月酝知风之地产行业地产行业月报：行业流动性获支持，春节返乡置业平淡

证券研究报告 行业流动性获支持，春节返乡置业平淡 月酝知风之地产行业 地产行业月报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队 2024年2月23日 请务必阅读正文后免责条款 本月观点：春节假期前，北上广深、苏州等均对限购有所放松，其中广深及苏州松绑力度较大，政策效果体现在交易数据上尚需时间，建议密切关注3月核心城市成交数据；春节假期楼市整体供求乏力，传统返乡置业潮缺席，2月5年期以上LPR迎机制改革以来最大降幅，房贷利率仍有下降空间。供给端方面，城市房地产融资协调机制下“白名单”项目陆续获得银行融资，明确经营性物业贷可用于偿还存量贷款及公开债，行业流动性边际改善。 投资建议方面，建议拥抱土储质量佳、增长确定性强、积极优化发展模式房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等；同时关注物管（招商积余、保利物业等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头及城中村改造等主题性机会。 政策：建立城市房地产融资协调机制，一线城市限制性政策加速退出。2024年1月涉房类政策24项，其中出台偏松类政策19项。中央层面，建立城市房地产融资协调机制，明确经营性物业贷可用于偿还存量贷款及公开债。地方层面，春节假期前，北上广深均对限购有所放松，其中广深松绑力度较大，当前政策落地时间较短，政策效果尚未充分在交易数据上体现，建议密切关注3月成交数据。 资金：5年期以上LPR迎最大降幅，首套房贷利率再创新低。2月20日5年期及以上LPR最新报价较上月下调25bp，创2019年8月LPR形成机制改革以来最大降幅；调整后，全国首套、二套房贷款利率下限分别下调至3.75%、4.15%。央行披露《2023年第四季度货币政策执行报告》显示，截至2023年12月全国343个城市（地级及以上）中，101个了下调首套房贷利率下限，26个取消了下限，下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限的城 市占比37%。随着5年期以上LPR下调，房贷利率仍有下降空间。 楼市：春节假期供求乏力，传统返乡置业潮缺席。春节假期重点21城新房日均成交较上年假期下滑64.6%，仅略好于2020年春节。根据克而瑞数据统计，2024年春节假期房企推盘积极性普遍不高，房企营销折扣多与节前持平、手法力度相对常规，三四线城市传统返乡置业潮并未出现。 地市：供求整体季节性回落，土拍溢价率略有回升。1月百城土地供应建面环比降42.5%，成交建面环比降72.4%。2024年开年，多地仍延续“不限地价上限”的土拍规则，同时供地质量整体较高，土拍热度略有回温，1月百城土地成交溢价率环比升0.7pct。根据中指研究院统计，当前22城中已有18城落实“取消土地限价”，宁波溢价率上限由15%提升至30%，仅北京、上海和深圳严格执行“土地限价”。 房企：百强销售延续低迷，拿地强度回落。1月供求双淡，百强房企单月销售金额同比下降36%，销售面积同比下降39.8%；50强房企整体拿地销售金额比、面积比，环比分别降35.5pct、48.3pct。春节假期前，广州、苏州、上海、深圳等城市相继松绑限购，核心城市政策宽松进入加速落地阶段，当前政策落地时间较短，政策效果尚未充分在交易数据上体现，建议密切关注3月成交数据。 板块表现：1月申万地产板块跌8.06%，跑输沪深300（-6.29%）；截至2024年2月22日，当前地产板块PE（TTM）11.9倍，估值处于近五年68.3%分位。 风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续 报告主要观点： 三十年模式变迁，保障制度日臻完善，覆盖人群不断扩大。自1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布以来，伴随中国经济实力的增强，从早期针对中低收入人群的经适房，到覆盖最低收入人群的廉租房，再到进一步覆盖中等偏下收入的公租房、针对新市民与青年人的保障性租赁住房，保障房类型及制度日臻完善。随着“14号文”发布，保障人群进一步扩大到城市需要引进人才等群体，覆盖人群不断扩大。 政策支持为历轮保障房建设重要催化，短期有望迎来建设小高峰。1998年国务院提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，带来经适房大发展，同年全国经适房新开工同比增长101%，占全国商品房新开工的17%。再如2009-2011新增廉租房518万套、“十二五”3600万套保障房规划、2015-2017年棚改1800万套目标、“十四五”900万套（间）保租房规划均带来保障房建设高峰。尽管2023年“14号文”强调“以需定建”，但考虑 当前保障性住房占比仍较低预计短期保障房建设仍有望迎来小高峰，为下滑的地产投资提供一定对冲，后续需密切关注各地保障房建设规划、开工建设情况等。 保障房资金来源多样，关注新一轮PSL支持。从各阶段保障房建设资金来源来看，中央补助、地产财政、银行及公积金贷款、债券融资等均构成过保障房建设重要资金来源。根据央行数据，2023年新增抵押补充贷款额度（PSL）5000亿元，为政策性开发性银行发放包括保障性住房在内的“三大工程”建设项目贷款提供中长期低成本资金支持。 从历史来看，20162017年PSL为棚改货币化提供大量资金支持，最终撬动三四线楼市大幅回暖。随着新一轮PSL大幅投放，有望为保障房建设提供资金助力。 更多报告内容参见：《保障性住房系列报告之一：浅谈保障房“前世今生”》 报告主要观点： 美国楼市量缩价挺，主要受高利率、低库存制约，其中高利率制约换房需求，低库存兼具短长期原因。2023年美国成屋销售409万套，创1996年以来新低，其中12月成屋销售折年数378万套、创2010年11月以来新低。成交连续2年下滑， 主要因购房需求受高利率制约，尤其是大量待置换群体锁定低房贷利率（2023Q2有2/3的房贷利率低于4%）。近两年美国房价跌幅有限，主要受成屋低库存影响，供给收缩或抛压不大，一是置换需求萎缩导致挂牌减少，二是美国经历长期去杠杆叠加本轮财政宽松、居民资产负债表较为健康。