2023年房地产行业并购特征：房企出售项目回笼资金，AMC与险资积极参与

2023年房地产行业并购特征：房企出售项目回笼资金，AMC与险资积极参与 2023年房地产市场仍处于调整期，部分涉房上市公司启动或延续退出房地产业务的战略，出售旗下的房地产开发与物业管理公司。房地产开发企业中，出险房企出售开发项目股权或多元业务以回笼资金、抵消债务，部分经营状况稳定的房企出售非优势多元业务、未来发展更加聚焦开发主业以及能够带来利润的优势多元业务。其他参与主体方面，AMC在项目层面参与并购及纾困，保险企业也在收购配置商业不动产业务。 一、部分涉房上市公司退出房地产业务 部分涉房上市公司出售股权，退出房地产业务，聚焦其他主业。如派斯林拟以10.68亿元出售六合房产100%股权及转让经开物业100%股权，整体剥离房地产开发及物业管理业务，主营将聚焦工业自动化系统集成业务；厦门钨业决定退出房地产业务，挂牌转让多家房地产、物管公司，专注于钨钼、新能源材料和稀土三大核心业务的发展；顺鑫农业拟剥离房地产业务，多次在北京产权交易所以挂牌的方式公开转让全资子公司北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司100%股权。 表：2023年部分涉房公司退出房地产业务案例 公司 股票代码 挂牌或出售的房地产及相关公司 派斯林 600215.SH 六合房产100%股权及转让经开物业100%股权 厦门钨业 600549.SH 多家房地产、物管公司 顺鑫农业 000860.SZ 北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司100%股权 汇通能源 600605.SH 上海绿泰房地产有限公司100%股权 数据来源：公开资料，中指研究院综合整理 涉房上市公司挂牌出售房地产子公司往往需要付出较大的时间或资金成本。如厦门钨业2月公开挂牌成都同基置业有限公司47.5%股权，底价为2.52亿元，9月底披露已完成交易；顺鑫农业于6月底以 30.98亿挂牌顺鑫佳宇100%股权，之后多次下调挂牌价格，11月初挂牌价格已降至22.588亿元，与首次挂牌价格相比下降27.1%，截至目前仍未完成交易。 当前房地产市场处于深度调整阶段，行业优胜劣汰加剧，预计未来房企及涉房企业退出房地产业务的现象将会持续。 二、房企出售项目回笼资金 一方面，部分出险房企出售开发项目股权或多元业务以回笼资金、抵消债务，体现出对以前经营方针的调整和对现金流的重视。整体来看，2023年以来面临仍然严峻的融资形势，出险房企出售地产项目或多元业务股权以获得流动资金、聚焦盈利性更高业务的并购交易几乎每月均有披露。如8月合景泰富 向合作方绿城出售苏州与杭州的三个项目，以减少未结清债务余额，增加运营资金；融创中国12.29亿元出售三项目，以解决现有债务偿还问题。 表：2023年部分出险房企出售开发项目股权或多元业务案例 披露时间 收购方 出售方 交易标的 交易金额 2023.1.3 华发股份 融创中国 深圳冰雪文旅城项目股权 35.8亿元 2023.2.6 信达地产中国信达 中南建设 深圳新安街道宝城25区及新安25区城市更新项目 25.5亿元 2023.4.17 厦门信托 正荣地产 厦门荣澜置业100%股份 未披露 2023.4.21 Greycoat 三井不动产 世茂集团 伦敦金融城写字楼Sancroft 3.15亿英镑 2023.5.12 平安人寿 合景泰富 上海兆景100%股权 3.24亿元 2023.6.21 长江产业投资 正荣地产 南京江北新区地块项目公司等股权 7500万元 2023.7.17 重庆泽厚 财信发展 重庆市垫江县丰厚实业有限公司35%股权 8327万元 2023.8.15 绿城 合景泰富 苏州朗月滨河雅苑、明月滨河项目以及杭州春来晓园项目股权 20.72亿元 2023.8.17 荣丰公司 融创中国 臻华府项目公司100%股权、望金沙酒店项目、合肥秀场酒店项目公司100%股权 12.3亿元 2023.9.12 路劲 旭辉集团 北京顺义合营项目51%股权 2.95亿元 2023.9.28 中国人寿 世茂集团 珠海世茂新领域51%股权 39.1亿元 2023.10.19 时代中国 当代置业 长沙泰熙房地产开发有限公司20%股权 2960万元 2023.11.30 DominusRealEstate 合景泰富 伦敦办公楼65FleetStreet 8500万英镑 2023.12.4 山东中正 旭辉集团 山东德州项目51%股权 2.21亿元 数据来源：公开资料，中指研究院综合整理 另一方面，部分经营状况稳定的房企出售非优势多元业务，未来发展将更加专注开发主业以及能够带来利润的优势多元业务，对于自身经营安全与稳定盈利非常重视。