并购交易年底翘尾，房企出售项目仍将持续

并购交易年底翘尾，房企出售项目仍将持续 本月要点 1.落实“金融16条”，支持民营房企融资。 2.并购交易年底翘尾，房企出售项目换取资金。 3.AMC以集团、项目、增信三种方式参与并购及纾困，其中以项目层面居多。4.继续支持民营房企融资，房企出售项目仍将持续。 房企政策：落实“金融16条”，支持民营房企融资 中央层面，2023年房企融资政策整体基调以落实“金融16条”为主，强调一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，凸显对民营房企融资的支持。2022年底，中央加大对房地产企业融资支持力度，“金融16条”等政策先后出台。2023年7月，央行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持 房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，将“金融16条”中两项有适用期限的政策统一延长至 2024年12月底，引导金融机构继续对房企存量融资展期，加大保交楼金融支持。10月底召开的中央金融工作会议指出“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资”，考虑到融资困难的主要是民营房企，意在强调商业银行等金融机构要把支持民营房企融资的政策落实落细。11月，央行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，贯彻落实中央金融工作会议的精神和部署，要求坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷；继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资；支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。有市场消息称，监管提出银行房地产贷款“三个不低于”政策，即各行自身房地产贷款增速不低于银行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。随后，多家国有银行、股份银行密集召开房企座谈会，表示将更好支持房地产企业合理融资需求。 表：2023年部分落实“金融16条”，支持民营房企融资政策 时间 监管部门 通知&会议 相关政策内容 2023.7.10 中国人民银行、金融监管总局 《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》 “金融16条”中两项有适用期限的政策统一延长至2024年12月底，引导金融机构继续对房企存量融资展期，加大保交楼金融支持。同时结合保交楼工作需要，将2000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至2024年5月底。 2023.8.1 中国人民银行 2023年下半年工作会议 支持房地产市场平稳健康发展。落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。 2023.10.31 - 中央金融工作会议 促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性 和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。 2023.11.17 中国人民银行、金融监管总局、证监会 金融机构座谈会 坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。要继续配合地方政府和相关部门，坚持市场化、法治化原则，加大保交楼金融支持，推动行业并购重组。要积极服务保障性住房等“三大工程”建设，加快房地产金融供给侧改革，推动构建房地产发展新模式。 数据来源：公开资料，中指研究院综合整理 地方层面，2023年各地一方面以“金融16条”为基础出台政策促进地方房地产市场平稳发展，另一方面从优化预售资金监管、支持房企缓缴相关费用等方面缓解房企资金压力。徐州市、哈尔滨市、长春、无锡市等多个城市发布促进当地房地产市场平稳健康发展的政策，强调稳定房地产企业开发贷款投放，支持存量融资合理展期。宜宾市、盐城市等城市支持房企在符合条件的情况下缓缴城市基础设施配套费、工程质量保证金、土地出让价款等税费，帮助企业缓解资金压力。温州市、绍兴市等提出探索推行房地产企业白名单、星级评价等制度，实施商品房预售资金差异化监管。 表：2023年部分地方涉及房地产企业融资政策 发布时间 监管部门 相关政策内容 2023.1.10 徐州市政府办公室 保持房地产融资平稳有序，稳定房地产企业开发贷款投放，支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期。 2023.2.4 哈尔滨市人民政府 鼓励在哈金融机构加大房地产领域信贷投放；支持政策性银行、国有大型银行和全国股份制商业银行积极向总行争取对哈房地产领域信贷投放规模。 2023.2.21 长春市人民政府办公室 调整商品房预售资金监管政策；延续执行暂缓批量扣缴物业维修资金政策；符合留抵退税条件的房地产企业，在纳税申报期内，可申请办理增值税留抵退税；鼓励各商业银行在依法合规、风险可控的基础上探索项目融资和企业总体状况适度分离的信贷模式，为优质房地产开发项目提供融资支持。 2023.3.19 无锡市房地产调控领导小组办公室 支持房地产开发企业使用见索即付银行保函作为参与土地竞买的履约保证方式；优化商品房预售监管资金管理办法。 2023.6.15 郑州市人民政府 保持开发贷款和债券融资稳定，加快开展保函置换预售监管资金业务；持续推动金融机构有机融入“一楼一策一专班一银行”机制，积极向总行争取专项支持，对牵头项目逐一制定完善融资方案，加快资金落地投放。 2023.8.17 南昌市人民政府 提供“见索即付”类型保函置换预售监管资金；房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资可以允许超出原规定多展期1年。 