西安公寓市场黑皮书发布版

西安公寓市场 黑皮书 2021 Xi’anApartmentMarketReportBlackPaper 公寓的信息孤岛 AboutOurCase 分散的数据获取，收集时的重复性投入， 准确性的缺失，最终导致不可忽略的信息鸿沟。受到信息源的限制， 目前大量机构收集的市场信息，仅限于个例，从而形成信息孤岛。 TheAddress第址华润CCBD凯德SOMERSET赛高广场CityOn 在过去的十年中 我们的核心团队经历了3个大的市场波动周期 参与研究/定位/策划/评估约西安市场 60%|超级商业综合体项目 70%|超高层项目 80%|顶级豪华公寓项目 参与销售/营销顾问/操盘约西安市场 50%|高端商业地产项目 西安国际中心MOMOPARK华润万象域THEONECITY 同样我们用心维护了上千组1000万元以上高净值成交客户 本报告的样本客户分析也来源于此同时我们也大量引用了 CREIS/CRIC/中房协/房99等各家机构的数据 中铁西安中心 蓝海风中心 莱安中心 禾盛京广中心 为此我们表示对同业机构的感谢 2021Xi’anApartmentMarketReportBlackPaper西安公寓市场黑皮书2 XianApartmentMarketOverThePast20Years 西安公寓二十年 200120022003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 公寓作为小户 紫薇龙腾新世 曲江6号 城内小地块 7090政策后 SOHO公寓概 商住两用 精装公寓诞生 北大街 型住宅�现 界 70年 解放路陆港国 第二年 念�世 概念兴起 南门外 宏府嘉会公寓 中天国际公寓 CBD一期配套 36㎡-381㎡ 际，东大街华 满容产品 唐沣国际广场 橡树国际集群 长安公馆 商务客 70年产权 70年 大小户型叠加 威国际公寓 万达国际公寓 50年产权 50年产权 50年产权 70年住宅公寓 3,300元/㎡ 4,900元/㎡ 住宅公寓 5,600元/㎡ 5,800元/㎡ 6,500元/㎡ 6,200元/㎡ 15,000元/㎡ 城市配套 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 公寓井喷之年小户型公寓井喷10万套豪宅公寓200亿 办公均价＞70年住宅办公楼住宅价格首次倒挂 办公楼供应量井喷供需关系完全失衡万科18㎡公寓 40年产权公寓分批入市为综合体和办公做配套 LOFT开始盛行服务式公寓入市西安16,000元/㎡ 商改住推行塔楼办公集体改产品为公寓住宅开启疯涨 30,000元/㎡+40年酒店品牌公寓再次拉升价格 公寓限购西安第一个40年豪宅公寓55,000元/㎡ 公寓改备办公确迎300㎡政策类住宅大平层公寓兴起 一群50,000+百亿货值释放豪宅公寓集中入市 April15,2021 2021Xi’anApartmentMarketReportBlackPaper西安公寓市场黑皮书3 2021Xi’anApartmentMarketReportBlackPaper西安公寓市场黑皮书 ; ApartmentInXi’an 公寓在西安 一个持续十几年的混业化产品 2003-2007 70年产权 XianApartmentMarketOverThePast 20Years 主要是为满足容积率指标替补属性 本质是小户型住宅衍生品 小户型住宅 市场背景1： 2006年，7090政策出台 明确新建住房结构比例。“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。 市场背景2： T4开始风靡，高容积率下典式楼强排问题 地段|Location：城内/一环/二环沿线/高新一期科技路建筑|Building：典式楼为主，之后趋近塔楼 高度|Height：100m 景观|Views：无特殊打造，普通城市景观或小区内部景观室内|Residences：无设计/无特殊功能划分 配套|Amenities：无 圈层|Neighborhood：无/散售客户无固定导向 价格|同当期住宅土地产权|70年为主物业类型|住宅 单元面积|UnitArea：40㎡—80㎡ 主力户型|MainUnits：30-40㎡Studio，50-60㎡1bedroom，70-80㎡2bedroom 物业服务|Service：无特殊/同当期住宅 交付标准|毛坯 April15,2021 2021Xi’anApartmentMarketReportBlackPaper西安公寓市场黑皮书5 2008-2011 SOHO 与 商住两用 XianApartmentMarketOverThePast 20Years 扁平化方盒子市场，价格跟随地段走围绕早期城市骨架建设 产品完全同质化，全部Studio 10,000元/㎡ 一环城墙景观 6,000元/㎡ 南二环、科技路、城内 4,000元/㎡ 其它位置，城改摊指标用地 Figure1:2008-2011年西安公寓市场格局分析图 市场背景1： 城中村及棚户区改造兴起，消化用地 释放大量土地，其中有70年，也有50年综合用地当时西安产业依然在发展中，办公需求少，于是建为公寓 市场背景2： 北京东三环SOHO集团开发的商住两用公寓项目，建外SOHO，获得了销售上的巨大成功，全国效仿，打概念，获取溢价 市场背景3： 商住两用拓宽功能，给到投资客户更多租赁回报信心。并且初创企业确实依赖于这样办公。 