金辉：2024年债券兑付可能性探讨

金辉：2024年债券兑付可能性探讨 YY团队2024/01/10 · 金辉是少数尚未债券违约且仍有债券新发（中债增全额担保中票）的纯民营房企之一。2024年分别有境外债3亿美元和ABS17亿元到期（以行权计），2024年以后仅存续中债增全额担 保中票。 目前，境外债价格涨至83元左右，ABS成交净价在96至100 元间波动。 2024年债券安全性如何，当下债价是过去刚兑的简单线性外推还是确有相应偿债资源支撑？这是本文主要分析的问题。 房地产开发业务方面，金辉销售呈颓势，土储质量不佳。 2023年金辉销售金额275亿元，同比下滑35%。销售跌幅大于多数尚未违约非国企（2023年万科/绿城/绿滨江/美的置业销售额同比分别为-10%/0.3%/-0.3%/-16.9%）。土储重仓城市西安（占未售面积的29%）和武汉（占未售面积的14%）销售缓慢，截至23Q1销售进度（已售面积/总可售面积）分别为46%和28%。西安的两个大盘项目泾河小镇和优步大道分别位于泾河新城边缘位置和高陵区，区位不佳。武汉重仓临空港经济技术开发区（东西湖区），属于武汉三环，地理位置同样较偏僻，且建设进度缓慢，取得预售证面积少。西安和武汉两个重仓城市后续销售难有较大起色，另外分布在三线（占比29%）的存量土储也必然去化承压，24年销售不乐观。 经营性物业方面，截至23H1，金辉投资物业账面价值165亿元，受限部分127亿元，未受限部分仅38亿元，而在建投资物业 31亿元，未受限部分基本为在建物业。由于经营性物业贷款要求 是已竣工验收并投入商业运营的物业，竣工时间在2023年及以后的，短期没有再融资可能性。公司披露自持物业中仅北京朝阳口岸1号地（位于北京市朝阳区，22年竣工，22年出租率仅 相关研究： 金辉集团的烦恼—综合体拿地的权衡-2021/05/17 55.5%）和江南澐着花园三期（位于苏州市，23年竣工）或仍有再融资可能，但由于运营期不长，出租表现较差，存在较高抵押难度。 基于此，对金辉2024年债务兑付进行压力测试，当“PR辉优 01”行权时，即使24年销售金额与23年持平，偿债资金缺口有 14亿元。当“PR辉优01”不行权时，24年销售金额与23年持平情况下，债务安全性有一定保障。在24年销售下滑10%、20%和30%的情境下，资金缺口分别为7、17和27亿元。 综上，尽管金辉过去保持刚兑，但公司土储质量不佳、销售 疲软，随着已完工经营性物业接近全部抵押，2024年新增融资难度大，全年债券安全性并不算高。但另一方面，公司兑付意愿强烈（“21金辉01”和“21金辉02”提前兑付），若能说服部分“PR辉优01”债券持有人不行权，或可获得一定喘息空间。此 外，尽管理论上经营性物业再融资难度大，但账面上仍有一定未受限投资物业，基于过去中债增发行历史，维持未违约身份也有利于后续中债增中票到期后的偿付，中债增是否会“网开一面”，接受部分质量相对较差的资产继续帮其担保发行新债也是值得观察的。 如需全文或交流，请了解机构付费服务，联系人微信： 2