上海市公寓市场研究报告

上海市公寓市场研究报告 当前上海租赁住房总量水平与国际水平相当 聚焦上海，根据统计，上海租房人口约占常住人口的40%，总规模超800万人，约350万户，其总量已达国际最高水平，占比与国际水平靠拢 伦敦（英国） 柏林（德国） 图：上海七普家庭户结构按住房来源分 （单位：%） 纽约（美国） 租房占比： 46.7%，350万户 租房占比： 53.2%，187万户 租房占比： 57%，约103万户 东京大都市圈（日本）租房占比：49.1%，354.万户 100% 90% 80% 70% 60% 其他,2% 自有住房,61% 香港（中国）租房占比：30.6%，82万户 50% 40% 30% 20% 10% 0% 租赁住房,37% 公租房/廉租房,4% 社会化租赁 33% 注：香港租赁占比不包含“资助出售单位”类型数据来源：上海第七次人口普查，香港房屋统计数据2023，英国统计局，日本统计局，欧盟统计局，同策研究院 上海租赁住房特征呈现大基数客群&常态化需求 上海市租赁人口中，户籍人口占10%，非户籍人口占85%，主要受到工作的带动，流动性高。从静态数据来看，十年以上外来人口留存率仅1/3。在上海持续吸引外来人口的背景下，租赁行为对于大基数的流入人口来说是一种常态化现象 图：上海常住人口住房结构 有房租赁 •租更大面积、更好 上海七普外来人口离开户口登记地时间 （单位：万人） 外来人口在沪十年以上 留存率33.4% 299.4 （不包含迁入户籍人口） 218.0 350 300 250 200 上海七普外来人口离开户口登记地原因 （单位：%） 74.9% 因就业迁入人口 高达785万人 8.3% 5.2% 就业家庭团聚 抚养赡养 学习及其他 80% 70% 60% 50% 户籍人口 1441万人 15% 157万 （外来人口） 非户籍人口 1048万人 90% 1297万 85% 891万 10% 144万 地段和父母分房 •极少数无房租房，绝大部分有房 •极少有房租房 •绝大部分无房 150 100 50 - 半一二三年年年年以以以以上上上上 ，，，，不不不不满满满满一二三四年年年年 四五十 年年年 以以以 上上上 ，， 不不 满满 五十 年年 40% 30% 20% 10% 工作就业 随同离开/投靠亲友 拆迁/搬家婚姻嫁娶照料孙子女养老/康养为子女就学学习培训寄挂户口 其他 0% 2010年六普外来人口数为897.7万人 外来人口在沪十年以上留存率：299.42/897.7=33.4% 注：户籍人口及非户籍人口的租赁比例来自官方公开信息 上海租赁住房客群差异化推动产品多样化 上海租赁住房市场的主力是20-34岁的外来人口，与国际水平相当。基于收入水平以及年龄所代表的生命周期阶段的不同，市场上出现多样化的产品形态 图：上海七普常住人口年龄结构（单位：%）图：上海租客年龄与收入占比（单位：%） 户籍人口 户籍人口 老龄化程度高，青壮年较少 0-4岁 5-9岁 10-14岁 15-19岁 20-24岁 非户籍人口 80后 主力租赁年龄段 90后其他 23.1% 38.5% 38.5% 29.3% 52.8% 17.9% 100.0% 0%10%20% 30%40%50%60%70%80%90%100% 5000元以下 5000元-1万元 1万元以上 25-29岁 30-34岁 35-39岁 40-44岁 45-49岁 50-54岁 55-59岁 60-64岁 65-69岁 70-74岁 75-79岁 80-84岁 85-89岁 90-94岁 95-99岁 100岁及以上 图：2019年美国租赁人口年龄结构（单位：%） 7.5% 8.9% 13.7% 15.5% 19.9% 34.4% 75岁以上 65-74岁55-64岁45-54岁35-44岁 29.7% 31.8% 14.5% 13.1% 11.0% 28.2% 26.2% 14.8% 16.0% 14.7% 23.9% 18.7% 15.0% 19.7% 22.8% 14.9% 15.1% 15.7% 23.3% 30.9% 11.7% 15.1% 16.7% 24.3% 32.2% 25-34岁 25岁以下 11.2% 14.6% 17.4% 26.1% 30.6% 23.7% 21.5% 19.0% 22.0% 13.8% 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 34岁以下35-44岁45-54岁 55-64岁65-74岁75岁以上 图：2019年美国租赁人口收入和年龄结构（单位：%） 0%20%40%60%80%100% 少于1.5万美元1.5-3万美元3-4.5万美元 4.5-7.5万美元7.5万美元及更多 上海租赁住房市场较家庭财富分布更下沉 伴随财富的马太效应以及租赁市场的高端倾斜，导致市场结构进一步撕裂，租赁市场较家庭财富分布更下沉 可支配租金分档 （按收入30%计算） 图：上海城镇七普租赁住房家庭租金结构 （单位：万户） 图：2018年中国家庭年均可支配收入情况 （单位：百万人） 全球富裕 >40万 16 6 10000元及以上8000-9999元 高端市场 8000元以上 富裕 30-40万 10 4 大众富裕 20-30万 63 10 6000-7999元 4000-8000元 中端市场 宽裕小康 14-20万 311 34 4000-5999元 小康 8-14万 257 2000-4000元 81 2000-3999元 普惠市场 新晋小康 5-8万 89 75 1000-1999元 2000元以下 下沉市场 温饱 <5万 72 79 1000元以下 上海租赁住房市场概况 根据七普抽样数据，约37%家庭正在租房，估算在上海城镇约有290万户家庭租房，其中约31万户为公租房或者廉租房，259万户为其他租赁住房。目前上海集中式公寓在租规模约24.35万套(间)，剩余为分散式租赁和个人租赁。