房地产行业点评：基本面探底，静待政策起效

事件：1月15日，国家统计局公布数据显示，2023年1-12月，商品房销售面积111735万平方米，同比-8.5%，商品房销售额116622亿元，同比-6.5%。全国房地产开发投资110913亿元，同比-9.6%。 销售持续下滑，政策延续放松态势 2023年1-12月商品房销售面积同比-8.5%，增速较2023年1-11月下降0.5pct，12月单月销售面积同比-23%，单月增速较上月下降1.7pct，1-12月商品房销售金额同比-6. 5%，较2023年1-11月的增速下降1.3pct，12月单月销售金额同比-22.9%，单月增速较上月下降6pct。12月行业销售增速仍处下行阶段，市场热度依然低迷，我们认为，主要是房地产行业需求不足的体现。7月24日，中央政治局会议定调房地产新形势后，市场对政策的宽松预期不断提升，近期重点城市均放松“认房不认贷”及限购政策，房贷利率端也开始持续优化；12月14日，京沪同时发布房地产新政，从普宅标准、首付比例等多方面对住房政策进行调整优化，我们预计，在销售持续探底的背景下，行业的各类放松政策有望加速出台，并推动销售逐步回稳。 投资降幅扩大，新开工单月回落，竣工数据表现较好 2023年1-12月房地产投资同比-9.6%，较2023年1-11月增速下降0.2pct；1-12月新开工增速同比-20.4%，较1-11月增速上升0.8pct，其中12月单月新开工面积同比-11. 6%，较11月下降16.3pct；1-12月竣工面积同比+17%，较1-11月增速下降0.9pct。 拿地及新开工意愿较低的情况下，行业投资数据进一步下滑，新开工单月增速再次大幅下滑，在房企拿地强度仍处下滑期的背景下，我们认为新开工增速未来仍难走强。竣工方面表现较强，一方面是上年基数较低，另一方面是在保交楼政策的推动下保持强势。 综合来看，我们认为市场在供需双弱的情况下，投资数据短期难以企稳，但预计随着政策端的持续发力带动销售的逐步回暖，房企也有望加大拿地力度，行业投资数据将探底回稳。 资金来源数据持续下滑，未来改善可期 2023年1-12月房地产开发企业到位资金同比-13.6%，较2023年1-11月增速下降0.2 pct。分项来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为-9.9%、-19.1%、-11.9%及-9.1%，各项数据均同比负增长，自筹资金下滑幅度最大。当前，非国有房企持续出现债务违约事件，导致行业融资渠道仍处收缩状态，但随着中央经济工作会议表态“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”，以及需求端政策带来的销售回暖，房企到位资金情况未来有望逐步改善。 投资建议：1-12月房地产行业各项数据仍在低位徘徊，但随着城中村改造等三大工程的持续推进，以及京沪住房政策优化调整，未来行业数据有望随着政策的持续推出探底企稳，我们继续看好板块的投资机会，在一线城市政策放松和城中村改造两大行业主线下，建议关注布局一二线城市且业绩稳健、安全度较高的房企，包括华发股份、滨江集团、中华企业、招商蛇口、保利发展和万科A等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研报使用信息更新不及时。 1.行业宏观数据汇总 2023年1-12月，商品房销售面积111735万平方米，同比下降8.5%，增速较2023年1-11月下降0.5pct。其中，住宅销售面积下降8.2%，办公楼销售面积下降9.0%，商业营业用房销售面积下降12%。商品房销售额116622亿元，同比下降6.5%，增速较2023年1-11月下降1.3pct。其中，住宅销售额下降6%，办公楼销售额下降12.9%，商业营业用房销售额下降9.3%。2023年1-12月，全国房地产开发投资完成额110913亿元，同比下降9.6%，增速较2023年1-11月下降0.2pct。其中，住宅投资83820亿元，同比下降9.3%，增速较2023年1-11月下降0.3pct，住宅投资占房地产开发投资的比重为75.6%。 图表1：行业宏观数据汇总 图表2：各都市圈宏观数据汇总（2023年1-12月，分城市月度数据滞后全国数据） 2.销售持续下滑，京沪政策放松 2023年1-12月销售面积同比-8.5%，较2023年1-11月的增速下降0.5pct，销售金额同比-6.5%，较2023年1-11月的增速下降1.3pct，住宅项销售金额同比下降6%。整体来看，住宅销售表现仍显著好于办公楼及商业用房。分区域销售来看，东部、中部、西部及东北地区销售规模分别同比-6.7%、-13.2%、-7.5%和-3%，东北区域表现最强，东部次之，各区域销售增速均表现不佳。