公募REITs月度观察：理性看待REITs市场近期波动

理性看待REITs市场近期波动 核心观点： 政策端：2023年12月25日，国家发展改革委等部门联合印发《关于深入实施“东数西算”工程加快构建全国一体化算力网的实施意见》，支持数字基础设施领域探索发行REITs。2024年1月5日，中国人民银行和国家金融监督管理总局联合发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，支持住房租赁市场发行REITs拓宽多元化融资渠道，需以把控风险为前提。此外，多地出台基础设施REITs相关政策，涉及恢复和扩大消费、文旅产业、民营企业等领域。 本月项目动态：国泰君安城投宽庭保障房REIT上市，上市首日发布原始权益人增持公告，提振信心；3单REITs启动认购，分别是华夏金茂购物中心REIT （发行价格2.670元/份）、嘉实物美消费REIT（发行价格2.383元/份）、华夏华润商业资产REIT（发行价格6.902元/份）；4单REITs的审核状态有所更新，分别是华泰紫金宝湾物流仓储REIT、华夏深国际仓储物流REIT、中航易商仓储物流REIT、华夏特变电工新能源REIT。 首批消费基础设施REITs有望近期上市，为我国商业不动产发展提供了新机遇。首批获得中国证监会准予注册的批复的4单消费基础设施REITs目前已有3单启动认购。此外，华夏首创奥特莱斯REIT、华安百联消费REIT也 已申报，消费基础设施REITs发展进程大幅加快。消费基础设施REITs通过资产证券化的方式将流动性较差的底层资产转换为流动性较强的金融产品，将商业不动产未来的现金流提前变现，增强原始权益人投资能力的同时，为投资者提供了更为多样和灵活的投资工具。 REITs市场经历全面破发，投资人需理性对待市场波动。30只上市REITs均经历破发，部分产业园区项目的出租率下降、仓储物流项目未来租金未达市场预期等问题引发市场对REITs整体情况的担忧，直接反映为二级市场价格下降，呈现整体“估值下调”的局面。尽管面临短期挑战，REITs市场仍具有一定的长期投资价值。建议投资者多关注REITs底层资产的质量、长期价值和发展潜力，理性对待市场近期的波动。政策层面不断发挥积极作用，引导诸如FOF、社保等增量资金入市。未来，可进一步加强对估值合理性和审慎性的考察，以及出台税收和会计核算等方面的优化举措。每一个冬天之后，都是春暖花开。 本月REITs市场表现：（1）本月中证REITs指数（收盘）波动下跌，最低点698.60，再创历史新低，但整体表现略好于中证500指数。（2）产权类和特许经营权类REITs指数均下跌。分资产类型来看，六大板块指数收益率均为负值。（3）REITs市场共成交26.50亿份，环比上月+24.45%；成交额为84.34亿元，环比上月+13.48%；月均换手率1.09%，环比有所增加。（4）本月25只REITs估值相对净值折溢价率为负。 分析师 章俊 ：010-80928096 ：zhangjun_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523070003 吴京 ：010-80927767 ：wujing_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523080001 相对沪深300表现图 风险提示 1.项目运营及行业下行风险 2.政策支持力度不及预期风险 公募REITs月度观察 2024年2月2日 www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 目录 一、REITs市场本月最新政策梳理3 （一）国家层面的重点政策3 （二）地方层面的重点政策3 二、REITs项目本月市场动态4 （一）国泰君安城投宽庭保租房REIT上市，上市首日发布原始权益人增持公告4 （二）首批消费基础设施REITs有望近期上市，为我国商业不动产发展提供了新机遇5 （三）本月REITs市场经历全面破发，投资人需理性对待市场波动5 三、本月REITs市场表现6 （一）中证REITs指数本月波动下跌，表现略好于中证500指数6 （二）REITs成交量和成交额均有所恢复，区间换手率显著提升8 （三）25只REITs估值相对净值折溢价率为负10 四、风险提示11 一、REITs市场本月最新政策梳理 （一）国家层面的重点政策 支持数字基础设施领域探索发行REITs。2023年12月25日，国家发展改革委等部门联合印发《关于深入实施“东数西算”工程加快构建全国一体化算力网的实施意见》（发改数据〔2023〕1779号），支持产权清晰、运营状况良好的绿色数据中心集群、传输网络、城市算力网、算电协同等项目探索发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），强化政策性金融支持。 支持住房租赁市场发行REITs拓宽多元化融资渠道，需以把控风险为前提。2024年1月5日，中国人民银行和国家金融监督管理总局联合发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（银发〔2024〕2号），强调拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道，稳步发展房地产投资信托基金（REITs）。稳步推进房地产投资信托基金试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有运营长期租赁住房。支持房地产投资信托基金份额交易流通，促进住房租赁企业长期稳定经营，防范短期炒作。优先支持雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展房地产投资信托基金试点，为利用各类建设用地（含集体建设用地、企事业单位自有空闲土地等）依法依规建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金支持。 （二）地方层面的重点政策 多地出台基础设施REITs相关政策，涉及恢复和扩大消费、文旅产业、民营企业等领域。内蒙古自治区发展和改革委发布《关于恢复和扩大消费若干措施的通知》，强调完善消费基础设施建设支持政策，及时遴选推荐符合条件的消费基础设施发行不动产投资信托基金（REITs）。