2023.9.3 中共江苏省委、江苏省人民政府 指导金融机构支持房地产企业合理融资，支持省内上市房地产企业开展股权、债券融资，做好央地合作增信支持民营房地产企业债券融资。 2023.10.11 绍兴市住房和城乡建设局 支持房地产企业信贷延（展）期，以缓解资金困难，金融机构不得随意抽贷、压贷、断贷；实施商品房预售资金差异化监管，支持房地产企业使用银行保函置换商品房预售资金，最高可置换资金监管额度的30%；鼓励和支持社会资本以市场化、法制化方式参与项目纾困，解决项目现金短缺困境。 2023.11.6 宜宾市房地产市场调控协调机制办公室 延期缴纳城市基础设施配套费；实施预售资金差异化监管，推动保函置换预售资金政策落地落实。 2023.11.9 盐城市房地产市场健康发展领导小组办公室 在确保监管资金安全的基础上，允许符合条件的开发企业使用银行保函置换重点监管资金；阶段性缓缴房地产开发建设工程质量保证金；对于开发企业开发贷款、信托贷款等存量融资，鼓励金融机构与开发企业基于商业性原则自主协商，半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年。 2023.12.1 温州市房地产市场调控联席会议办公室 增加“见索即付”的银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式；申请预售时，重点监管资金总额最低按工程预算清册总额的110%计算，支持企业开展保函置换预售监管资金；推行企业“白名单”机制，其开发项目的重点监管资金总额可适当下调。 数据来源：公开资料，中指研究院综合整理 企业并购：并购交易年底翘尾，房企出售项目换取资金 根据中指研究院监测，2023年房地产行业共披露471笔并购交易，其中323笔披露交易金额，总 交易规模约2412.9亿元，平均单笔交易规模7.5亿元。从披露交易的数量和规模来看，年中与年末月份并购交易数量较多、规模较大，下半年并购活动较上半年更加活跃，年底出现翘尾。 图：2023年房地产行业披露并购交易笔数与披露交易规模情况 400 350 30038 51 45 270.940 38 55 353.6 494950 45 270.740 250 200 150 100 50 0 234.4 32 209.5 2830 145.9 91.0 245.1 161.5 118.1 36 228.1 3535 30 25 20 84.215 10 5 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 披露的交易规模（亿元）披露的交易笔数（笔） 数据来源：公开资料，中指研究院综合整理 从交易标的物业类型看，2023年房地产行业并购交易数量以地产开发业务为主，披露的数量与交易规模分别占全年的72.4%与60.0%。商业与办公类多元业务披露交易规模次之，且披露的平均交易规模最大，达19.5亿元。 表：2023年房地产行业并购交易分类型统计 交易标的物业类型 交易笔数（笔） 披露的交易规模（亿元） 地产开发业务 341 1448.92 物业类多元化业务 9 2.42 商办类多元化业务 38 486.56 其他多元化业务 69 419.12 其他资产 14 55.87 数据来源：公开资料，中指研究院综合整理 在披露规模的并购交易中，规模在10亿元以下的并购交易数量占比超80%，是并购交易中的“主力”。规模在30亿元以上的并购交易共有17笔，总交易规模为1046.9亿元，占全年总交易规模的43.4%， 其中商办类及其他多元业务10笔，交易规模达524.2亿元。 图：2023年房企并购交易数量按单笔金额分布 1.5%0.6% 3.1% 14.2% 10亿以下 10-30亿 30-50亿 50-100亿 100亿以上 80.5% 地产开发业务方面，从企业端看，头部房企持续在广州、杭州、南京、武汉、合肥等重点城市收购项目股权。其中，部分项目收购来自出险合作方，此举意在增加对项目的掌控权，发挥自身运营优势增加盈利空间，也可降低来自合作方的风险。同时，头部房企持续与地铁公司、城投公司合作，收购优质地块项目股权、发挥自身操盘能力进行合作开发。另一方面，部分出险房企出售项目以偿还债务、增加运营资金，一些经营稳健的房企面对紧张的融资环境也选择出售项目股权，以确保自身经营安全。从城市端看，2023年地产开发业务并购交易规模最大的十个城市依次为上海、北京、杭州、深圳、南京、成都、西安、天津、广州、苏州，与中指研究院监测的全年土地成交总价排名前十城市重合率达80%，证明核心城市的项目依然具有吸引力，是房企争夺的焦点。 表：2023年部分头部房企收购地产开发业务案例 时间 收购方 城市 案例摘要 2023年3月 中国金茂 南京 20.61元亿收购南京鼓楼商住项目剩余37.75%股权 2023年4月 华润置地 武汉 2.9亿元收购武汉江岸区项目51%股权 2023年4月 龙湖集团 武汉 以16.83亿元收购武汉理工大学北地块 2023年6月 华润置地 合肥 与合肥城建合作开发合肥市滨科城BK202302号地块 2023年6月 滨江集团 杭州 23.25亿元收购项目公司股权，与杭州地铁合作开发 2023年6月 招商蛇口 合肥 参与开发合肥市包河区BH202306号地 2023年8月 中海地产 广州 12.915亿元收购广州亚运城26.67%权益 2023年12月 中国金茂 杭州 5亿元入股杭州发展旗下味地道，合作开发杭州市上城区地块 数据来源：公开资料，中指研究院综合整理 多元业务方面，出险房企更多地寻求出售持有的办公、商业、酒店、文旅等多元业务以换取流动资金，解决资金困境。其中，部分商办与酒店项目交易规模较大，也包含出险房企之前购买的海外资产，如世茂集团将伦敦金融城写字楼Sancroft以3.15亿英镑（约合27亿人民币）的价格出售给英国地产公司Greycoat和日本房产开发商三井不动产。部分经营稳健的房企也选择出售非优势多元业务，未来发展将更加聚焦开发主业以及能够带来利润的优势多元业务。如大悦城出售位于北京与上海的资产，实现资产价值最大化，回笼资金优化财务成本及用作营运资金；首开股份挂牌转让铂郡、璞瑅两家公司股权及 债权，并表示涉及的铂郡商街、璞瑅商街已自持经营多年，租金收入涨幅不大，且预计未来的利润和净现金流有限，增值潜力较小，出售将有