2023年美国住房报告

房屋联合中心哈佛大学研究 国家住房的状态2023 哈佛大学住房研究联合中心 哈佛设计研究生院|哈佛肯尼迪学院 TABLEOFCONTENTS 1.ExecutiveSummary1 2.住房市场10 3.人口驱动因素18 4.房屋所有权25 5.出租房屋32 6.住房挑战39 7.补充资源47 在线表格和附件 本报告的主要资金由住房研究联合中心政策咨询委员会提供。联邦住房贷款银行 人居中心国际住房援助理事会MBA美国住房研究所国家公寓协会全国房屋建筑商协会 全国住房和重建官员协会全国房地产经纪人协会® 国家住房机构全国委员会全国住房会议 全国城市联盟 全国低收入住房联盟全国多户住房委员会邻居美国 ©2023由哈佛大学校长和研究员。 中表达的意见国家住房状况2023不一定代表哈佛大学或住房研究联合中心政策咨询委员会的观点。 即使房主和租房者面临更高的成本，住房市场仍在继续降温。在待售方面，房屋销售和建筑水平正在下降，房价升值的速度也在下降，而租赁市场的租金增长急剧减少，空置率上升。尽管如此，房价和租金仍高于大流行前的水平。现在，数以百万计的家庭因房屋所有权而被定价，正在努力解决住房成本负担，或者完全缺乏住房，包括不成比例的有色人种，这增加了对解决国家住房短缺问题的政策的需求。负担能力危机的根源。同样，公共和私人投资越来越紧迫，以解决长期以来对服务不足的有色人种社区的投资不足，调整住房存量以适应不断增加的气候变化风险，并扩大老年人在其社区安全衰老的选择。 EXECUTIVE 总结Y 住房市场迅速降温 在待售和租赁市场中，由于利率上升和可负担性下降，到2023年初 ，住房需求下降，市场降温。在待售市场，2022年7月，季节性因素调整后的房价环比下降，这是十多年来的首次，到2023年2月，房价从大流行高峰下降了2.8%。按年度计算，2月份房价仅比上年同期上涨2.0％，低于上年同期的20.1％。房地美追踪的100个 最大的都市区中有25个的房价逐年下跌，西部和南部的市场跌幅最大，包括奥斯汀，博伊西和旧金山。 尽管增长率大幅放缓，但全国的租金也逐年上升。专业管理公寓的年租金增长从2022年第一季度的创纪录的15.3％放缓至2023年第一季度的4.5％（图1）。年租金增长也放缓了 图1 房价和公寓租金增长在2023年初继续大幅下降 同比变化(百分比) 25 20 15 10 5 0 -5 -10 -15 2004200620082010201220142016201820202022 房价公寓租金 注：要求租金适用于拥有五个或更多单元的建筑物中的专业管理公寓。 2023q1的房价仅反映1月和2月的数据。 资料来源：JCHSRealPage数据表；标准普尔CoreLogic案例-席勒美国全国房价指数。 Thepastyearinall50marketstrackedbyRealPage,includingdeclinesintwomarkets.Rentgrowthdecel-eratedmostrapidlyinthepreviouslyhotmarketsintheWestandSouth.Forexample,inPhoenix,rantsdeclined 2023年第一季度为1.9％，一年前上涨25.6％，而在坦帕，租金仅上涨 在前一年增长27.6％之后，增长了3.4％。 尽管如此，相对于流行前的水平，住房成本仍然很高。从2020年初 到2023年初，专业管理部门的要价上涨了23.9%。同样，名义房价上涨了惊人的37.5%，帮助将现有房屋的销售中位数价格从疫情爆发前的283,000美元推高至2023年3月的375,400美元。面对更高的房价，首次购房者必须存更多的钱，以支付抵押贷款所需的前期和首付成本，并要求持续支付更高的收入。 在短期内，房价不太可能恢复到大流行前的水平，这主要是由于可供购买的房屋数量很少。