月酝知风之地产行业地产行业月报：成交延续调整，关注库存优化房企

证券研究报告 成交延续调整，关注库存优化房企 月酝知风之地产行业 地产行业月报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队 2024年9月19日 请务必阅读正文后免责条款 本月观点：9月（前14日）重点50城新房日均成交同比降34.8%，8月全国商品房销售面积同比降13%，均价环比降0.4%，延续以价换量。短 期房价及收入担忧仍在、存量库存仍高，预计楼市仍有调整压力；中期尽管新房品质提升，但拿地开工骤降带来的供给收缩可能制约成交表现，预计市场修复将遵循“量稳—价稳—房企报表修复—扩表—投资企稳”路径，短期销售尚未企稳背景下，投资端难言乐观。当前楼市量价较2021年高点均明显回落，同时随着首付、房贷利率大幅下降，居民购房门槛已明显降低，租金回报率相对吸引力逐步增强。主要房企市值及仓位均处于历史低位，且市场对于楼市下行及业绩承压反应已相对钝化，中期视角下，板块机会或大于风险。近年中央多次表态“建好房子”，多地发布住宅品质新规，高品质的第四代住宅项目去化较好，预计产品力强、历史包袱较轻、库存结构优化房企或率先走出低谷。短期板块催化仍在于政策，9月持续关注收储落地情况，中期趋势性机会在于楼市量价企稳，个股建议关注历史包袱较轻、库存结构优化房企，如中国海外发展、建发国际集团、招商蛇口、绿城中国、越秀集团等，同时建议关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、物管（保利物业、中海物业、招商积余）等细分领域头部企业。 政策：行业新发展模式加快构建，持续关注实际进展。2024年8月涉房类政策11项，其中偏松类政策10项。国新办发布会加快构建行业新发展 模式，多地发布收储公告，持续关注实际进展。 资金：房企境内债融资规模环比上升，居民部门仍倾向于“去杠杆”。8月M2同比增速环比持平，社融存量同比增速环比降0.1pct，8月LPR报价环比持平。8月居民短期贷款和中长期贷款分别同比少增1604亿元和402亿元，居民部门仍倾向于“去杠杆”。8月单月房企境内债平均发行利率为2.36%,年初以来房企信用债发行成本延续走低；房企境内债融资规模364亿元，环比升49.7%。 楼市：9月销售延续平淡，建议关注高品质住宅市场。9月（截至14日）50城新房日均成交环比降12%，同比降34.8%，降幅较上月扩大17.8pct； 重点20城二手房日均成交环比升0.8%，同比升10.3%。上半年多地发布住宅品质新规，新入市项目品质提升，满足多样化改善性住房需求， 预计高品质住宅市场有望率先企稳，但早期产品力偏弱新房量价仍将承压，或需政府收储等方式加快去化。 地市：整体仍较为低迷，上海地块刷新全国地价记录。8月百城土地供应建面环比升20%，百城成交建面环比升2.7%，平均溢价率环比降1.3pct。 8月楼市成交动力不足，房企补仓意愿持续谨慎；上海土拍热度相对较高，徐汇地块刷新国内土地出让单价纪录。 房企：8月楼市供需两淡，H1拿地强度同比下滑。8月高温天气叠加市场低迷情绪，楼市供需两淡。克而瑞百强房企8月单月销售金额同比下滑27.8%，销售面积同比下滑28.6%，降幅分别较上月扩大7.3pct、5.6pct，环比分别下滑10%、10.6%。8月50强房企整体拿地销售金额比18%、拿地销售面积比11%，环比分别降14.6pct、降24.4pct。 板块表现：8月申万地产板块跌4.49%，跑输沪深300（-3.51%）；截至2024年9月13日，当前地产板块PE（TTM）27.3倍，估值处于近五年99.5%分位。 风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销 报告主要观点： 收入利润双降，毛利率持续探底：2024H114家A+H上市房企整体营收同比下降9.1%，归母净利润同比下降57.1%，剔除两家亏损企业后同比下降27.8%，降幅较2023年扩大9.5个百分点。