但成屋库存自2007年以来呈现下行趋势、难以用上述原因完全解释。从新增供需看，近十年美国房屋增量与人口基本匹配，但房屋老化等问题导致实际供需平衡或趋紧，目前空置房屋占住房存量10%，回到1986年水平；除总量因素外，成屋亦存在结构性供给问题。近十年美国老年人口显著增加、业主居住时间大幅延长，促使换房频率、房屋流动性显著降低，进一步加剧成屋供给不足。 未来美国降息有望促进住房供需释放，带动楼市温和回暖。2023Q4美债收益率见顶回落，30年期房贷利率同步回落。 若后续美联储开启降息，有望刺激购房需求尤其是锁定低利率的待置换群体。Realtor.com显示2023年11-12月新挂牌出 售房屋连续两个月同比正增长。但是，考虑2024年美联储降息幅度或有限，业主观望情绪较强，判断2024年成屋销售回升幅度或相对温和。参考历史，美债收益率回落后，美国成屋销售多呈现筑底改善但略有滞后。此外高房价也一定程度制约购房能力，美国家庭房价收入比从2019年3.4倍升至2022年4.5倍。新房方面，近几年高房价刺激开发商开工，销售走弱导致新房库存累积、去化周期偏长（2023年末达9个月），预计2024年新开工规模延续下滑。 家居库存降至历史中等水平，关注高出口业绩优标的。美国家居行业一方面有望受益地产销售温和复苏；另一方面行业 库存降至历史中等水平，后续随着销售改善将进入被动去库与主动补库阶段。2021年美国楼市较好叠加海运价格高企， 促使美国家居批发与零售企业主动补库，2022年以来上述逻辑逆转导致行业持续去库，目前仍处主动去库状态，但库销比已降至历史中等水平。随着地产销售逐步复苏，将带动家居库存进一步被动降低，再之后迎来补库存需求。而美国家居进口中，我国占比超3成，部分家居企业通过在越南、墨西哥建厂，合理规避美国关税，同时通过发展跨境电商加大产品出口力度。具体标的上，美国收入占比较高的有匠心家居、恒林股份、麒盛科技、建霖家居、致欧科技等；2023Q1-3匠心家居、恒林股份、致欧科技、麒盛科技业绩增长较好，在行业需求偏弱背景下，展现出较强的α能力。 据不完全统计，2024年1月涉房类政策（含中央及地方）24项，其中出台偏松类政策19项。 建立城市房地产融资协调机制，明确经营性物业贷可用于偿还存量贷款及公开债。两部门发文建立城市房地产融资 协调机制，有助于协助金融机构区分房企与项目风险，更加精准地支持房地产项目正常开发建设。央行、金融监管总局细化商业银行经营性物业贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求，可用于偿还存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券，进一步拓宽房地产企业融资渠道。 涉房类政策以偏松政策为主 中央层面主要政策、会议 中性偏松 70项 60 50 40 30 50 20414139 偏紧 时间 文件/会议/出台部门名称 主要内容 开发建设环节，支持商业银行向各类主体新建、改建长期租赁住房发放住 1月5日 《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》 房租赁开发建设贷款，贷款期限一般为3年，最长不超过5年；批量购买方面，鼓励商业银行向符合条件主体发放住房租赁团体购房贷款，贷款额度不超过物业评估值80%、期限不超过30年。运营环节，支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款，允许置换开发贷，贷款期限最长不超过20年、额度不超过物业评估值80%；同时支持向非自有产权的住房租赁企业发放经营性贷款，贷款期限最长不超过5年、额度不超过期限内应收租金总额70%；支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券；对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目， 1月12日 《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》 建立授信绿色通道，优化审批流程、缩短审批时限，积极满足合理融资需求；对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持；加强贷款资金封闭管理，严防信贷资金被挪用于购地或其他投资明确2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性 1月24日 《关于做好经营性物业贷 款管理的通知》 商业银行在风险可控、商业可持续基础上，除发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外，还可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。 20232024 56 39 10 000 2425 9 010000 2929 2119 00000 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月 春节假期前，北上广深均对限购有所放松，其中广深松绑力度较大，深圳落户即可买房，外地户口仅需3年社保即可获取购房资格，广州放开限购区域建面120平方米以上住房限购，3月核心城市成交数据有望改善。 近期地方楼市调控政策汇总 时间 城市 主要内容 1月2日 东莞 东莞市实施阶段性取消辖区首套住房商业性个人住房贷款利率下限 1月2日 上海 缴存职工家庭名下在本市已有一套住房，在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为第二套改善型住房；对于认定为第二套改善型住房的，最低首付款比例为50%；对于认定为第二套改善型住房，且贷款所购住房位于中国（上海）自由贸易试验区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域的，最低首付款比例为40% 1月4日 深圳 发布关于公开征求《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿）意见的通告 1月6日 广州 开出首张房票 1月9日 海口 海口限售年限由“五改两”，居民家庭购买的商品住房，在购房合同备案满2年并取得不动产权证后可转让；多孩家庭可购买第三套住