春节假期前公布收购，提振股息率；评級上调至买入
交银国际研究 公司更新 香港房地产 收盘价 港元38.40 目标价 港元48.70↑ 潜在涨幅 +26.8% 2024年2月9日 领展房托(823HK) 春节假期前公布收购，提振股息率；評級上调至买入 领展于2024年2月9日宣布，拟收购位于上海闵行区七宝镇七宝万科广场余下50%股权。 以更大的折扣收购物业。领展于2021年2月首次收购项目50%股权，代价为人民币2,772.3百万元或议定物业价格人民币6,400百万元。公司现 个股评级 买入↑ 1年单位价格表现 宣布以人民币2,383.8百万元收购该物业的剩余50%股权，新议定的物业823HK恒生指数 交易參考价格为人民币5,200百万元，较评估价值人民币7,060百万元折让26.3%。 预计是一笔增息交易。根据领展截至2024年1月31日，该物业的出租率 为94.5%。同时根据估值报告，该物业在2024年1月的净收入为人民币 40.6百万元，估计年化收入为人民币487.2百万元。根据议定交易參考价格人民币5,200百万元计算，收益率为9.4%。我们认为，与领展最新的借贷成本相比，收购的成交收益率具吸引力，并可为每股派息提升约1-2港仙。 利用部分闲置现金。截至2023年9月，领展拥有131亿港元的闲置现金 ，并在2023/24财政年度无更多未偿还债务。虽然领展已于2024年1月开始回购基金单位，但我们认为，由于潜在静默期或资本市场情况的任何限制，可以使用的资金有限。同时，我们认为是次收购对基金单位持有人有利，证明领展有能力透过收购增加股东派息，并继续扩大其投资组合。 評级上调至买入。我们认为领展现正更积极地管理其闲置现金，为基金单位持有人带来更高的长期派息。自2024年1月下旬以来，领展与10年期美国国债的收益率差一直保持在200-250个基点，低于0.7個標準差，接近长期估值水平底部。随着供股稀释的影响逐渐消退，我们认为目前的估值以及2024年降息前景将为投资者提供有吸引力的买入机会。我們将目 标价由38.8港元上调至48.7港元，主要由于长期增长率变化及贴现率下调，评级由中性上调至买入。 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% -40% -45% 2/236/2310/232/24 资料来源:FactSet 基金单位资料 52周高位(港元)61.03 52周低位(港元)35.45 市值(百万港元)98,067.65 日均成交量(百万)7.18 年初至今变化(%)(12.43) 200天平均价(港元)39.43 资料来源:FactSet 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 财务数据一览年结3月31日 2022 2023 2024E 2025E 2026E 收入(百万港元) 11,602 12,234 13,511 13,767 14,028 同比增长(%) 8.0 5.4 10.4 1.9 1.9 物业收益净额(百万港元) 8,264 8,545 9,596 9,812 10,034 同比增长(%) 5.8 3.4 12.3 2.3 2.3 可分派收入(百万港元) 6,419 6,311 6,781 6,864 7,005 每单位分派(港元) 3.057 2.743 2.657 2.692 2.750 同比增长(%) 5.4 -10.3 -3.2 1.3 2.2 每单位账面净值(港元) 77.10 73.98 74.46 74.94 75.42 分派息率(%) 8.0 7.1 6.9 7.0 7.2 资料来源：公司资料，交银国际预测 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 图表1:收购以及物业资料 收购公布之日期2024年2月9日2021年2月24日 物业上海闵行区七宝镇七宝万科广场 拟收购权益 50% 50% 代价(人民币百万元)物业落成日期 2,383.82016年9月 2,772.3 总建筑面积(平方米) 148,852.84 净出租面积(平方米) 88,882.32 停车场面积(平方米)出租率(%) 85,018.7694.5(截至2024年1月31日) 每月现时收入(人民币百万元) 40.6 32.8 年化估算收入(人民币百万元) 487.2 393.0 交易参考价格(人民币百万元) 5,200 6,400 租金回报率基于交易参考价格 9.4% 6.1% 资籵來源：公司资籵，交银国际预测 图表2:领展房托(823HK)目标价和评级 资料来源：FactSet,交银国际预测 图表3:交银国际房地产行业覆盖个股 股票代码 公司名称 评级 收盘价(交易货币) 目标价(交易货币) 潜在涨幅 最新目标价/评级发表日期 子行业 823HK 领展房托 买入 38.40 48.70 26.8% 2024年02月09日 香港房地产 17HK 新世界发展 买入 9.64 15.80 63.9% 2023年11月29日 香港房地产 16HK 新鸿基地产 买入 72.35 110.10 52.2% 2023年11月16日 香港房地产 12HK 恒基地产 中性 20.90 23.84 14.1% 2023年08月23日 香港房地产 123HK 越秀地产 买入 5.22 10.70 105.0% 2023年12月08日 内地房地产 3383HK 雅居乐集团 买入 0.70 1.16 65.7% 2023年12月01日 内地房地产 1109HK 华润置地 买入 23.95 42.82 78.8% 2022年05月24日 内地房地产 3319HK 雅生活服务 买入 3.26 8.22 152.2% 2023年08月29日 物业服务 6098HK 碧桂园服务 买入 