陕西省人民政府办 公厅发布《关于加快文旅产业发展若干措施》，积极引导文旅企业用好陕西中小企业融资服务平台，争取文旅领域基础设施不动产投资信托基金（REITs）项目。中共广东省委广东省人民政府发布《关于促进民营经济发展壮大进一步推动民营经济高质量发展的实施意见》，支持更多符合条件的民间投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。 表1：2024年1月REITs政策跟踪 时间政策文件/重要消息相关部门重点内容 12月25日 1月2日 1月5日 1月5日 《关于深入实施“东数西算”工程加快构建全国一体化算力网的实施意见》 《关于做好2024年一季度经济社会发展工作实现“开门红”“开门稳”若干措施的通知》 《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》 《关于恢复和扩大消费若干措施的通知》 国家发展改革委国家数据局中央网信办工业和信息化部国家能源局 福建省发展和改革委员会 中国人民银行国家金融监督管理 总局 内蒙古自治区发展和改革委 支持产权清晰、运营状况良好的绿色数据中心集群、传输网络、城市算力网、算电协同等项目探索发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），强化政策性金融支持。 创新投资项目融资机制。完善省投资项目在线审批监管平台项目信息，与银行共享，引导更多金融资本支持我省重大项目建设。规范实施政府和社会资本合作新机制，积极支持民营企业参与政府和社会资本合作新建（含改扩建）项目。重点聚焦进入基础设施REITs项目库管理的项目，积极争取国家试点支持。 稳步发展房地产投资信托基金。稳步推进房地产投资信托基金试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有运营长期租赁住房。支持房地产投资信托基金份额交易流通，促进住房租赁企业长期稳定经营，防范短期炒作。 完善消费基础设施建设支持政策。实施消费促进专项投资政策，支持消费基础设施建设、设备更 新改造和关键生产线改造升级，及时遴选推荐符合条件的消费基础设施发行不动产投资信托基金 （REITs）。支持各地区保障消费基础设施建设合理用地需求。 湖南省发展和改革工作会 1月8日 议 湖南省发展改革委全力拓宽资金渠道，全力争取中央投资，设立年度融资专项，举办全省投融资大会，建立投贷联动平台，开展创业投资进园区活动，推动REITs项目取得突破。 1月9日 《关于加快文旅产业发展若干措施》 陕西省人民政府办公厅 积极引导文旅企业用好陕西中小企业融资服务平台，争取文旅领域基础设施不动产投资信托基金（REITs）项目，鼓励按规定发行信用类债券、政府专项债券等，支持旅游企业盘活存量旅游项目与存量旅游资产。 全力推进本市基础设施 1月10日 REITs申报发行 《关于促进民营经济发展 北京市发展和改革委员会 中共广东省委 市发展改革委通过成立基础设施REITs专班并提供培训与项目支持，旨在提升基础设施运营水平。为进一步盘活存量资产，提升基础设施运营管理水平，形成存量资产和新增投资的良性循环，市发展改革委牵头基础设施REITs专班统筹调度，定期培训指导，强化项目储备谋划，全力支持 企业申报发行基础设施REITs。 鼓励民营企业参与重大战略、重大项目和补短板项目建设，常态化向民间资本推介优质投资项目。 1月12日 1月16日 壮大进一步推动民营经济 高质量发展的实施意见》 《关于做好2024年一季度稳增长工作若干措施的通知》 广东省人民政府 厦门市发展和改革委员会 支持更多符合条件的民间投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。 激发民间资本投资活力。鼓励民间资本采用REITs（不动产投资信托基金）等模式盘活存量资产，拓宽融资渠道。 深化投融资体制改革。积极推动存量资产采用REITs（不动产投资信托基金）模式盘活，多渠道筹措资金，持续扩大有效投资。 资料来源：中国人民银行，国家发展改革委，各级政府官网，中国证监会，中国银河证券研究院 二、REITs项目本月市场动态 本月国泰君安城投宽庭保障房REIT上市，上市首日开盘价3.05元/份，收盘价3.048元/份，盘中最高价3.061元/份，最低价2.706元/份；3单REITs启动认购，分别是华夏金茂购物中心REIT（发行价格2.670元/份）、嘉实物美消费REIT（发行价格2.383元/份）、华夏华润商业资产REIT（发行价格6.902元/份）。此外，据沪深交易所网站显示，有4单REITs的审核状态有所更新，分别是华泰紫金宝湾物流仓储REIT、华夏深国际仓储物流REIT、中航易商仓储物流REIT、华夏特变电工新能源REIT。 表2：2024年1月REITs项目最新动态 基金名称 基础设施项目类型 原始权益人 项目状态 基金管理人 更新日期 国泰君安城投宽庭保障房REIT 租赁住房行业 上海城投房屋租赁有限公司 上市 上海国泰君安证券资产管理有限公司 1月12日 华夏华润商业资产REIT 消费基础设施 华润商业资产控股有限公司 发售 华夏基金管理有限公司 1月19日 天津宝湾国际物流有限公司; 华泰紫金宝湾物流仓储REIT仓储物流 廊坊宝湾国际物流有限公司;南京宝湾国际物流有限公司;嘉兴宝湾物流有限公司 已问询华泰证券（上海）资产管理有限公司1月22日 华夏深国际仓储物流REIT仓储物流深圳市深国际物流发展有限公司已问询华夏基金管理有限公司1月22日中航易商仓储物流REIT仓储物流易商集团已反馈中航基金管理有限公司1月22日华夏特变电工新能源REIT能源基础设施特变电工新疆新能源股份有限公司已反馈华夏基金管理有限公司1月23日 华夏金茂购物中心REIT消费基础设施上海兴秀茂商业管理有限公司认购华夏基金管理有限公司1月22日- 1月26日 嘉实物美消费REIT消费基础设施北京物美商业集团股份有限公司认购嘉实基金管理有限公司1月24日- 1月25日 华夏华润商业资产REIT消费基础设施华润商业资产控股有限公司认购华夏基金管理有限公司1月30日- 2月2日 资料来源：Wind，交易所网站，中国银河