如大悦城出售位于北京与上海的资产，实现资产价值最大化，回笼资金优化财务成本及用作营运资金；首开股份挂牌转让铂郡、璞瑅两家公司股权及债权，并表示涉及的铂郡商街、璞瑅商街已自持经营多年，租金收入涨幅不大，且预计未来的利润和净现金流有限，增值潜力较小，出售将有利于快速回笼资金，优化财务状况。 表：2023年部分经营状况稳定的房企出售项目案例 披露时间 收购方 出售方 交易标的 交易金额 2023.5.31 保利南方保利发展和乐教育32.375%股权及债权，艺术教育40%13.37亿元 股权及债权，保利小贷94%股权 2023.6.20 华发现代服务 华发股份 珠海华发文化传播100%股权，珠海华发阅潮文化100%股权 4.90亿元 2023.9.25 - 首开股份 铂郡、璞瑅两家公司100%股权及债权 未披露 2023.9.27 上海邕鹏实业 大悦城 上海中粮海景壹号 41.4亿元 2023.9.28 中邮人寿 大悦城 北京中粮·置地广场 42.56亿元 2023.10.17 渤海润泽 中国金茂 金茂北京威斯汀大饭店 28.02亿元 2023.10.27 - 首开股份 北京首开广场100%股权 未披露 数据来源：公开资料，中指研究院综合整理 三、AMC多在项目层面参与并购及纾困 AMC参与并购及纾困可分为集团层面和项目层面，目前以项目层面居多。具体操作模式一般为：AMC自身出资或同时引入银团收购项目或对项目注资，AMC对不良债权进行谈判，对债务偿款金额、方式、时间等进行重组，再通过自身旗下房地产平台或引入品牌房企、代建企业对项目进行再开发与运营，进 而推向市场变现取得收益。如中国信达、信达地产参与中南建设位于深圳新安街道宝城25区及新安25区的城市更新项目；中国华融携手蓝城，以“AMC+代建”模式纾困浙江台州仙居北岸绿洲项目。 宣布时间 AMC及相关机构 房企 涉及项目 投入资金 2023.1.12 中国信达，信达地产 言成集团 深圳某项目 6.81亿元 2023.1.19 中国信达，信达地产 和昌集团 深圳两个城市更新项目 90亿元 2023.2.6 中国信达，信达地产 中南建设 深圳新安街道城市更新项目 25.5亿元 2023.2.23 东方资产，长城资管，深圳安居建业 中国恒大 深圳岳盟工业区旧改项目 未披露 2023.3.28 东方资产，中国华融 佳兆业 昆明佳兆业城市广场A、J地块 未披露 2023.6.7 浙商资产 德信中国 德清时代云起 6.03亿元 2023.6.25 中国华融，华融资本 万达地产 万达武汉项目 未披露 2023.6.26 信达资本、中国信达 中洲控股 深圳龙华黄金台项目 42亿元 2023.8.28 中国华融 蓝城集团 仙居北岸绿洲 未披露 2023.9.27 中国华融 天津轨交 宝坻区3000余亩城中村改造 20亿元 2023.11.21 中国华融 融创中国 上海亚龙项目 34.8亿元 表：2023年部分AMC参与项目并购与纾困案例 数据来源：公开资料，中指研究院综合整理AMC在项目层面参与并购和纾困的模式已经跑通、且更加规范化，有助于该模式的推广应用。对于 出险房企来讲，意味着停工项目有更多的机会获得救助，出险房企在完成保交楼任务的同时也有机会回笼资金。 四、保险企业收购配置商业不动产业务 长期来看，商业不动产是险资配置资产的重要领域。近年房地产市场调整，商业不动产价格低迷，未来一二线城市核心地段的商业不动产具有较强的升值空间，所以近期险资加大这类资产的配置。如平安人寿从合景泰富收购上海兆景房地产开发有限公司100%股权，并表示该项目为长期持有型长租公寓投资，系常规投资安排；世茂集团向国寿集团出售珠海世茂新领域51%股权，涉及位于珠海的综合商业及商用综合体开发项目，以缓解流动性困难，降低经营风险。 表：2023年部分保险企业收购配置商业不动产业务案例 披露时间 收购方 出售方 交易标的 交易金额 2023.5.12 平安人寿合景泰富上海兆景100%股权3.24亿元大家保险万达商管上海周浦万达广场未披露 2023.9.262023.9.28 中国人寿 世茂集团 珠海世茂新领域51%股权 39.1亿元 2023.9.28 中邮人寿 大悦城 北京中粮·置地广场 42.56亿元 数据来源：公开资料，中指研究院综合整理