惠誉博华2024年信用展望：房地产开发

惠誉博华2024年信用展望：房地产开发 2023年，房地产行业销售持续底部盘整，跌幅有所收窄，同时持续聚焦核心城市、核心地段与改善型产品的结构性调整特征显示需求端购买力仍然存在，但购房意愿受到压制。新房价格受供需关系及二手房替代效应影响，走势继续承压。房地产销售乏力与流动性紧张局面将继续压制行业投资，土地市场延续低迷，“缩量提质”特征明显，新开工延续弱势，“保交楼”稳步推进引致强竣工。融资端利好政策密集出台，但未明显改善行业再融资困局，到位资金规模持续下降。财务方面，样本房企盈利持续下滑，不同所有制房企分化态势延续，民营房企再融资持续受限；受益于债务结构持续优化，行业短期偿付压力有所缓解。 展望2024年，惠誉博华认为，伴随房地产支持力度加码，宏观经济发展继续复苏，居民信心改善，行业销售跌幅有望收窄至3%-5%。新房价格短期内将继续承压，各能级城市房价走势持续分化。投资方面，“保交楼”与“三大工程”稳步推进，有望形成正向拉动力量，而土地市场回温仍待销售拐点。融资方面，2024年行业仍面临较大债务偿付压力，预计化解房地产风险，切实改善行业融资环境仍是政策主线。 综上，惠誉博华对房地产开发行业的展望为“低景气稳定”。 惠誉博华 2023年房地产行业销售持续底部盘整，需求端购买力仍受压制，结构性调整特征延续。预计2024年行业销售跌幅进一步收窄 2023年，房地产行业景气度仍处低位，销售持续探底，历经约 2.5年的深度调整，销售跌幅较上年有所收窄。行业全年销售金额为11.7万亿元，回落至约2016年水平，同比下跌6.5%，跌幅较上年收窄20.2个百分点；销售面积为11.2亿平方米，回落至约2012年水平，同比跌幅8.5%，跌幅较上年收窄15.8个百分点。综合而言，2023年房地产市场仍然表现为持续聚焦核心城市、核心地段与优质改善型产品的结构性调整特征，下沉城市销售跌幅更深，从而带动行业销售均价继续提升。 行业销售金额(万亿元) 销售金额同比增速(右轴) 行业销售面积(亿平方米) 销售面积同比增速(右轴) 2020%2020% 1815%18 1610%16 15% 10% 145%145% 120%120% 10-5%10 -5% 8 6 4 2 0 2020 2021 2022 2023 2024E -10%8 -15%6 -20%4 -25%2 -30%0 2020 2021 2022 2023 2024E -10% -15% -20% -25% -30% 来源：iFinD，惠誉博华来源：iFinD，惠誉博华 相关研究 惠誉博华2023年房地产开发行业信用展望(2023.02) 分析师 王兴萍CPA +86(10)56653871 xingping.wang@fitchbohua.com 根据12个月滚动销售测算来看，房地产行业销售面积与销售金额 均于2021年6月达到历史峰值，分别为19.5亿平方米、20.0万亿元，截至2023年末，二者分别较峰值跌去42.8%、41.6%。销售规模深度下跌与改善型产品成交占比提升并存，显示需求端购买力依然存在，但短期内仍受压制，一方面居民对房价下行和按期交付仍存担忧，另一方面经济复苏波折削弱了居民对未来收入增长和稳定性的预期，降低其长期加杠杆的意愿。2023年末，个人住房贷款余额38.2万亿元，同比下降1.6%，连续3个季度下降，侧面印证了居民购房意愿较低，对存量房贷主动提前还款，缩减负债规模。 房地产行业12个月滚动销售情况 销售面积-TTM销售金额-TTM 周纹羽CPA(中国);CPA,CGA(Canada) +86(10)56633872 wenyu.zhou@fitchbohua.com 亿平方米，万亿元 201520162017201820192020202120222023 25 20 15 10 媒体联系人 5 李林JackLi - 1-2月 5月 8月 11月 3月 6月 9月 12月 4月 7月 10月 1-2月 5月 8月 11月 3月 6月 9月 12月 4月 7月 10月 1-2月 5月 8月 11月 3月 6月 9月 12月 4月 7月 10月 +86(10)59570964 jack.li@thefitchgroup.com 来源：iFinD，惠誉博华 逐月来看，2023年1-3月，受益于疫情防控政策转向后积累的购房需求释放，楼市“小阳春”如约而至，3月销售金额与销售面积均达年内单月最高，分别为15,097亿元、14,813万平方米，亦为行业单月销售历史较高水平。小阳春过后，二季度地方支持政策尽管仍然较为密集，但缺少中央层面与核心城市政策引领，导致提振效果不佳，后续增长支撑动能不足，4-5月单月销售热度开始回落，但在上年低基数效应作用下，单月销售同比仍为正增。6月开始，行业单月销售同比增速下滑至负增区间，单月销售金额跌幅达19.2%。 房地产行业单月销售额及同比增速 2023单月销售额2022同比(右轴)2023同比(调整后,右轴) 及首套房存量房贷利率下行。几近同时，4个一线城市先后宣布执行“认房不认贷”；此后，各一线城市需求端政策持续加码，先后宣布降低首二套房首付比例、下调新发放个人按揭贷款利率水平下限、放宽普宅认定标准等政策。尽管一线城市政策放松具有重要的信号意义，但本次房地产调整周期历时较长，同时叠加了经济复苏节奏不及预期等因素，政策效果十分有限，下半年以来行业销售调整趋势未止，尽管12月如期出现翘尾，但单月销售金额同比下滑幅度仍达17.1%，预计短期内销售企稳并不乐观。 不同能级城市销售分化进一步加深，相较于2022年各能级城市不同程度的深度下跌，2023年一线城市表现更为稳健，显示需求端仍具支撑，而二三线城市跌幅明显高于一线城市。根据30大中城 亿元 18,000 15,000 12,000 9,000 6,000 3,000 0 1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 60% 28.0% 8.8% 6.8% -0.1% -19.2%-19.3%-16.4%-13.6% -8.1%-8.6% -17.1% 45% 30% 15% 0% -15% -30% -45% -60% 市商品房成交面积数据，一线、二线、三线城市分别于2015年、 2016年、2016年达到成交历史峰值，2023年30城中各能级城市成交面积分别为3,299.6万平方米、7,601.9万平方米、2,848.9万平方米，分别较峰值跌去34.6%、49.3%、65.0%，调整幅度已经很深。