公募REITs月度观察：REITs指数首现“九连阳”，多措并举支持REITs市场生态建设

REITs指数首现“九连阳”，多措并举支持REITs市场生态建设 核心观点： 政策端：本月发改委、证监会、交易所等有关部门均在推动REITs市场高质量发展方面释放积极信号，多措并举支持REITs市场生态建设。国家发改委 在国务院政策例行吹风会上明确表示，将继续支持更多领域符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs。证监会印发《监管规则适用指引——会计类第4号》，明确公募REITs权益属性，投融两端均将受益。上交所发布《关于做好公开募集基础设施证券投资基金（REITs）2023年年度报告披露工作有关事项的通知》，切实提升信息披露的有效性，保护投资者合法权益。 本月项目动态：2单消费基础设施REITs获交易所反馈，分别是华夏首创奥特莱斯REIT和华安百联消费REIT；建信建融家园租赁住房REIT向交易所进行申报；另有2单REITs发布询价公告，分别是易方达深高速REIT和嘉实中国电建清净能源REIT。 消费基础设施REITs蓄势待发。前期已有4单消费基础设施REITs获批，其中，华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT、华夏华润商业REIT已完成询价，中金印力消费REIT进展相对落后，4单REITs有望于近期集中上市。消费基础设施REITs项目的提速表明消费领域在资本市场中的地位逐渐得到认可，这一新型底层资产REITs项目的涌现，有助于促进我国消费领域的升级和发展，推动我国资本市场更好地服务实体经济。 中证REITs指数本月首现“九连阳”，极大提振市场信心。与上个月的跌幅形成鲜明对比，本月REITs二级市场表现突出，自2月6日起，中证REITs指数经历9天连续上涨，提示投资者保持理性投资，建议长期投资人重点关注REITs产品。 本月REITs市场表现：（1）中证REITs指数（收盘）呈现上涨态势，表现好于上证指数、沪深300指数。（2）30只REITs均表现为上涨，且有8只REITs涨幅超过15%。（3）保障性租赁住房板块和能源基础设施板块REITs指数收益率较上市以来由负转正，分别为4.00%和3.09%。（4）REITs成交量和成交额双降，区间换手率有所提升。本月REITs市场共成交20.32亿份，环比上月-23.31%；成交额为72.65亿元，环比上月-13.86%；月均换手率1.20%，环比上月+10.48%。（5）除交通基础设施板块外，其他五大板块REITs活跃度均有所下降。交通基础设施板块REITs月成交额环比+14.96%，月成交量环比+10.64%；仓储物流板块REITs活跃度降幅最大，月成交额环比-33.99%，月成交量环比-37.82%。（6）仍有过半数的REITs估值相对净值折溢价率为负。 分析师 章俊 ：010-80928096 ：zhangjun_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523070003 吴京 ：010-80927767 ：wujing_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523080001 相对沪深300表现图 风险提示 1.项目运营及行业下行风险 2.政策支持力度不及预期风险 公募REITs月度观察 2024年3月1日 www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 目录 一、REITs市场本月最新政策梳理3 （一）国家层面的重点政策3 （二）地方层面的重点政策3 二、REITs项目本月市场动态4 （一）消费基础设施REITs蓄势待发：本月2单消费基础设施REITs获上交所反馈，前期4单有望集中上市4 （二）本年首单高速公路REIT项目启动询价5 （三）首单水力发电REIT项目启动询价5 三、本月REITs市场表现5 （一）中证REITs指数本月首现“九连阳”，振奋人心5 （二）REITs成交量和成交额双降，区间换手率有所提升7 （三）仍有过半数的REITs估值相对净值折溢价率为负9 四、风险提示10 一、REITs市场本月最新政策梳理 （一）国家层面的重点政策 证监会公开发文明确公募REITs权益属性，投融两端均将受益。2024年2月8日，中国证券监督管理委员会印发《监管规则适用指引——会计类第4号》，明确REITs的权益属性。一方面，有利于提升原始权益人发行REITs和扩募的积极性；另一方面，对机构投资人持有REITs的会计处理方式给 予更大的灵活性，有助于降低因REITs二级市场价格大幅波动而对机构投资人利润表造成的影响，有利于投资端生态环境的优化。 国家发展改革委积极推动民间投资项目发行基础设施REITs，释放积极信号。2024年2月5日，国家发展改革委法规司司长孟玮女士在国务院政策例行吹风会上表示，鼓励民间投资项目发行基础设施领域REITs。截至2024年1月末，发改委已向证监会推荐民间投资项目6个，已受理民间投资项目8个，正在前期辅导的民间投资项目4个，涉及清洁能源、消费基础设施、数据中心、仓储物流、产业园区等领域。发改委将继续支持更多领域符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs。 上交所专门就基础设施REITs年度报告信息披露的有效性发文指导，保护投资者合法权益。2024年2月8日，上海证券交易所发布《关于做好公开募集基础设施证券投资基金（REITs）2023年年度报告披露工作有关事项的通知》，强调基础设施REITs年度报告应当充分披露对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的信息，真实、准确、完整地反映基础设施REITs的实际情况，突出底层资产运行状况，以简明清晰、通俗易懂的方式披露信息，切实提升信息披露的有效性，保护投资者合法权益。进一步细化和完善了公募REITs的信披要点。 消费基础设施REITs发行有望进一步提速，有利于发挥提振消费的积极作用。