5.68 18.50 225.7% 2023年03月29日 物业服务 2669HK 中海物业 买入 5.41 10.80 99.6% 2023年03月23日 物业服务 6626HK 越秀服务 买入 2.44 5.35 119.3% 2023年03月09日 物业服务 9928HK 时代邻里 中性 0.43 0.60 41.2% 2023年11月30日 物业服务 资料来源：FactSet,交银国际预测，截至2024年2月8日 财务数据 损益表(百万港元) 现金流量表(百万港元) 年结3月31日 2022 2023 2024E 2025E 2026E 年结3月31日 2022 2023 2024E 2025E 2026E 收入 11,602 12,234 13,511 13,767 14,028 税前利润 8,136 14,566 6,969 6,945 7,060 主营业务成本 (2,826) (3,036) (3,320) (3,349) (3,377) 折旧及摊销 84 88 93 97 102 毛利 8,776 9,198 10,190 10,418 10,651 营运资本变动 1,920 (65) 77 16 16 销售及管理费用 (512) (653) (594) (606) (617) 利息调整 907 1,648 1,910 2,033 2,090 经营利润 8,264 8,545 9,596 9,812 10,034 税费 (1,092) (1,229) (1,006) (1,120) (1,180) 财务成本净额 (907) (1,648) (1,910) (2,033) (2,090) 其他经营活动现金流 (3,257) (9,317) (1,193) (1,200) (1,206) 其他非经营净收入/费用 426 9,317 1,193 1,200 1,206 经营活动现金流 6,698 5,691 6,850 6,772 6,882 税前利润 7,783 16,214 8,879 8,979 9,150 税费 (1,229) (1,006) (1,120) (1,180) (1,205) 非控股权益 (13) 158 129 178 177 净利润 6,541 15,366 7,888 7,976 8,122 作每股收益计算的净利润 6,419 6,311 6,781 6,864 7,005 资本开支 (886) (951) (1,999) (102) (106) 投资活动 (9,957) (17,025) 0 0 0 其他投资活动现金流 261 0 0 0 0 投资活动现金流 (10,582) (17,976) (1,999) (102) (106) 负债净变动 9,576 15,168 920 1,057 1,066 资产负债简表(百万港元) 权益净变动 (82) (407) (174) (177) (151) 截至3月31日 2022 2023 2024E 2025E 2026E 股息 (4,405) (6,311) (6,781) (6,864) (7,005) 现金及现金等价物 2,779 13,987 12,802 13,489 14,174 其他融资活动现金流 (951) (3,467) 0 0 0 应收账款及票据其他流动资产 1,384892 2,2833,564 2,5213,564 2,5693,564 2,6183,564 融资活动现金流 4,138 4,983 (6,035) (5,984) (6,091) 总流动资产 5,055 19,834 18,888 19,622 20,356 投资物业 212,761 237,469 240,662 241,963 243,275 物业、厂房及设备 1,248 1,463 1,370 1,273 1,171 无形资产 400 387 387 387 387 合资企业/联营公司投资 3,756 6,769 6,855 6,942 7,032 其他长期资产 2,496 1,997 1,997 1,997 1,997 总长期资产 220,661 248,085 251,271 252,563 253,862 总资产 225,716 267,919 270,158 272,185 274,218 汇率收益/损失 (5) 0 0 0 0 年初现金 2,530 2,779 13,987 12,802 13,489 年末现金 2,779 13,987 12,802 13,489 14,174 财务比率年结3月31日202220232024E2025E2026E 每股指标(港元) 每股股息 3.057 2.743 2.657 2.692 2.750 短期贷款 5,735 4,133 8,509 10,573 12,592 每股账面值 77.096 73.983 74.460 74.941 75.423 核心每股收益3.0682.7062.6572.6922.750 应付账款 2,700 3,024 3,340 3,403 3,468 其他短期负债 2,556 2,709 2,823 2,883 2,908 总流动负债 10,991 9,866 14,671 16,859 18,968 利润率分析(%) 毛利率75.675.275.475.775.9 长期贷款 44,010 60,780 57,324 56,317 55,364 其他长期负债 7,725 8,213 8,213 8,213 8,213 其他 总长期负债 51,735 68,993 65,537 64,530 63,577 净负债权益比(%) 28.8 26.9 27.9 28.0 28.1 总负债 62,726 78,859 80,208 81,389 82,545 流动比率 0.5 2.0 1.3 1.2 1.1 股本