Source:THEONE April15,2021 2021Xi’anApartmentMarketReportBlackPaper西安公寓市场黑皮书6 2012-2017 LOFT 与 XianApartmentMarketOverThePast 20Years 纺锤型市场 产品分为上中下三等 随溢价能力走 Figure2:2012-2017年西安公寓市场格局分析图 18,000元/㎡带托管有品牌的服务式公寓 15,000-25,000元/㎡ 卖学位的小户型公寓 10,000-15,000元/㎡ 全市各处都有 卖精装修Studio的 8,000元/㎡ 7,000元/㎡ 全市各处都有卖毛坯 Studio首付分期的 服务式公寓 市场背景1： 城市骨架拉大后，多区域中心形成。新区全部在三环外，二环和三环间出现了大量的城改，退二进三用地。并且开始限制偷面积，loft成为新型偷面积产品，多增速提高销售量 市场背景2： 2000万㎡城市综合体阶段，需要配建公寓产品来做办公楼配套，规划思路多为精装修出溢价、酒店品牌挂牌出溢价，等等 市场背景3： 服务式公寓进西安，雅诗阁和万豪，分别挂牌了两个公寓项目，并且均超出市场价格两倍销售 Source:THEONE April15,2021 2021Xi’anApartmentMarketReportBlackPaper西安公寓市场黑皮书7 2018-2020 XianApartmentMarketOverThePast 20Years 创出产品质素新高， 价格记录顶端的是豪宅式公寓 全部为非标的产品线，每一个项目都几经波折 类住宅改善公寓与 豪宅式公寓 但 “伟大的项目从来都非一蹴而就亦无惧波折来成就它的无限荣耀 很多很神奇的项目，从诞生那天起，就伴随着惊叹和质疑” 豪宅式公寓的出现，除了受市场爆发的影响， 内在核心原因为西安真正意义上的豪宅起步晚，体量小，市场空间大。 中大国际9号，拉开了西安真正意义上顶级城市级豪宅的篇章。同时业提升了平台整体价格。 从趋势来看，顶级豪宅公寓出现一线城市稳健发展，二线城市快速增长的势头。 从区域来看，西安中心区域豪宅供应量减少，豪宅产品稀缺性越来越凸显，升值潜力大 随着全国高新区禁止批建住宅用地，LiveinCBD，成为新的资产配置目标。 从产品变革看，此类产品更偏向对标国际主要城市的同类 针对“豪宅级”刚需战斗机客户的价值再凝聚 April15,2021 2021Xi’anApartmentMarketReportBlackPaper西安公寓市场黑皮书8 2021 XianApartmentMarketOverThePast 20Years 猫头鹰市场 公寓热度快速提升市场分化加速 受客群分离产品画像也逐渐清晰 April15,2021 Penthouse 40,000元均价/㎡ 1,500万元/套 豪宅公寓 30,000元均价/㎡ 600-800万元/套 30,000元均价/㎡ 120-200万元/套 25,000元均价/㎡ 200-300万元/套 卖的是服务和回报率 酒店托管公寓，服务式公寓，特殊地段公寓 20,000元均价/㎡ 80-100万元/套 卖的是地段和装修溢价 地铁口，精装修（智能化）公寓 10,000元均价/㎡ 40-60万元/套 卖的是刚需落户房 出租收益率还有卖未来 备案性质是公寓 地铁口，新区，LOFT 双钥匙，平层 可做民宿 可开酒店…… 备案性质是办公 毛坯 精装 学位公寓 类住宅改善公寓 精装 豪装 Figure3:2021年西安公寓市场格局分析图 Source:THEONE 2021Xi’anApartmentMarketReportBlackPaper西安公寓市场黑皮书9 背后的逻辑 Figure4:2011-2020西安市近十年土地交易分析图 4500 700 4000 西安市土地总体新增供应面积（万平方米）西安市土地当年成交面积（万平方米） 西安市土地当年成交均价（万元/亩） 604 3500 一年涨25% 479 600 3000 四年涨40% 500 385 2500 400 343 2000 六年翻一倍 257 330 289 300 1500 167 162 200 1000 176 100 500 0 0 2011201220132014201520162017201820192020 xaxis 30,000元/㎡+ 1,000万元/套+ yaxis 40年 3830 3813 2700 3200 1163 1266 597 680 466 554 426 519 774 1407 982 1665 1375 1893 1024 1231 房价走向镜像于地 Source:西安市自然资源和规划局 April15,2021 2021Xi’anApartmentMarketReportBlackPaper西安公寓市场黑皮书10 背后的逻辑 30,000元/㎡+ 1,000万元/套+ 40年 曲江此类产品 未来总货值＞100亿元 April15,2021 文旅商业 办公集群 创意谷2 曲江印 流光云谷 CCBD 城市更新未开发 Figure5:曲江总体控制性规划图 Source:西安市自然资源和规划局 2021Xi’anApartmentMarketReportBlackPaper西安公寓市场黑皮书11 2021Xi’anApartmentMarketReportBlackPaper西安公寓市场黑皮书 CBD核心生活圈 三星N期 比亚迪 Figure7:高新控规 CID Figure6:高新区总体控制性规划图 鼎浩9号 1号第址 万瑞府 赛里斯 天鼎 秦商 总货值＞200亿元单价＞30,000元/㎡总价＞1,000万元/套 高新一期，40年千万公寓“根据地 Source:西安市自然资源和规划局12 租金涨幅低于房价涨幅，投资租金收益进入长线 2017年新一轮房价上涨后，租金价值剪刀差出现 价格低于价值的时代在2017年结束，之后伴随房价同频共振，但逐渐拉开比值 Figure8:2016-2021西安商品房(新房+存量)交易平均单价走势结构图 17,591