12月行业销售增速仍处下行阶段，整体市场热度依然低迷，我们认为，主要是房地产行业需求不足的体现。7月24日，中央政治局会议定调房地产新形势后，市场对政策的宽松预期不断提升，近期重点城市均放松“认房不认贷”及限购政策，房贷利率端也开始持续优化；12月14日，京沪同时发布房地产新政，从普宅标准、首付比例等多方面对住房政策进行调整优化，展望未来，我们预计，在销售持续探底的背景下，行业的各类放松政策有望加速出台，并推动销售逐步回稳。 根据过去几年地产成交同比情况来看，地产小周期一般为2-3年左右（见图3），且在政策调控下波动幅度逐渐减小，但受疫情影响，波动幅度大增。从销售数据当月值来看（图5），4月销售均价见顶下行后，下半年在低位徘徊。从30大中城市成交面积同比增速高频数据来看（图4），一、二、三线城市正在同步回落。分都市圈来看（图6），1-12月份，各都市圈的累计销售数据持续下滑。从库存情况来看，在过去一段时间市场销售遇冷的情况下，我国商品房库存面积增速上行，整体待售面积上升。 图表3：房地产销售面积与销售金额累计同比增速 图表4：30大中城市成交面积同比增速 图表5：销售均价当月同比增速 图表6：各都市圈销售面积累计同比增速 图表7：库存总面积及同比增速 图表8：各类商品房库存面积同比增速 图表9：1-12月分地区销售面积增速 图表10：PSL新增投放与累计同比增速 3.投资降幅扩大，新开工单月回落，竣工数据表现较好 2023年1-12月房地产投资同比-9.6%，较2023年1-11月增速下降0.2pct；1-12月新开工增速同比-20.4%，较1-11月增速上升0.8pct，其中12月单月新开工面积同比-11.6%，较11月大幅下降16.3pct；1-12月竣工面积同比+17%，较1-11月增速下降0.9pct。 我们认为，拿地及新开工意愿较低的情况下，行业投资数据进一步下滑，新开工单月增速回落，在房企拿地强度仍处下滑期的背景下，我们认为新开工增速未来仍难走强。 竣工方面表现较强，一方面是上年基数较低，另一方面是在保交楼政策的推动下保持强势。综合来看，我们认为市场在供需双弱的情况下，投资数据短期难以企稳，但预计随着政策端的持续发力带动销售的逐步回暖，房企也有望加大拿地力度，行业投资数据将探底回稳。 图表11：房地产开发投资完成额与新开工累计同比 图表12：土地购置与成交情况 图表13：100大中城市住宅类用地成交溢价率 图表14：房屋新开工、施工、竣工面积累计同比 4.资金来源持续下滑，未来改善可期 2023年1-12月房地产开发企业到位资金同比-13.6%，较2023年1-11月增速下降0.2pct。分项来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为-9.9%、-19.1%、-11.9%及-9.1%，各项数据均同比负增长，自筹资金下滑幅度最大。 当前，非国有房企持续出现债务违约事件，导致行业融资渠道仍处收缩状态，但随着中央经济工作会议表态“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”，以及需求端政策带来的销售回暖，房企到位资金情况未来有望逐步改善。 图表15：房地产开发到位资金累计同比增速 图表16：住房贷款利率走势 5.政策继续放松，房价增速同比下滑 从近期70城市房价指数当月同比走势来看，近期房价增速仍为负增长，一定程度上反映了前期较冷的销售表现。由于前期销售较弱叠加保交楼政策推动项目快速竣工使得全国住宅库销比持续上升。在中央对房地产行业的新定调后，政策处于持续放松期，当前的销售均价有望企稳，我们预计未来一段时间房价下滑速度将趋于平缓。 图表17：70城房价指数当月同比 图表18：全国住宅库销比 图表19：M2同比增速 6.板块龙头公司处于低位，看好长期投资价值 1-12月房地产行业各项数据仍在低位徘徊，但随着城中村改造等三大工程的持续推进，以及京沪住房政策优化调整，未来行业数据有望随着政策的持续推出探底企稳，我们继续看好板块的投资机会，在一线城市政策放松和城中村改造两大行业主线下，建议关注布局一二线城市且业绩稳健、安全度较高的房企，包括华发股份、滨江集团、中华企业、招商蛇口、保利发展和万科A等。 图表20：A股地产板块市盈率 图表21：H股地产板块市盈率 7.投资建议 1-12月房地产行业各项数据仍在低位徘徊，但在7月24日中央政治局会议的新定调后，行业的政策扭转，各类政策逐步放开，未来行业数据有望随着政策的持续推出探底企稳，我们继续看好板块的投资机会，建议关注布局一二线城市且业绩稳健、安全度较高的房企，包括华发股份、滨江集团、中华企业、招商蛇口、保利发展和万科A等。 8.风险提示 销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研报使用信息更新不及时。