2023年，商品房成交面积同比分别下滑0.7%、9.0%、10.7%，其中一线城市购房需求相对坚挺，对利好政策的敏感度更高，上半年反弹较二三线城市更为明显，四季度在“认房不认 来源：iFinD，惠誉博华 为了推进房地产市场复苏，多地政府如济南、湖州、郑州等出台相关政策，包括鼓励国有企业收购存量房用于租赁储备住房或保障安置房、推出房票安置措施等。7月，中央政治局会议提出，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，此后中央层面支持政策更加密集出台；8月 25日，住建部、中国人民银行、金融监管总局三部门联合发布 《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，引导房贷首付比例和利率 贷”、局部放松限购等诸多利好政策加持下，一线城市市场运行较为平稳；二线城市在部分核心城市如成都、西安、郑州等引领下，四季度成交有所回升；三线城市市场表现乏善可陈。 30大中城市商品房成交面积同比增速 一线城市二线城市三线城市 20% 10% 0% -0.7% -10% 2023年重点房地产支持政策 日期部门/会议/省市主要内容 适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适 -20% -30% -40% -9.0% -10.7% 2023-07-24中央政治局会议 时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 201820192020202120222023 注：右上图为2023年各能级城市成交面积月度同比增速来源：Wind，惠誉博华 2023-07-27住房城乡建设部 进一步落实好降低首套房首付比例、“认房不认贷”等政 策措施 2023-08中国人民银行先后下调MLF、LPR利率 2023-08-25 住房城乡建设部、发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知 中国人民银行、国》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施家金融监督管理总，此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供 局城市自主选用。 中国人民银行、国发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关 2023-08-31家金融监督管理总于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，引导购 尽管新房销售量持续萎缩，但房地产市场整体需求仍然有所回升。住建部数据显示，2023年1-11月，全国二手房成交量和新建商品房销售面积较2022年同期增长6.9%，其中二手房成交量同比增速超40%，绝对值达历史新高。二手房成交量占新房和二手房交易总量的比重达37.1%，较上年同期提高约10个百分点，全国有7个省和直辖市二手房成交量占比超50%。二手房对部分新房需求 2023-08-30/深圳、广州、上海4个一线城市先后宣布执行“认房不认贷” 09-01、北京 局 2023-09国务院 房首付比例和房贷利率及首套房存量房贷利率下行。 发布《关于规划建设保障性住房的指导意见》，明确两大目标：一是加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋。二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求。 形成替代效应，除了政策放松后二手房交易成本明显降低，另一个重要原因是二手房通常配套成熟、生活便利，吸引了更多刚需群体。 2023-12-14北京、上海 降低首、二套房首付比例，下调新发放个人按揭贷款利率 水平下限，放宽普宅认定标准等 来源：公开资料，惠誉博华 2023年部分城市新房与二手房成交金额 亿元 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 二手房新房 二手房同比增速(右轴)新房同比增速(右轴) 上海北京成都广州杭州南京深圳天津武汉苏州青岛郑州佛山合肥东莞 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 注：二手住宅成交金额是经二手住宅成交面积与二手住宅市场均价计算所得 来源：诸葛找房，惠誉博华 进入2024年，为了适应供需关系发生重大变化的新形势，政策端对房地产市场的支持力度进一步加强。1月26日，住建部明确“各城市在房地产调控方面应拥有充分的自主权，可以根据当地实际情况调整政策”；27日，广州宣布放开120平方米以上住房限购，成为第一个优化大面段住房限购的一线城市。惠誉博华认为，未来政策端对地产需求的支持有望继续加码，除此之外，中央政府仍需进一步着力稳定经济发展，提振居民对收入增长与稳定性的信心。 2024年重点政策 日期部门/省市主要内容 2024-01-24中国人民银行宣布2月5日全面降准50BP 1.充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以 不同能级城市房价表现持续分化，新房方面，2023年一线、二线城市房价表现相对稳健，大多数月份同比增速仍处正区间，三线城市房价一路下行。从具体城市来看，新房价格支撑力度较强的城市主要为都市圈核心城市，如北京、上海、成都、西安等，其拥有区域内庞大的具有较强购买力的中产群体，支撑了更为稳健的改善性需求，尤其北京、上海在年末新政出台以后，对新房价格进一步形成支撑。截至2023年12月，一线、二线、三线城市新建住宅价格同比分别变动-0.1%、+0.1%、-1.8%。二手房方面，2023年6月开始一线城