2.59 -7.48 17.99 富国首创水务REIT 3.244 0.43 -13.79 -9.79 -23.30 1.11 高速公路 平安广州交投广河高速公路REIT 8.737 4.92 1.38 3.09 -18.84 -19.38 华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT 6.134 -0.04 -7.99 -5.96 -15.06 -2.50 浙商证券沪杭甬高速REIT 7.823 4.36 -1.60 3.55 -4.68 8.23 中金山高集团高速公路REIT 6.526 9.29 -5.16 -5.16 -5.16 -4.81 国金中国铁建高速REIT 8.341 3.41 -1.67 13.25 -7.5