2月23日，中国证监会公布了2023年全国人大代表建议和全国政协委员提案办理工作情况，在对《关于将消费类基础设施入池公募REITs的提案》的答复函中，证监会表示，将会同国家发展改革委积极推进符合条件的消费基础设施REITs项目落地，推动盘活存量资产、扩大有效投资和提振消费。春节前华夏华润商业REIT、 华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT已完成募集，另有多单消费消费基础设施REITs排队待批，获将等待合适时机集中上市。 （二）地方层面的重点政策 2024年2月18日，浙江省发展和改革委员会发布《关于印发2024年浙江省扩大有效投资政策的通知》，鼓励盘活存量资产，探索资产盘活创新政策，并支持特定基础设施项目开展REITs试点，同时鼓励民营企业参与并为合格项目提供财税金融政策支持。 2024年2月21日，上海市发展和改革委员会副主任陈国忠在上海市政府新闻发布会上表示，今年上海在促进有效投资工作重点方面，将用好用足政策工具。用好用足中央预算内投资、增发国债、地方政府专项债券、基础设施REITs等各类投融资政策和工具，服务支撑项目建设。 表1：2024年2月REITs政策跟踪 时间政策文件/重要会议相关部门重点内容 2月5日 国新办举行营造市场化、法治化、国际化一流营商环境国务院政策例行吹风会 国务院新闻办、国家发展改革委 四是畅通一个好渠道，鼓励民间投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。积极推动民间投资项目发行基础设施REITs。截至今年1月末，已向证监会推荐民间投资项目6个，已受理民 间投资项目8个，正在前期辅导的民间投资项目4个，涉及清洁能源、消费基础设施、数据中心、仓储物流、产业园区等领域。我委将继续支持更多领域符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs。 证监会明确REITs权益属性。如发行人已依照相关规定要求说明前述分配、终止上市和扩募延期 《监管规则适用指引——会计 2月8日 类第4号》 《关于做好公开募集基础设施证券投资基金（REITs）2023 中国证券监督管理委员会 安排，且不存在其他可能导致判断为金融负债的约定，则发行人不存在不可避免的支付义务，并表原始权益人在合并财务报表层面应将基础设施REITs其他方持有的份额列报为权益。从基础设施REITs其他投资方的会计处理角度看，其持有的份额在性质上属于权益工具投资。 基础设施REITs年度报告应当充分披露对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的信息，真 2月8日 2月18日 2月21日 2月23日 年年度报告披露工作有关事项的通知》 《关于印发2024年浙江省扩大有效投资政策的通知》 上海市政府新闻发布会：用好基础设施REITs等各类投融资政策和工具持续促进有效投资 《关于政协十四届全国委员会第一次会议第03037号（财税 金融类189号）提案答复的函》 上海证券交易所 浙江省发展和改革委员会 上海市发展和改革委员会 中国证券监督管理委员会 实、准确、完整地反映基础设施REITs的实际情况，突出底层资产运行状况，以简明清晰、通俗 易懂的方式披露信息，切实提升信息披露的有效性，保护投资者合法权益。 强化存量资产盘活。支持各地探索创新资产盘活政策，科学设定盘活方式。支持符合条件的水利、仓储物流基础设施、保障性租赁用房、高速公路、港航基础设施等领域项目，开展基础设施领域不动产投资信托基金试点。支持民营企业参与REITs试点，支持已上市REITs试点项目扩募融资，加快我省主导项目REITs试点培育和申报。加强项目配套支持，对符合条件的盘活项目落实好国家财税金融政策支持。 三是用好用足政策工具。用好用足中央预算内投资、增发国债、地方政府专项债券、基础设施REITs等各类投融资政策和工具，服务支撑项目建设。 中国证监会将会同国家发展改革委积极推进符合条件的消费基础设施REITs项目落地，推动盘活存量资产、扩大有效投资和提振消费。 资料来源：中国证监会，上海证券交易所，国家发改委，各地方政府官网，中国银河证券研究院 二、REITs项目本月市场动态 本月2单消费基础设施REITs获交易所反馈，分别是华夏首创奥特莱斯REIT和华安百联消费REIT；建信建融家园租赁住房REIT向交易所进行申报；另有2单REITs发布询价公告，分别是易方达深高速REIT和嘉实中国电建清净能源REIT。 表2：2024年2月REITs项目最新动态 基金名称 基础设施项目类型 原始权益人 项目状态 基金管理人 更新日期 华夏首创奥特莱斯REIT 消费基础设施 北京首创商业管理有限公司 已反馈 华夏基金管理有限公司 2月8日 华安百联消费REIT 消费基础设施 上海百联集团股份有限公司 已反馈 华安基金管理有限公司 2月8日 易方达深高速REIT 收费公路 深圳高速公路集团股份有限公司 发布询价公告 易方达基金管理有限公司 2月23日 嘉实中国电建清净能源REIT 水力发电 中电建水电开发集团有限公司 发布询价公告 嘉实基金管理有限公司 2月27日 建信建融家园租赁住房REIT 保障性租赁住房 建信住房服务有限责任公司 已申报 建信基金管理有限责任公司 2月29日 资料来源：iFind，交易所网站，中国银河证券研究院 （一）消费基础设施REITs蓄势待发：本月2单消费基础设施REITs获上交所反馈，前期4单有望集中上市 本月华夏首创奥特莱斯REIT和华安百联消费REIT获上交所反馈。另有4单REITs前期已获批，其中，华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT、华夏华润商业REIT已完成询价，中金印力消费REIT进展相对落后，4单REITs有望于近期集中上市。消费基础设施REITs项目的提速表明消费领域在资 本市场中的地位逐渐得到认可，这一新型底层资产REITs项目的涌现，有助于促进我国消费领域的升级和发展，推动我国资本市场更好地服务实体经济。 （二）本年首单高速公路REIT项目启动询价 易方达深高速REIT于2024年2月23日发布公告，计划于2024年2月28日9:00-15:00询价，3月4日-7日公开发售，初始战略配售和发售份额已确定