此外，现有租赁住房中有部分居住条件较差，占比12.63% （单位：%） 33% 公租房/廉租房 30.86万户 其他租赁住房 258.91万户 4% 28% 19% 10% 图：上海七普城镇家庭户结构按住房来源分 图：上海七普租赁住房房屋情况 （单位：%） 0%20%40%60%80%100% 其他继承或赠予自建住房购买经济适用房/两限房购买原公有住房购买二手房 购买新建商品房租赁其他住房租赁廉租房/公租房 租房户数：(3.09+25.89)/10%抽样=289.77万户 在租 集中式公寓 24.35万套(间) (按现有集中式公寓总量80%出租率估算) 在租 分散式租赁&个人租赁 234.56万套(间) 12.63% 87.37% 有厨房和厕所占比无厨房和厕所占比 无厨房&厕所户数： 3.66/10%抽样=36.59万户 注：廉租房：根据《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保〔2013〕178号）的规定，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房 上海租赁住房供求整体平衡 结合政府“十四五”规划，截至2025年，整体租赁住房体量在316万套(间)左右，形成40万套(间)左右保租房供应，市场整常住人口部分体预期供求平衡 保障型市场化 集中式长租公寓 公租房 /廉租房 租赁住宅用地上的开发产品 商品住 宅用地非住宅上的自用地上 持部分产品 的产品 分散式长租公寓 散租市场 集 中公租房/廉租房 产30.86万户 权 整体 集中式公寓 30.44万套(间) 整体估算 分散式租赁&个人租赁 241.39万套(间) “十四五”保住房供应余量 13.3万套(间) 整体体量租赁住房 316万套(间) （机构） 分散式租赁&个人租赁目前在租数量 234.79万套(间) +整租&合租挂牌量 月度平均租赁住房 6.60万套(间) “十四五”保租房 计划供应总量 40万套(间) - “十四五”保租房 已供应部分 26.7万套(间) 分散产权 注：根据规划，到“十四五”期末，上海要累计建设筹措保障性租赁住房达60万套(间)、形成供应40万套(间)左右。截至2023年10月31日，上海已通过多种方式共累计建设筹措各类保障性租赁住房45.3万套(间)、供应26.7万套 (间)，分别完成“十四五”规划期末总量的75%和67%。 上海租赁住房市场交易总额约900亿元/年 按照七普的实际数据，上海城镇约有290万户的租赁家庭，创造了总计约每年900亿左右的租金价值。此外，中介市场作为配套服务，根据年交易量粗略估算，佣金规模约在20-30亿/年。由于租赁需求的极度下沉，少数中高端客群创造了绝大部分交易和租赁价值，导致机构市场关注度向高端倾斜 图：上海城镇七普租赁住房家庭租金结构 （单位：万户） 图：上海城镇七普租赁住房GMV结构 （单位：亿元/月） 10000元及以上 8000-9999元 3.6%的客群 �15%市场规模 6000-7999元 4000-5999元 15%的客群 �32%市场规模 3000-3999元 2000-2999元 30%的客群 �32%市场规模 1000-1999元 500-999元 城镇租赁需求：290万户 200-499元 GMV：897亿元/年 50%的客群 �21%市场规模 200元以下 807060 5040 3020100 024681012141618 上海集中式公寓817家，整体30.44万套 截止2023年11月30日，同策研究院公寓数据库已涵盖上海约817家集中式公寓。根据统计，上海集中式公寓现有存量约为 30.44万套 中外环 160个项目 郊环外 38个项目 内环内 128个项目 外郊环 329个项目 内中环 152个项目 数据来源：Dataln，同策研究院 上海集中式公寓供应结构以及区域结构 总体来看，集中式供应的分布是偏态且长尾的。有两个供应高峰：10000-30000元之间的产品及2000-5000元之间的产品。按照环线来看，越优越的地段，产品局限性越小，而越外围的地段，项目的定位范围也相对越窄 图：上海集中式公寓的项目房间数及租金分布 （单位：元、间） 图：上海集中式公寓的区位、坪效及面积分布 （单位：元/㎡、㎡） 图：上海集中式公寓产品租金结构 （单位：万间） 内环内 内中环 中外环 外郊环 郊环外 50000元以上 30000-49999元 10000-29999元 9000-9999元 8000-8999元 7000-7999元 6000-6999元 5000-5999元 4000-4999元 3000-3999元 2000-2999元 1000-1999元 1000元以下 86420 数据来源：Dataln，调研数据，同策研究院 上海分散产权租赁产品分布 通过对市场整租和合租的挂牌量进行统计，分散产权的租赁产品地域特征与小区基本重合。合租型项目对于区位要求更高，收缩于市区中心区域 整租项目分布合租项目分布 数据来源：Dataln，同策研究院 上海分散产权租赁产品供应结构 整租合租有明显的分水岭，根据产品要素，市场进行自我调节。在分散产权产品市场，1000-2999元价格段的产品较多，而整租的核心供应价格在4000-5000元以及10000元以上 房间数 （间） 图：上海整租&合租的项目房间数及租金分布 （单位：元/月、间） 图：上海整租&合租产品租金结构 （单位：万间） 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 租金 02000400060008000100001200014000160001800020000（元/月）252015105 10000元以上 9000-9999元 8000-8999元 7000-7999元 6000-6999元 5000-5999元 4000-4999元 3000-3