然而，大流行期间房价的上涨导致现有房主的房屋净值达到创纪录的高水平。根据美联储的数据，2022年第四季度房主股本总额为31.0万亿美元， 扣除通胀因素后，比2020年第一季度高出7.7万亿美元。平均而言 ，房主有 根据CoreLogic的数据，股本为270,000美元。 强劲的家庭增长可能会放缓 2019-2022年，家庭增长飙升至每年190万，这得益于大流行引发的对空间的需求，联邦学生贷款支付的暂停，各种刺激计划，暂时的下降 在这种背景下，数百万20多岁和30多岁的千禧一代能够组建新的家庭，经济困难的家庭能够留在自己的家中。 自大流行开始以来，房主家庭的增长特别强劲，主要是由年轻家庭能够利用较低的利率来实现因大衰退而推迟的购房愿望推动的。自2019年以来，有利的买家条件将住房拥有率整体提高了1.2个百分 点，但在35岁以下的家庭中提高了2.2个百分点，在35-44岁的 家庭中提高了2.1个百分点。因此，在2019年至2022年之间，由 45岁以下成年人领导的房主家庭数量在短短三年内增长了10％。 与此同时，在2021年底出现短暂的中期大流行之后，租房家庭的增长在2022年放缓。这种放缓在专业管理的公寓中最为明显，部分原因是租金上涨以及收入较高的家庭向住房所有权过渡的数量增加 。 展望未来，未来几年家庭总增长可能会放缓，部分原因是年轻人对家庭形成的被压抑需求已经释放，也是因为负担能力恶化和人口增长放缓，这是家庭增长的主要长期驱动力。最年长的婴儿潮一代今年将年满77岁，随着他们继续老龄化，死亡率最终将超过出生率，使移民成为该国人口增长的主要来源。但是，与自然增长相比，移民的可预测性要小得多。 较高的成本将房屋所有权推到了范围之外 在2020年和2021年低利率和储蓄激增的推动下，住房拥有率在大流行之前一直在上升，并在整个疫情期间继续上升。 在2021年至2022年之间，有150万户家庭加入了房主行列，将房屋拥有率提高了0.3个百分点，至65.8％，自2016年以来的低点提高了2.4个百分点。值得注意的是，自2016年以来创建的910万个新房主家庭中，有超过一半-520万个-是在过去三年中建立的。 然而，这种巨大的房屋所有权增长不太可能在2023年持续下去。去年下半年，由于利率急剧上升，首次购房大幅下降，这大大增加了房屋拥有成本。在30年期固定利率抵押贷款的年利率从3.4％跃升至6.9％之后，包括税收和保险在内的美国中等价格房屋的每月付款额从2022年1月的2,200美元飙升至10月的3, 100美元。（图2）。由于利率稳定在6.5%，到2023年3 月，每月支付的中位数稳定在3000美元，但 尽管如此，仍有数百万租房家庭的房屋所有权。城市研究所提供的机构数据显示，2022年首次购房者的抵押贷款数量每年下降22％ ，其中第四季度同比下降了近40％。 随着房屋拥有成本的上升，即使在近年来略有进展之后，消除种族房屋拥有率差距的前景也会暗淡。在2019年至2022年之间，黑人房 屋所有权的增长将历史上较大的黑人房屋所有权率差距缩小了2个百分点。然而，这些收益正处于危险之中，因为不断增加的成本使黑人和西班牙裔租房者失去了住房所有权。虽然在2022年3月至2023 年3月期间，能够负担得起美国中等价位房屋付款的白人租房家庭数 量下降了30％，但这一群体中黑人和西班牙裔租房家庭的数量分别下降了39％和37％。由于黑人和西班牙裔美国人的住房拥有率仍然比白人住房拥有率低28.6和25.8个百分点，政策制定者和从业者要缩小这些差距还有很长的路要走。更高的成本使工作更加困难。 图2 急剧上升的利率使中等价格房屋的付款更加昂贵 30年抵押贷款利率（百分比）每月抵押贷款付款（美元） 8 7 6 5 4 3 2 1 0 2018 3,200 2,800 2,400 2,000 1,600 1,200 800 400 0 20192020202120222023 30年抵押贷款利率每月抵押贷款支付美国中值价格的房屋（正确比例） 注：每月按揭还款额包括本金、利息、税金和保险（PITI），并假设30年期固定利率贷款的首付为3.5%，按揭保险为0.85%，财产保险为 0.35%，财产税为1.15%。 