整体毛利率15.3%，延续探底，考虑高价地 结转、滞重库存清理等因素仍在短期或仍有压力，中期随着土拍规则放宽后获取地块陆续结转，有望逐步改善。销管费用率相对平稳，减值损失同比增加，少数股东损益占比提升至28.5%、后料难大幅下行。往后看，由于业绩保障度相对不足（2024H1末合同负债/过去一年营收为96.3%），叠加盈利能力企稳反弹需要时间，均可能对结算利润产生负面影响。其中央国企营收表现更优，销管费管控更好，毛利率降幅更大，归母净利润降幅与民企接近。 拿地愈发谨慎，去库存、调结构为先：2024H114家上市房企累计销售额同比下降33.4%，略好于百强房企（-41.8%）。平均拿地销售面积比37%、拿地销售金额比28%，较2023年进一步下滑。量入为出下房企拿地更趋谨慎，进一步向核心城市、核心区域聚焦。总土储延续收缩，上半年规模较2023年末下降10.2%。调结构、优布局成主旋律，多数房企土储分布以一二线为主，个别披露数据房企2022年及以后获取项目占总土储超五成。受益较高购房信 任度，上半年央国企累计销售额同比下降30.3%，优于民企（-47.1%）。 控负债拉久期，融资成本延续下行：2024H1末14家上市房企三条红线延续绿档，在手现金普遍下滑，整体较2023年末下降6%。有息负债规模自2022年达到高点后震荡下行，上半年末整体2.4万亿元，较2022年回落1.8%。上半年 14家上市房企平均综合融资成本3.97%，较2023年下降0.2个百分点，期末长期负债占比78.9%，延续较高水平。其中央国企融资成本更低，现金降幅相对有限，民企负债规模控制、久期拉长诉求更强。 报告主要观点： 中央多次表态强调“建好房子”，2024H1多地发布住宅品质新规：2023年以来中央及住建部曾在多次会议中表态，当下人民对住房要求已从“有没有”转向“好不好”，房企需比拼高质量、新科技、好服务，同时各项制度需配合行业转型。8月23日国新办发布会明确行业新模式包括四方面，其中“建好房子”为首要维度。2024H1多地发布住宅品质 新规，“第四代住宅”概念兴起，包括取消70/90套型限制、优化容积率计算规则、鼓励发展第四代空间建筑、放宽层高限制、放松建筑密度、优化飘窗和设备平台管控要求等，上半年各地新入市项目频现“第四代住宅”，品质较存量项目明显提升，更好满足多样化改善性住房需求。 多地第四代住宅项目去化较好，带动部分地块出让“点状高热”：随着多地土拍环节取消限价、放宽容积率限制等，优质地块出让环节增加“竞品质”，部分城市于2023年逐渐开启第四代住宅试点，2024年第四代住宅地块在土拍市场频出，叠加楼市低迷下多地“第四代住宅”项目入市后去化较好，带动部分地块出让“点状高热”。此外期房与现房 累计成交均价价差进一步拉大，反映早期已建成现房或因产品力偏弱去化难度较大，价格更为承压，或有赖于政府收储等方式加快去化。 产品力强、历史包袱较轻、库存结构优化的房企或率先走出低谷：当前房企加快存量库存去化、“轻装上阵”已成共识，同时重视增量投资质量，聚焦“确定性高”的区域投资，优化存货结构，提升变现能力。我们从存货结构、过往拿地情况两个角度梳理房企库存情况。从房企2023年报披露存货结构看，滨江集团、建发国际集团已完工存货占比较低，在建存货占比相对较高；万科、招商蛇口拟开发存货及占比相对较高，存在更多调规或盘活土地资源可能。从房 企2019-2024H1拿地情况看，越秀地产、建发国际集团2022年以后拿地占比较高，若考虑自2023H2以来房企拿地存在调规可能，中海、建发、保利、绿城、华润土储调仓相对积极，建发国际集团、滨江集团、华润置地、绿城中国2024H1补仓相对较多。 据不完全统计，2024年8月涉房类政策（含中央及地方）11项，其中偏松类政策10项。 行业新发展模式加快构建，短期有赖于收储缓解库存压力。国新办举行“推动高质量发展”系列主题之住建部专场发布会，构建房地产发展新模式包括四方面：1）建好房子；2）“市场+保障”供应体系；3）完善房地产开发、交易和使用制 度；4）建立“人、房、地、钱”要素联动新机制。