房地产2023Q4基金重仓分析：机构地产持仓占比已处历史低位

公募基金2023Q4重仓房地产市值进一步萎缩至325亿元，重仓市值排名行业21位。2023Q4，公募基金重仓持股总市值环比Q3下滑7.4%，其中重仓房地产市值合计为324.7亿元，环比下滑24.8%。房地产配置规模萎缩速度快于行业整体水平。从行业配比看，公募基金房地产重仓市值占比为1.18%，环比Q3降0.3pct，在31个申万行业中排名第21位。 目前公募基金重仓房地产规模已回到2018年水平，连续5个季度低配。 2022Q4以来，配置规模呈现持续下滑的态势，随着2023Q4重仓房地产市值进一步下探，目前配置规模已回到2018年四季度前的水平。从配置力度看，2023Q4公募基金维持房地产低配，相较于标配（房地产行业流通市值/A股总流通市值的比例）低约0.6pct，目前已经连续5个季度低配。 子行业方面，四季度公募基金配置开发类房企规模进一步下滑，配置服务类房企整体稳定。公募基金在2022Q4以来配置开发房企规模呈现持续下降趋势，2023Q4重仓市值为291.6亿元，环比-27%；公募基金配置服务类房企早在2021Q2后开始下降，近几个季度保持相对稳定，2023Q4重仓市值为33.1亿元，环比+2.4%。对比而言，目前开发类房企受制于销售基本面的低迷、以及政策放松进入深水区但节奏偏慢等因素，整体仍为公募基金减配对象；而经营相对稳定的物管公司更加受公募基金青睐。 个股方面，基金重仓房企市值多数环比续降。截至2023Q4，公募基金重仓市值排名TOP5分别是保利发展、招商蛇口、万科A、中国海外发展、华发股份，位次较上季度均无变化。我们重点跟踪统计了15家开发类房企以及8家服务类房企。对比上季度，12家房企重仓市值环比下跌，其中保利发展由于整体基数较大，重仓市值环比下降的绝对量居首。从环比跌幅看，金地集团环比跌幅69%居首，主要与其流动性相关舆情发酵有关。整体而言，四季度多数房企重仓市值环比下降，与地产板块行情低迷有一定关系；但重仓市值的跌幅相较于期间股价跌幅更甚，因此公募基金减配特征仍较明显。 少数房企重仓市值仍增长，中海宏洋、绿城中国、华润万象生活增长居前。 2023Q4，开发房企中，中海宏洋、绿城中国重仓市值增长规模靠前，分别增长1.79、0.22亿元。服务类房企中，华润万象生活、招商积余重仓市值增长规模靠前，分别增长2.85、1.79亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为配置房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现头部的房企依然是这些。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：华发股份、滨江集团、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。 风险提示：政策放松不及预期、基本面下行超预期、房企出险风险蔓延。 一、2023Q4公募基金维持减仓地产趋势，维持低配 四季度地产板块行情整体经历“跌-平-跌”走势。2023年10月，伴随行业下行以及融资环境收缩，市场对债务安全不确定性的担忧逐步向头部混合所有制房企蔓延，被视为行业标杆的万科股债价格异动，一系列负反馈使得2023年10月初多数房企股价的下跌。2023年10月-11月中下旬，除广州已落地宽松政策外，北京、上海、深圳仍未落地限贷放松，而全国核心城市仍处于政策释放期，市场对于核心城市进一步的房地产政策仍有预期，这个阶段龙头房企股价整体走平。2023年11月22日深圳调整二套首付比例、调整普宅认定标准，伴随市场对于政策预期的调整以及地产销售基本面持续低迷，地产多数个股股价进一步下跌。2023年12月中旬北京、上海调整限贷、普宅认定标准等，股价整体走势平淡。 图表1：申万房地产指数走势（2023Q4） 公募基金2023Q4重仓房地产市值进一步萎缩至325亿元，重仓市值排名行业21位。 2023Q4，公募基金重仓持股总市值环比Q3下滑7.4%，其中重仓房地产市值合计为324.7亿元，环比下滑24.8%。房地产配置规模萎缩速度快于行业整体水平。从行业配比看，公募基金房地产重仓市值占比为1.18%，环比Q3降0.3pct，在31个申万行业中排名第21位。 图表2：公募基金重仓持股市值分行业（2023Q4） 图表3：公募基金重仓持股市值分行业占比（2023Q4） 目前公募基金重仓房地产规模已回到2018年水平，连续5个季度低配。2022Q4以来，配置规模呈现持续下滑的态势，随着2023Q4重仓房地产市值进一步下探，目前配置规模已回到2018年四季度前的水平。从配置力度看，2023Q4公募基金维持房地产低配，相较于标配（房地产行业流通市值/A股总流通市值的比例）低约0.6pct，目前已经连续5个季度低配。 图表4：公募基金重仓房地产市值及环比 图表5：公募基金重仓房地产超配情况 子行业方面，四季度公募基金配置开发类房企规模进一步下滑，配置服务类房企整体稳定。公募基金在2022Q4以来配置开发房企规模呈现持续下降趋势，2023Q4重仓市值为291.6亿元，环比-27%；公募基金配置服务类房企早在2021Q2后开始下降，近几个季度保持相对稳定，2023Q4重仓市值为33.1亿元，环比+2.4%。对比而言，目前开发类房企受制于销售基本面的低迷、以及政策放松进入深水区但节奏偏慢等因素，整体仍为公募基金减配对象；而经营相对稳定的物管公司更加受公募基金青睐。 图表6：公募基金重仓房地产开发市值及环比 图表7：公募基金重仓房地产服务市值及环比 图表8：公募基金重仓房地产开发市值占总重仓市值比重 图表9：公募基金重仓房地产服务市值占总重仓市值比重 二、个股方面，多数公募基金重仓市值下降，部分优质房企仍获增持 个股方面，基金重仓房企市值多数环比续降。截至2023Q4，公募基金重仓市值排名TOP5分别是保利发展、招商蛇口、万科A、中国海外发展、华发股份，位次较上季度均无变化。我们重点跟踪统计了15家开发类房企以及8家服务类房企。对比上季度，12家房企重仓市值环比下跌，其中保利发展由于整体基数较大，重仓市值环比下降的绝对量居首。从环比跌幅看，金地集团环比跌幅69%居首，主要与其流动性相关舆情发酵有关。 整体而言，四季度多数房企重仓市值环比下降，与地产板块行情低迷有一定关系；但重仓市值的跌幅相较于期间股价跌幅更甚，因此公募基金减配特征仍较明显。 少数房企重仓市值仍增长，开发类房企中中海宏洋及绿城中国增长亮眼、服务类房企中华润万象生活增长居前。2023Q4，开发房企中，中海宏洋、绿城中国重仓市值增长规模靠前，分别增长1.79、0.22亿元。服务类房企中，华润万象生活、招商积余重仓市值增长规模靠前，分别增长2.85、1.79亿元。 图表10：公募基金重仓房地产个股市值TOP15（2023Q4） 图表11：重点个股公募基金重仓分析 投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为配置房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现头部的房企依然是这些。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：华发股份、滨江集团、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。 风险提示 1.政策放松不及预期：若后续需求端政策放松力度不及预期，新房销售面积及销售价格或继续下行。 2.基本面下行超预期：如果销售价格持续下行，将显著影响购房者预期，引发抛售，同时导致房企拿地继续疲软，土地财政后继无力，失业率上升，银行不良资产上升。 3.房企出险风险蔓延：如果未来房企销售回款、融资两端的压力继续增大，则有可能导致出险风险进一步蔓延。