资料来源：房地美JCHS表格，主要抵押市场调查；全国房地产经纪人协会（NAR），现有房屋销售。 单户家庭建设放缓 由于买家对借贷成本急剧上升的反应，去年单户住宅建筑大幅下降。单户住宅开工率下降 2022年为10.8％，全年放缓趋势更加明显。下半年，单户住房的年开工率平均仅为876,000套新住房，比去年同期下降了23.2 ％，远低于1990年以来的100万套平均水平（图3）。 由于建筑和土地成本的上涨，有限的可获得性以及诸如限制入门级住房生产的最小批量之类的监管障碍，新房屋建设的下降对于低价房屋尤其严重。2021年，只有24％的新房屋-或236,000个单位-低于1800平方英尺，而1999年新竣工的房屋为37％。同样，制 造住房通常是一种更实惠的选择，到2022年总计只有113,000件 。尽管从最近的低点上升，但在1980年代和1990年代，制成品房 屋的出货量每年经常超过200,000套。 2022年的建筑业放缓引发了人们对该国巨大且持续的住房短缺的担忧。尽管对供应不足程度的估计差异很大，但人们普遍认为，新供应跟不上需求，压缩了空置率并限制了待售房屋的供应。2023年3月 ，只有970,000套现有住房(包括860,000套单户住房)可供购买 ，高于大流行期间达到的历史库存低点，但仍比2019年减少42%，当时供应已经处于历史低位。利率和经济的变动将有助于确定单户建筑在2023年是否会反弹。无论哪种方式，仍然迫切需要更多新的单户家庭建设。 多户建筑蓬勃发展 与单户住宅建筑不同，即使租金需求下降，多户住宅建筑在2022年仍在继续增长。确实，去年开始了547,000个新的多户住宅单元，这是自1980年代中期以来的最高数字。此外，截至2023年3月，多户住宅建筑中的总共960,000个单元正在建设中，这是半个世纪以来的最高数字。 图3 单户家庭建设大幅下降，而多户家庭发展保持强劲 年度住房开工（千套，经季节性调整） 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2,000 1,800 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 单户多户单户历史平均多户历史平均 注：单户家庭和多户家庭的历史平均值是1990年1月至2023年3月的季节性调整月度数据。资料来源：美国人口普查局的JCHS表格，新住宅建设。 与此同时，租金空置率正在上升，这表明多户建筑即将放缓，再加上利率上升、贷款标准收紧和开发商情绪疲软。总体租赁空置率在2023年第一季度攀升至6.4%，在2021年底降至5.2%的四个十年 低点。同样，专业管理公寓的空置率从2022年的创纪录低点2.5％增加到2023年初的5.2％，其中成本最高的（A类）单元的空置率最高，为5.6％，而成本较低的（C类）单元的空置率最低，为4.7％，这表明这些单元的市场仍然相对紧张。 鉴于大部分新建筑都针对成本较高的细分市场，多户公寓的强劲管道可能会导致额外的空置率增加，同时有助于限制高成本公寓的租金增长，同时可能会为收入较低的租房者提供较少的救济。根据市场吸收调查的数据，2022年新建成的多户公寓的租金中位数为1800美元，因此只有家庭才能负担得起。 假设收入负担能力标准的30％，收入超过72,000美元。此外， 新建成的多户公寓中有36％的人要求租金为2,050美元或更高， 而只有5％的人要求租金低于1,050美元，这使得低收入和中等收入的租房者不得不考虑到中等和低价公寓的顽固紧张供应。 成本负担达到创纪录水平 从最新的人口普查数据中可以看出，住房成本上升，加上大流行时代的收