发布会提到有力有序推进现房销售，考虑当前楼市量价依旧承压，短期市场各主体或尚未做好现房销售准备。值得注意的是，过往购房者担忧部分房企交付风险，随着该类房企项目逐步竣工为现房，出于资金回笼考虑，若其剩余现房选择以价换量，或进一步加剧市场量价调整压力。我们认为政府收储支持保交房项目，项目回笼资金偿还“保交房”贷款或是较优选择。 涉房类政策以偏松政策为主 中性偏松偏紧 27 19 19 14 18 18 10 0 0 0 0 0 0 0 0 30 35项 30 中央层面主要政策、会议 25 20 15 10 5 0 1月2月3月4月 时间 文件/会议/出台部门名称 主要内容 8月2日 中国人民银行召开2024年下半年工作会议 防范化解房地产金融风险，落实好3000亿元保障性住房再贷款政策，促进加快建立租购并举的住房制度 8月23日 国新办举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会 发布会明确新模式包括四方面：1）建好房子；2）“市场+保障”供应体系；3）完善房地产开发、交易和使用制度；4）建立“人、房、地、钱”要素联动新机制 5月6月7月8月 8月以来深圳、长沙等多地发布收储公告，上半年多地发布住宅品质新规，放松户型限制，新入市项目品质提升，满足多样化改善性住房需求，预计高品质住宅市场有望率先企稳，但早期产品力偏弱新房量价仍将承压，或需政府收储等方式加快去化。 近期地方楼市调控政策汇总 时间 城市 主要内容 8月9日 深圳 深圳安居集团发布收储公告，此次征集范围为深圳市（不含深汕特别合作区）商品房性质的住宅、公寓、宿舍等，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目（房源）。收购的房源位置处于交通便利、配套设施较为齐全的区位，贴近区域发展核心片区，具备产业基础、发展优势。原则上，项目（房源）主力户型面积应满足深圳市保障性住房户型、面积（65平方米以下）要求。此外，拟收购项目须四证齐全，保证项目的合法合规性，满足金融机构的贷款要求。 8月12日 成都 在本市范围内新购买住房，只核查购房人在拟购住房所在区（市）县范围内住房情况，无住房的，认定为首套房。在拟购住房区（市）县范围内有住房且正在挂牌出售的，住房套数相应核减。支持商业银行按认定的客户住房套数办理个人住房贷款业务。 8月20日 长沙 收购未售商品房转保障房，覆盖多区域需满足四大条件：地理位置优越，交通便利，配套设施齐全；户型面积符合长沙市保障性住房的标准；生活便利，靠近地铁口和公交站，基础设施完善；手续齐全，权属清晰可交易，四证齐全，确保合法合规性，并满足金融机构贷款要求；征集活动覆盖长沙市芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区、长沙县、浏阳市、宁乡市等行政区域内的项目。 8月27日 上海 优化新出让商品住房用地中小套型住房建筑面积标准；优化新出让商品住房用地中小套型住房供应比例；加强新出让商品住房用地套型结构的区域统筹 9月2日 重庆 取消中心城区新购住房限售政策，支持住房以旧换新 9月9日 银川 拟收购已建成存量商品房用作保障房 8月M2同比增长6.3%，增速环比持平；社融存量同比增长8.1%，增速环比降0.1pct。 8月1年期LPR、5年期及以上LPR最新报价较上月持平。8月居民短期贷款增加716亿元，比上年同期少增1604亿元；居民中长期贷款增加1200亿元，比上年同期少增402亿元。 M2:同比 14% M2同比增速 M2:同比 万亿元 450 社融存量同比增速 社会融资规模存量同比 14% 4.4 1年期、5年期LPR报价 贷款市场报价利率(LPR):1年贷款市场报价利率(LPR):5年 % 13400 12 11350 10300 9 8250 13%4.2 12%4.0 11%3.8 3.6 10% 3.4 3.85