2024年2月26日物业服务板块大涨点评：物管板块涨势延续，坚定看好三条主线

事件：2024年2月26日，物业板块整体上涨，涨幅靠前的公司有：雅生活服务（+11.20%）、旭辉永升服务（+8.45%）、万物云（+7.87%）、金茂服务（+6.33%）、新城悦服务（+6.25%）、碧桂园服务（+5.32%）。 点评：房企融资端支持力度增强，物业关联方应收款偿付保障性提升；物业基本面稳健，政策面友好；抓住板块底部配置机遇，坚定看好三条主线。 1、中央定调地产融资“一视同仁”，经营性物业贷用途扩大，房地产项目融资“白名单”逐步落地，从供给侧看，金融支持地产持续发力，责无旁贷。 1）2023年10月底，中央金融工作会议强调“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”；11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，会议重申“一视同仁”，强调对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。 2）2024开年，监管层继续积极优化房地产政策，2024年1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，允许经营性物业贷款用于偿还存量房地产领域相关贷款和公开市场债券，拓宽了房企偿债的资金来源，使房企能有效盘活存量物业的价值，提高偿债能力。 3）2月20日下午，住房城乡建设部召开视频调度会议，推动城市房地产融资协调机制加快落地见效。截至2月20日，29个省份214个城市已建立房地产融资协调机制，分批提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”并推送给商业银行，涉及5349个项目；已有57个城市162个项目获得银行融资共294.3亿元。 2、房企融资端支持力度增强，物业关联方应收款偿付保障性提升。2019-2023H1，我们关注的重点物业公司金融资产减值（绝对值）/核心经营利润比例算术平均值由2.5%提升至7.0%，其中民企组由3.6%提升至12.4%；国家从供给侧持续给予房企融资支持，有助于改善房企流动性问题，缓解现金流压力，物业关联方应收款偿付保障性提升，应收款减值对利润的影响有望缓解。 3、物业行业定位“社区治理基层支柱”，政策支持力度较强。2023年政策集中在家政服务、家居消费等层面支持物业行业发展；2023年10月9日起，人民日报推出“关注小区物业服务”系列报道，探讨如何提升物业服务水平和质量，让小区居民生活更舒心；2024年1月15日，国务院出台“银发经济”26条，鼓励物业开展老年助餐和居家养老服务。整体而言物业行业事关民生，政策面友好。 4、物业基本面稳健，风险因子缓释，抓住板块底部配置机遇。2023H1重点物业公司归母净利润增速触底回升，地产关联业务影响减弱，同时贸易应收款增速得到控制，减值拨备充分，基础物管稳健增长，社区增值业务有所恢复，物业公司逐渐褪去“地产属性”，增厚“服务消费”属性；美联储加息周期终止，房地产信用风险缓释，物业指数仍处于历史低位，当前是配置物管行业的较好时间点。 投资建议：坚定看好三条主线，“估值修复”短期有较大弹性。 1)“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，建议关注碧桂园服务、雅生活服务、融创服务、世茂服务、旭辉永升服务。2)“均衡发展”：长期看好独立发展能力较强，项目质量较高，整体运营能力及盈利能力较强的物管公司，推荐绿城服务、万物云，建议关注新大正。3)“稳健国企”：看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业、中海物业，建议关注招商积余、华润万象生活、金茂服务、越秀服务、建发物业、远洋服务。 风险分析：外拓竞争加剧；地产关联业务持续下行；应收账款减值影响利润。